Партнёр коллегии адвокатов «Юрпроект» Дарья Третьякова составила для «Капитала» список волнующих предпринимателей вопросов и ответов, связанных с арендной платой за недвижимое имущество.

• Вопрос: Фактически я начал пользоваться помещением до заключения договора аренды. Собственник предложил внести в договор аренды пункт «условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента фактической передачи имущества в аренду». Можно ли вносить в договор такие поправки? Нужно ли регистрировать договор, если срок с заключения до момента окончания меньше года, а с момента начала фактического пользования — больше года?
  
  Ответ юриста: Такие условия вполне допустимо включать в договоры аренды, однако при подписании договора убедитесь, что у вас есть доказательства внесения арендной платы за прошедший период, например, расписки. Если сам договор заключили на срок менее года, регистрировать его не нужно. То, что его условия распространяются на предыдущий период, значения не имеет (Правовой источник: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

• Вопрос: Я не хочу регистрировать договор, так как хочу заключить его на 11 месяцев. Могу я указать, что по истечении срока он при отсутствии возражений сторон автоматически продляется еще на 11 месяцев? Придется ли его регистрировать?
  
  Ответ юриста: Условие об автоматическом продлении договора по истечении срока не влечет необходимость его регистрации. При этом не важно, продляется договор на какой-то конкретный период или на неопределенный срок (источник: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Законно ли сдавать в аренду часть фасада офисного здания для размещения рекламной конструкции?

• Вопрос: Мне нужно арендовать несколько квадратных метров в холле торгового центра для размещения вендинговых автоматов. Я слышал, что для этого обязательно нужно будет делать отдельный технический паспорт на эту площадь и ставить ее на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости. Это очень долго и дорого, поэтому собственник здания не хочет этим заниматься. Он предлагает просто отметить место, где будут стоять автоматы на поэтажном плане и приложить его к договору. Зарегистрирует ли Росреестр такой договор, если он будет заключен на срок более года?
  
  Ответ юриста: В данном случае речь идет об аренде части недвижимого имущества, поэтому заключение такого договора вполне допустимо, если к нему будет приложен документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор. Отметка на поэтажном плане вполне подходит для этих целей. Росреестр обязан регистрировать такие договоры, если они заключаются на срок более одного года (источник: Постановление ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

• Вопрос: Я хочу взять в аренду часть фасада офисного здания для размещения рекламной конструкции. Собственник здания отказывает мне, так как, по его мнению, сдавать в аренду фасад незаконно. Прав ли он?
  
  Ответ юриста: Заключение договоров аренды в отношении конструктивных элементов здания (например, крыш или фасадов) не допускается. Однако для этих целей предусмотрен специфический договор — на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, который заключается в соответствии с ФЗ «О рекламе» (источник: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66; Федеральный закон «О рекламе» от 13.03.2006 N 38-ФЗ).

Можно ли оспорить увеличение размера арендной платы?

• Вопрос: Застройщик предлагает заключить договор аренды помещения в недостроенном здании. Условия привлекательные, но будет ли такой договор действительным?
  
  Ответ юриста: Да, такой договор будет действительным. Однако начать пользоваться помещением вы сможете только после того, как здание введут в эксплуатацию, а право будет зарегистрировано за застройщиком. Если же по каким-то причинам здание не достроят в срок, который вы укажете в договоре, можно потребовать с застройщика возместить убытки (источник: Постановление ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

• Вопрос: Я заключил договор аренды помещения на три года, однако, ни я, ни арендодатель его не зарегистрировали. Через полтора года арендодатель продал все здание другой организации. Новый собственник потребовал, чтобы я освободил помещение, так как оно необходимо ему для собственных целей, а продавец ни о каких арендаторах его не предупреждал. При этом он считает, что, так как договор не зарегистрировали, то никаких правовых последствий он не порождает. Прав ли он? Если же договора не было, значит ли это, что я могу потребовать с прежнего собственника обратно все арендные платежи?
  
  Ответ юриста: Незарегистрированный договор аренды действительно не порождает никаких последствий для третьих лиц. В том числе договор не связывает нового собственника недвижимости после ее продажи. Однако в отношении первоначальных сторон договор действует и от него нельзя отказаться или потребовать возврата внесенных платежей (источник: Постановление ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Придется ли регистрировать договор с автоматическим продлением срока действия?

• Вопрос: Арендодатель в начале года прислал мне письмо о том, что в связи с падением курса рубля размер арендной платы увеличивается на 80%. Договор долгосрочный, и арендную плату он увеличивает каждый год, но обычно не больше, чем на 5-7%. Само место мне нравится, так что расторгать договор и съезжать мне бы не хотелось, но платить столько я не могу. Могу ли я оспорить такое увеличение размера арендной платы?
  
  Ответ юриста:  Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать арендную плату с периодичностью не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). Однако такое увеличение должно быть пропорционально изменению средних рыночных ставок на аренду аналогичного имущества. Если же арендная плата увеличилась существенно сильнее, чем в среднем по рынку, суд вправе отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей такие средние рыночные ставки. В первую очередь, вам нужно обратиться к независимому оценщику, который определит, соответствует ли текущий размер арендной платы рыночным ставкам и есть ли перспективы для оспаривания ее повышения (источник: Постановление ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

• Вопрос: В моем договоре аренды предусмотрено, что месячная арендная плата составляет сумму в рублях, эквивалентную 1200 долларам по курсу ЦБ по состоянию на первое число месяца, за который производится оплата. Пока курс был относительно стабильный, особых проблем не было. Но осенью прошлого года курс начал резко расти, в результате арендная плата существенно увеличивалась каждый месяц. Сейчас я хочу оспорить условие договора о цене, так как арендная плата фактически увеличивалась каждый месяц, а не раз в год, как положено по закону. Каковы мои шансы?
  
  Ответ юриста:  По закону в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). В данном случае ни размер, ни порядок определения арендной платы фактически не меняются. Речь идет о применении согласованного вами механизма. Поэтому оспорить такое условие нельзя, оно соответствует закону (источник: Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66).

Источник: Бизнес-журнал «Капитал»