Нередко уже после установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной у наших клиентов возникает необходимость разделить данный участок (например, в связи с продажей части объектов недвижимости на нем третьему лицу).
Разумеется, землевладельцев беспокоит, можно ли автоматически установить кадастровую стоимость вновь образованных земельных участков исходя из рыночной стоимости разделенного участка. Ведь в противном случае в отношении каждого из вновь образованных участков придется проводить отдельный длительный и дорогостоящий судебный процесс.
К счастью, в настоящий момент Методические указания по определению кадастровой стоимости (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222) предусматривают, что в случае разделения и выдела земельного участка кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется следующим образом:
- Рыночная стоимость (внесенная в качестве кадастровой по решению суда) всего первоначального участка делится на площадь данного участка. Получившаяся величина является удельным показателем кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка (УПКС ЗУ).
- УПКС ЗУ умножается на площади вновь образованных участков. Так мы получаем кадастровые стоимости новых участков.
Таким образом, кадастровые стоимости участков, образованных в результате раздела или выдела, определяются исходя из установленной судом стоимости первоначального участка.
Знание данных нюансов открывает для землевладельца одну весьма интересную возможность. После установления кадастровой стоимости в размере рыночной у собственников земельных участков возникает вопрос: с какого момента новая стоимость применяется для пересчета земельного налога?
- Налоговая инспекция, как правило, руководствуется таким подходом: новая кадастровая стоимость применяется только с 1 января следующего года. Это означает, что даже если уже 2-го (гипотетически), но не 1-го января, в кадастр недвижимости будет внесена новая кадастровая стоимость, рассчитанная на основании отчета об оценке и решения, весь оставшийся год налог будет считаться по старой кадастровой стоимости.
- Мы считаем, что пока не будет изменена ст. 391 Налогового кодекса РФ, предусматривающая, что налоговая база формируется на 1 января года, за который взымается налог, позиция налоговой будет вполне обоснованной.
- Но есть одно исключение: в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет.
- В случае раздела земельного участка, фактически, происходит образование новых участков, кадастровая стоимость которых (исчисленная от рыночной стоимости разделенного участка) будет применяться не со следующего года, а уже с момента внесения сведений о новых участках в государственный кадастр недвижимости.