С чего начинается новый бизнес? Для многих предпринимателей — с покупки коммерческой недвижимости — офиса, мастерской или склада.
Предприниматель подсчитывает в бизнес-плане затраты не только на покупку объекта, но и на его ремонт и переоборудование, а также расходы на охрану, уборку.

Однако существует еще одна категория трат, о которой даже опытные бизнесмены могут забыть — в случае, если помещение расположено на неприватизированном земельном участке (то есть, когда право собственности не оформили), покупатель обязан платить за пользование землей государству или муниципалитету.

Сумму могут взыскать с предпринимателя в судебном порядке, даже если договор аренды участка не подписывали. В Кемерове такие иски предъявляет Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, в других муниципальных образованиях — местные КУМИ.

Конечно, существуют законные способы уменьшения взыскиваемой суммы.

• Во-первых, землепользователь может заявить о применении срока исковой давности. Он составляет три года и считается до даты подачи иска в суд.
• Во-вторых, можно просить суд о снижении начисленной арендодателем пени, ссылаясь на ее явную несоразмерность. При этом размер пени сопоставляют с последствиями несвоевременной оплаты за аренду, анализируют возможные убытки, которые крайне трудно доказать.

В расчете формулы платежей, составленной КУГИ, может содержаться ошибка, однако судья не станет проверять уравнение без заявления предпринимателя. В таком случае составлять альтернативный расчет и доказывать правоту придется самостоятельно. Кроме того, ответчик вправе оспорить правильность примененных в расчете арендной платы ставок или коэффициентов.

В расчете формулы платежей, составленной КУГИ, может содержаться ошибка.

В практике юристов были случаи, когда индивидуальному предпринимателю предъявили иск о взыскании 650 тысяч рублей долга по арендной плате за участок. В ходе судебного разбирательства выяснили, что при расчете задолженности комитет применил коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка для предприятий розничной торговли, тогда как помещение использовали в качестве офиса. В результате сумму основного долга удалось снизить почти в два раза.

Если собственник здания переоформил право бессрочного пользования на договор аренды до первого июля 2012 года, то возможно применить льготную ставку арендной платы — 2% в год от кадастровой стоимости участка.

Проблемой в таких ситуациях является сбор доказательств об истории предоставления участка на каком-либо праве до заключения договора аренды.

Кадастровую стоимость земельного участка можно снизить через комиссию при Росреестре или областной суд.

Кадастровую стоимость земельного участка можно снизить через комиссию при Росреестре или областной суд. Долгое время такой способ снижения земельных платежей был самым распространенным.

Кадастровую стоимость в большинстве договоров аренды используют в формуле расчета арендной платы, соответственно, при снижении кадастровой стоимости уменьшается арендная плата.
Однако сейчас КУГИ имеет право пересматривать в одностороннем порядке арендную плату за землю в том случае, если предприниматели уже добились снижения кадастровой стоимости, но и такие действия комитета можно обжаловать в суде.

Кроме того, предпринимателю необходимо убедиться, что в своих расчетах комитет применяет актуальные сведения. В юридической практике встречались случаи, когда комитет взыскивал с бизнесмена арендную плату за пользование участком, занятым АЗС, и пеню. Согласно иску комитета, за три года предприниматель задолжал бюджету более 1,9 миллиона рублей.

Предпринимателю необходимо убедиться, что в своих расчетах комитет применяет актуальные сведения.

Специалисты доказали, что КУГИ при расчете суммы долга по формуле для спорного участка применил завышенные показатели, используя удельный показатель кадастровой стоимости (стоимость за квадратный метр), который установили для города Кемерово, а не для Кемеровского района. Однако юристы заявили, что участок находится не в городе, а в районе.

Суд признал правоту позиции: пока сведения о новой границе города не внесены в кадастр недвижимости, нельзя применять нормативные показатели, установленные для города. В результате верным признали расчет арендной платы и пени представителей владельца АЗС, поэтому предприниматель заплатит 45 тысяч вместо двух миллионов рублей.

Планируя приобретение коммерческой недвижимости, стоит заранее уточнить вопрос о правах на земельный участок, после рассчитать предполагаемый размер земельных платежей и обдумать варианты их оптимизации.