Каждый декабрь, начиная с 2014 года, Коллегия Администрации Кемеровской области публикует перечень объектов недвижимости, собственники которых будут платить налог на имущество в повышенном размере. Конец прошлого года не стал исключением – перечень на 2018 год был утверждён Постановлением от 21.12.2017 г. № 651.

Мой объект попал в перечень. Чем это грозит?

Есть два отличия от общих правил для налога на имущество организаций. Во-первых, налоговой базой теперь будет не остаточная балансовая стоимость объекта, а его кадастровая стоимость. Во-вторых, налоговая ставка составит 2% в год от такой кадастровой стоимости.

Внимание - изменения: до 24.11.2017 налогом на имущество организаций в Кемеровской области не облагались 100 кв.м. площади любого по выбору юрлица (но только одного!) здания или помещения. В статье 5-2 Закона Кемеровской области "О налоге на имущество организаций..." № 60-ОЗ содержалось следующее правило: "Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в абзаце первом настоящей статьи, уменьшается на величину кадастровой стоимости 100 кв. метров площади объекта недвижимого имущества на одного налогоплательщика в отношении одного объекта по выбору налогоплательщика". 

Однако с 1 января 2018 года эту льготу убрали, и теперь организации-собственники объектов недвижимости, включенных в указанный выше региональный Перечень, должны платить за всю площадь офиса, магазина или иного объекта. Обязательно учтите это при расчёте налога за 2018 год, так как расчёт налоговой базы осуществляется налогоплательщиком самостоятельно.

Что не работает: бессмысленно переоформлять объект недвижимости на физическое лицо или организацию на УСН: если объект попал в перечень, то 2% от кадастровой стоимости придется заплатить любому собственнику.

Почему мой объект попал в перечень?

В перечень включаются административно-деловые или торговые центры площадью более 1000 кв. м, или помещения в таких центрах, а также если объект принадлежит иностранной компании. При этом если в здании есть и торгово-офисные, и иные помещения (например, производственные), достаточно, чтобы магазины, офисы или организации, оказывающие услуги, занимали всего 20% общей площади – тогда всё здание будет признаваться торговым или офисным.

Формированием перечня в Кузбассе занимается Комитет по легализации объектов налогообложения Администрации Кемеровской области. Данные об использовании объекта Комитет получает из двух источников:

• по документам о виде разрешенного использования (из ЕГРН, БТИ и т.д.);
• в результате проверок фактического использования.

Что делать, если объект включён в перечень ошибочно?

Вполне возможно, что ваш объект попал в перечень ошибочно. Комитет по легализации объектов налогообложения ежегодно проводит мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений. При этом такое мероприятие, как установлено областным законодательством, проводится без взаимодействия с юридическим лицом или ИП, являющимися собственниками зданий или помещений.

По результатам данного мероприятия и «рождается» Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области об определении вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, которое является основанием для включения объекта в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на очередной налоговый период.

Если вы обнаружили свой объект в утверждённом перечне, а фактическое использование имущества совсем не административно-деловое и не торговое, и вы не являетесь иностранным юридическим лицом, то необходимо предпринять меры по исключению такого объекта из перечня.

Законодательство допускает исключение объектов из указанного перечня объектов, если он попал туда вследствие технической ошибки или фактическое использование установлено неверно. Необходимо обратиться в Комитет по легализации объектов налогообложения с заявлением и документами, подтверждающими вид использования недвижимого имущества, отличающийся от административно-делового и торгового.

На основании такой информации собственника объекта Комитет в течение 30 дней подготавливает документ, предусматривающий исключение указанных зданий или помещений из постановления Коллегии Администрации Кемеровской области об определении вида фактического использования.

Если же Администрация не согласится с вашими доводами, следующим возможным шагом будет подготовка и подача заявления в суд об исключении объекта из перечня.

Обязательно следует иметь в виду, что временное неиспользование объектов по назначению не является основанием для исключения объектов из перечня.

А если мой объект «забыли»?

Особенно актуален данный вопрос для собственников недавно построенной недвижимости. Иногда региональным властям выгодно не включать такие объекты в перечень, потому что кадастровая стоимость таких объектов значительно ниже балансовой. Соответственно, и размер налогового платежа в бюджет будет выше.

Если вы считаете, что ваш объект безосновательно не вошёл в утвержденный перечень, такое бездействие можно обжаловать в судебном порядке. Тем более что положительная судебная практика по признанию незаконным действий уполномоченных органов региональной власти по не включению таких объектов в перечень объектов, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, и обязании включить объекты в перечень, имеется (арбитражные суды Томской области и Алтайского края, 7 ААС).

И тогда платеж в размере 2% от кадастровой стоимости объекта значительно снизит налоговое бремя собственника.

Если же судиться с областной администрацией нет желания, можно включить объект в перечень в уведомительном порядке, обратившись с соответствующим заявлением в Комитет по легализации объектов налогообложения. В таком случае определение вида фактического использования объекта проводится Комитетом в течение 10 рабочих дней с момента поступления такого обращения. Но! Учёт такого выявленного объекта в перечне возможен лишь в следующем налоговом периоде.

Можно ли снизить налог?

Варианты законного снижения налоговой базы, а соответственно, и оптимизации размера налога, безусловно, есть. Это и изменение вида разрешенного использования объекта (как «юридического», так и фактического – иначе Комитет по легализации объектов налогообложения опять включит объект в перечень), и снижение кадастровой стоимости объекта.

Как мы уже говорили, каждый случай индивидуален: где-то кадастровая стоимость объекта близка к рыночной, и эффект снижения налога можно достичь иными легитимными способами.

В любом случае, целесообразно обратиться к юристам, специализирующимся на налогах и имущественных отношениях, для определения правильной стратегии управления недвижимостью и оптимизации налоговых платежей, а также решения вопросов взаимодействия с органами власти относительно включения или исключения объектов из перечня. В частности, в коллегии адвокатов «Юрпроект» можно получить квалифицированную консультацию по данному вопросу, а также реализовать все необходимые действия для снижения налогов.