Мы 6 лет занимаемся оспариванием кадастровой стоимости земельных участков, а с 2013 года ещё и объектов капитального строительства. Иногда, когда ведем переговоры с заказчиком, слышим от него разные вещи, которые оставляют неоднозначную реакцию. Есть владельцы недвижимости, которые боятся, что ничего не получится – сказывается пессимистический настрой в целом или опыт неудачного взаимодействия с юристами по этому вопросу. А есть такие заказчики, которые охотно надевают розовые очки и верят в сказки. После длительных переговоров оказывается, что все не так страшно или не так радужно.

Вот мы и решили рассеять страхи владельцев недвижимости и развеять мифы, в которые они охотно или не очень верят, чтобы обрисовать реальную картину того, как происходит оспаривание кадастровой стоимости в России вообще и в Кемеровской области в частности.
 

1. «Кадастровую стоимость нельзя снизить, или можно, но несущественно. Все органы – заодно!»

Закон позволяет уже много лет оспаривать кадастровую стоимость и зданий, и земельных участков в комиссиях при Росреестре и судах (до 2014 года в арбитражных и общей юрисдикции, с 2014 – только в судах общей юрисдикции областного уровня). Практика рассмотрения споров о кадастровой оценке в судах за 2015 год: 25% отрицательных и 75% положительных решений, в комиссиях – примерно 50/50.

Практика рассмотрения споров о кадастровой оценке в судах за 2015 год: 75% положительных решений

Опыт специалистов нашей компании (на примере Кемеровской области за 2011-2016 гг.): по зданиям и помещениям снижение кадастровой стоимости незначительное, максимум в 2,5 раза, а по земельным участкам – до 22 раз! При этом мы не берем во внимание единичные случаи с кадастровыми и техническими ошибками, когда можно снизить исходную кадастровую стоимость до 10 000 раз или вообще исключить ее (обнулить).

2. «Какой смысл снижать кадастровую стоимость? Я понижу, а они заново переоценят!»

Такой риск есть, но массовая кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года. Например, в конце 2015 года в Кемеровской области была утверждена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов, действует она с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года. Если ее оспорить в 2016 году, то можно рассчитывать, что в течение 3-х лет её не повысят.

3. «Мне пообещали, что если обратиться в суд (или комиссию при Росреестре), то можно вернуть налоги за 3 года»

Нет, только за 1 год – год, в котором обратились в суд (или комиссию). По действующему законодательству, вы можете обратиться в суд или в комиссию, чтобы оспорить кадастровую стоимость вашего строения или земельного участка.

Подать заявление можно в любой день года, даже 31 декабря. Если суд или комиссия по вашему заявлению, поданному в 2016 году, примет положительное решение в 2017 году, то пересчет налога за землю или строение произойдет все равно с 1 января 2016 года – за весь год. И если вы переплатили в течение года налог, то можете подать заявление в налоговую инспекцию на зачет или возврат переплаты по налогу.

Однако, лучше не откладывать эту работу в долгий ящик, ведь право на перерасчет дает только правильно поданное, то есть соответствующее всем требованиям закона, заявление.

4. «В комиссию можно обратиться без отчета и (или) положительного экспертного заключения»

Некоторые предприниматели уверены, что для уменьшения кадастровой стоимости своего земельного участка достаточно обратиться в комиссию с заявлением о том, что кадастровая стоимость определена неверно (завышена и т.п.). Как максимум – приложить распечатку из интернета (газеты и т.п.) о том, что стоимость аналогичного участка или строения в этом районе ниже в разы.

На самом деле, без отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка/ строения ни в комиссию, ни в суд подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости нельзя. И закон, и порядок работы комиссии требуют от заявителя представлять отчет об оценке, если он просит установить кадастровую стоимость участка равной рыночной стоимости. Когда же речь идет про техническую или кадастровую ошибку, то отчет не нужен. Без положительного заключения эксперта на отчет обращаться в комиссию можно, но только если рыночная стоимость в отчете снижается не больше, чем на 30% (пункт 20 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. N 263).

Когда речь идет про техническую или кадастровую ошибку, отчет не нужен

Еще есть вариация на тему – «Можно ли использовать в суде/ комиссии решение суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по тому же земельному участку, которое было принято ранее?». Нет, они не будут приниматься во внимание. Надо понимать, что принятые в прошлом судебные акты относились к кадастровой оценке, проведенной, к примеру, в 2007-2008 гг. И они не могут никак влиять на результаты такой же массовой кадастровой оценки, прошедшей в 2014-2015 гг. и начавшей действовать с 2016 года (речь про кадастровую оценку земельных участков населенных пунктов в Кузбассе).

5. «Комиссия принимает положительное решение, только если кадастровая стоимость снижается не больше, чем на 30%»

Согласно действующему законодательству, то, насколько снижается кадастровая стоимость, никак не влияет на результат рассмотрения комиссией заявления. Тому пример – протоколы комиссии, опубликованные на сайте Росреестра. В ряде случаев в 2016 году комиссия удовлетворяла заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной при снижении исходной стоимости более, чем на 80%.

6. «В комиссию можно прийти со «старым» отчетом, заключением эксперта»

Закон предъявляет жесткие требования к подготовке отчёта об оценке рыночной стоимости объекта, с которым обращаются за оспариванием кадастровой стоимости. В частности, такие требования установлены в отношении даты, по состоянию на которую в отчете должны быть сделаны все расчёты. Ситуации, когда эти даты могут совпасть, возможны. Однако надо понимать, что федеральные стандарты оценки, которым должны соответствовать отчёты, периодически меняются. А следовательно, есть риск, что вы будете использовать некорректный с точки зрения действующего законодательства отчёт. Аналогичная ситуация происходит и с заключениями экспертов саморегулируемых организаций оценщиков, которые требуются в большинстве случаев оспаривания кадастровой стоимости.

«Какие последствия, - спросите вы, - если я приду «не с тем» отчетом? Ну не получится, обращусь ещё раз!». Если вы получите отказ в комиссии по причине несоответствия отчета требованиям законодательства, то вы сможете обратиться в комиссию ещё раз. А вот получив отказ в удовлетворении иска в суде, вы до следующей массовой кадастровой оценки не сможете оспорить кадастровую стоимость участка. Даже если вы его перепродадите на аффилированное лицо, все равно новый собственник не сможет обратиться повторно в суд. А это значит, что придется платить земельный налог из той кадастровой стоимости, которую вы так хотели оспорить, то есть переплачивать.

У вас остались вопросы? Задайте их нашему онлайн-консультанту или оставьте заявку на бесплатную консультацию, наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.