В январе 2018 года Кемеровский областной суд признал незаконным установленный в Кузбассе порядок расчета арендной платы за землю. Предприниматели области праздновали победу - ведь их расходы должны были существенно снизиться.
Однако региональные власти с выводами Кемеровского областного суда не согласились и обжаловали решения в Верховный суд РФ. Эти жалобы были рассмотрены еще в мае, но тексты определений опубликованы лишь на прошлой неделе.
Новостей, как водится, две: хорошая и плохая. Начнем с хорошей.
Постановление 47: прощай, коэффициент инфляции. Здравствуй, перерасчет!
Что произошло?
Верховный суд согласился, что коэффициенты инфляции за 2010-2016 годы в расчете арендной платы лишние.
Более того, Верховный суд пошел даже дальше, чем областной.
Так, Кемеровский областной суд распорядился не применять коэффициенты за 2010-2016 годы только в новых расчетах - с даты вступления своего решения в силу. Верховный же суд посчитал, что коэффициенты нужно убрать и из расчетов и за прошедшие периоды, начиная с 01.01.2016 г.
Что именно убрали?
В своем расчете арендной платы вы можете увидеть строчку «коэффициенты инфляции (Ки) за 2010-2016 годы».
В формуле эти коэффициенты выглядят как произведение 1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,075*1,129
Вот именно это произведение отныне и исключается из всех расчетов, что уменьшает итоговый размер арендной платы в среднем на 30%.
Так как убрать эти коэффициенты Верховный суд обязал из всех расчетов начиная с 01.01.2016 года, арендаторы вправе потребовать пересчитать арендную плату за последние 2,5 года. Излишне уплаченные суммы можно взыскать с местной администрации или зачесть в счет будущих периодов.
Рассмотрим на примере земельного участка под магазином в городе Ленинске-Кузнецком, площадью 56 691,94 кв.м.:
Период |
Фактически оплачено |
Перерасчет на основе позиции Верховного суда |
Сумма переплаты |
2016 |
8,2 млн.руб. |
4,9 млн.руб. |
3,3 млн.руб. |
2017 |
8,7 млн.руб. |
5 млн.руб. |
3,7 млн.руб. |
январь-июль 2018 |
4,5 млн.руб. |
2,7 млн.руб. |
1,8 млн.руб. |
Итого, за 2,5 года предприниматель заплатил в местный бюджет лишние 8,8 миллионов рублей. Теперь, вооружившись позицией Верховного суда, он может добиться возврата этих денег или их зачета в счет арендной платы за последующие периоды.
Кстати: в ближайшее время Верховный суд рассмотрит вопрос об исключении из Постановления 47 еще одного коэффициента - коэффициента перехода (Кпр). Мы следим за развитием событий и продолжим держать вас в курсе.
Постановление 62: раньше было лучше
Спор в отношении Постановления 62 касался трех нововведений:
- Уже знакомые нам коэффициенты инфляции за 2010-2016 годы.
Для города Кемерово строка в формуле выглядела как 1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,055*1,129
- Коэффициент базовой доходности (Кб).
Напомним, что данный коэффициент был введен областными властями, чтобы уменьшать благоприятный для арендатора эффект от оспаривания кадастровой стоимости.
- Пеня за просрочку внесения платежей в размере 0,1% в день
Все эти пункты Кемеровский областной суд счет незаконными и исключил. Но только с даты вступления решения в силу.
Как и в случае с решением по Постановлению 47 областные власти пожаловались в Верховный суд. Но здесь машина правосудия дала сбой.
Во-первых, в отличие от предыдущего дела, на этот раз Верховный суд решил не менять дату, с которой нужно исключать коэффициенты инфляции из расчетов. То есть формально пересчитать арендную плату за прошедшие периоды нельзя.
Однако мы не согласны с таким подходом Верховного суда и считаем его непоследовательным и противоречащим действующему законодательству.
По нашему мнению, кемеровским арендаторам все же стоит добиваться пересчета арендной платы за прошедшие годы.
Вторая — не менее неприятная новость для кемеровских арендаторов - Верховный суд сохранил коэффициент базовой доходности (Кб) в формуле.
Однако хоть Кб и уменьшает экономический эффект от снижения кадастровой стоимости, полностью он такой эффект не устраняет. Даже с учетом данного коэффициента снижение кадастровой стоимости все еще остается наиболее результативным способом уменьшения арендной платы за землю.