15 марта 2016 г. в Кемерово прошел круглый стол на тему «Новая кадастровая оценка и её влияние на бизнес: К чему быть готовым владельцам активов в 2016 году».
Повод к проведению этого мероприятия известен большинству предпринимателей, которые имеют в собственности землю или недвижимость. Дело в том, что в конце 2015 года завершилась очередная массовая кадастровая оценка земель населенных пунктов в Кемеровской области.
Предыдущая оценка, действовавшая с 2009 по 2015 гг., вызвала огромный поток судебных споров владельцев активов, пытавшихся снизить бремя платы за землю, с государством. Некоторые из них завершились только в 2016 году. Снижение кадастровой стоимости в 4-5 раз было минимальным практически по любому, используемому в бизнесе, участку.
И вот вчера на заседании круглого стола мы узнали от Светланы Литвиненко, начальника отдела кадастровой оценки Комитета по управлению госимуществом Кемеровской области, что новая кадастровая оценка в среднем на 15-20 % выше предыдущей. Чтобы понять масштабы проблемы, давайте разберемся с изменениями на примере.
Новая кадастровая оценка по самым элементарным подсчетам выше адекватной рыночной в среднем в 3 раза
В 2007 году по данным массовой оценки кадастровая стоимость участка составила 20 млн.руб. Собственник участка оспорил эту стоимость в суде – снизил до 4 млн.руб. Применим коэффициент инфляции 10% (даже больший, чем по официальной статистике) и посчитаем, насколько должна вырасти стоимость участка к 2014 году (01.08.2014 г. – дата, по состоянию на которую проводилась новая массовая оценка) без учета экономического кризиса и его влияния на рынок недвижимости (объективно сложно рассчитать на данный момент). Получается следующее: 4 000 000 * 1,1 (2008 г.) * 1,1 (2009 г.) * 1,1 (2010 г.) * 1,1 (2011 г.) * 1,1 (2012 г.) * 1,1 (2013 г.) * 1,1 (2014 г.) = 7 794 869, округлим до 7 800 000 руб.
А теперь вспомним, что новая оценка выше предыдущей на 15-20%: 20 000 000 * 1,15 = 23 000 000 руб. Таким образом, новая кадастровая оценка по самым элементарным подсчетам выше адекватной рыночной в среднем в 3 раза! Что имеем в сухом остатке: или переплачивать земельные платежи (228 000 рублей в год 3 года подряд, а то и больше), или снова идти оспаривать кадастровую стоимость и тратить на это деньги и время, так нужные бизнесу.
На мероприятии выступали люди, имеющие четкое представление о том, что у нас происходит с кадастровой оценкой и ее оспариванием.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Кемеровской области Елена Латышенко рассказала о том, сколько на самом деле полезного для бизнеса было сделано в этом вопросе за время работы Уполномоченного в России. В частности, было изменен закон «Об оценочной деятельности»: теперь можно применять кадастровую стоимость, оспоренную в комиссии или суде, «задним числом» – с 1 января года, в котором заявление об оспаривании было подано в комиссию или суд.
Работа по совершенствованию законодательства о кадастровой оценке продолжается и сейчас – планируется принять отдельный закон, предусмотреть возможность использования решений судов, принятых по предыдущей кадастровой оценке, при утверждении государством новой (в настоящее время, имейте в виду, это невозможно!). Все предложения от бизнеса можно присылать через электронную почту бизнес-омбудсмена.
Председатель Комиссии при Росреестре по спорам о кадастровой оценке Татьяна Лапина объяснила участникам круглого стола, на что в первую очередь обращает внимание комиссия по разрешению споров о кадастровой оценке, каковы основные причины отказов комиссии в снижении кадастровой стоимости. К основным причинам большого числа отказов председатель комиссии отнесла вовсе на то, насколько сильно землевладельцы хотят снизить кадастровую стоимость, а не соответствие отчетов об оценке рыночной стоимости формальным требованиям федеральных стандартов оценки и закона об оценке. А руководитель кадастровой палаты Александр Занкин, зампред данной комиссии, привел отличную, по его мнению, аналогию: «когда вы покупаете автомобиль, если все нормально, но номер кузова не тот [что в ПТС], вы же не скажете, что с автомобилем нет проблем?!».
На наш взгляд важным, является то, что Татьяна Лапина развеяла несколько мифов по поводу оспаривания кадастровой стоимости:
- «В комиссию можно прийти без отчета / положительного экспертного заключения».
Без отчета нельзя: и закон, и порядок работы комиссии (пункт 20 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. N 263), требует от заявителя представлять отчет об оценке, если речь не идет про техническую или кадастровую ошибку. Без экспертизы можно, если рыночная стоимость в отчете снижается не больше, чем на 30%.
- «Комиссия принимает положительное решение, только если кадастровая стоимость снижается не больше, чем на 30%».
Процент снижения никак не влияет на результат рассмотрения комиссией заявления. Тому пример – протоколы комиссии, опубликованные на сайте Росреестра. В рассмотренном на круглом столе примере комиссия удовлетворяла просьбу заявителя об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной при отклонении, более чем на 80%.
Адвокат коллегии адвокатов «Юрпроект» Дарья Третьякова и председатель коллегии Дмитрий Малинин вынесли на общее обсуждение вопросы, связанные с последствиями новой кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости, а именно: с какого момента будет применяться кадастровая стоимость (и какая) для расчета земельного налога, арендной платы и цены выкупа земли из госсобственности.
Дарья Третьякова обратила внимание собравшихся на техническую накладку, которая может повлиять на исчисление земельного налога за 2016 год: до 1 января кадастровую стоимость по некоторым участкам не успели обновить. В результате возникла правовая коллизия: с одной стороны, результаты новой кадастровой оценки должны применяться для любых целей с начала 2016 года, так как КУГИ успел утвердить их в установленные сроки (за 1 месяц до начала нового года). Однако Налоговый кодекс РФ требует учитывать для расчета земельного налога только ту кадастровую стоимость, которая фактически содержалась в государственном кадастре недвижимости (ГКН) на 1 января текущего года.
От какой же базы считать налог предприятиям и гражданам, у которых новая КС участков была внесена в ГКН только после новогодних праздников? Данный вопрос остается открытым и, очевидно, будет решаться налогоплательщиками с налоговыми органами в индивидуальном порядке с привлечением юристов.
Стоимость аренды земли также остается болезненным вопросом для кузбасских предпринимателей. Порядок расчета арендной платы в Кемеровской области установлен двумя постановлениями Коллегии администрации КО: №62 (для земель в г. Кемерово) и №47 (для всех остальных). Главная интрига на данный момент – слухи о готовящихся изменениях в эти Постановления. Больше всего бизнес интересует два момента:
- Будет ли введен понижающий коэффициент (коэффициент перехода), который сгладит резкий рост кадастровой стоимости? (Как было с землями промышленности Кемеровской области в 2015 году.)
- Будут ли в 2016 году применяться коэффициенты инфляции? (Логика говорит, что данные коэффициенты должны использоваться только для расчетов с использованием «старых» кадастровых оценок – ведь оценка действует минимум 3 года, а цена земли меняется постоянно. Сейчас же, когда кадастровая оценка является «свежей», оснований для применения таких коэффициентов нет. Однако в действующих Постановлениях этот момент четко не обозначен, что позволяет двоякое толкование).
Представитель КУГИ КО Светлана Литвиненко данные слухи ни подтверждать, ни опровергать не стала. Елена Латышенко заверила, что интересующие всех ответы можно будет без проволочек получить через аппарат уполномоченного по защите прав предпринимателей.
Последним рассматривался вопрос о выкупе земельных участков. Дарья Третьякова поинтересовалась, как будет определяться цена участка, если заявление о выкупе подавалось до утверждения новой кадастровой стоимости. Ранее практика КУГИ КО складывалась однозначно: если в момент подачи заявления действовала одна кадастровая стоимость, но до заключения договора она изменилась, то цена выкупа рассчитывается исходя из новой кадастровая стоимости.
Однако в начале марта 2016 года Верховный суд РФ пошел на слом этой практики, указав, что считать цену выкупа нужно исходя из кадастровая стоимости, действовавшей на момент подачи заявления. Будет ли в этой связи изменена практика Комитета, либо предпринимателям придется доказывать свою правоту в суде, пока не ясно. От каких-либо прогнозов на этот счет единственный участник круглого стола от КУГИ КО Светлана Литвиненко воздержалась.
Вообще на заседании круглого стола было немало вопросов и предложений, как от экспертов в вопросах кадастровой оценки (оценщиков и юристов), так и от предпринимателей. Но обсуждение большинства из них заканчивалось примирительной фразой Елены Латышенко: «обращайтесь к Уполномоченному [по защите прав предпринимателей], мы занимаемся такими случаями».
Как отметил в социальной сети Facebook на странице мероприятия один из его участников Матвей Ляпин, «Грамотных вопросов на порядок больше чем ответов. Есть ощущение, что все всё понимают, но будучи встроенные в систему и работающие по её правилам ничего не могут изменить. … Ссылки на то, что омбудсмен поможет и все решит, это конечно хорошо. На какое-то время поможет, но потом канал перегрузится».
Впрочем, надо сказать большое спасибо Елене Латышенко, именно благодаря ее стараниям на это мероприятие пришли ключевые лица от органов власти и участвовали в диалоге с бизнесом и общественностью.
Мероприятие было организовано группой изданий «Авант», при поддержке Кузбасского филиала «Сибирской генерирующей компании» и Коллегии адвокатов «Юрпроект».