Как известно, земельные участки государственной (муниципальной) собственности обычным юридическим лицам и гражданам можно использовать на праве аренды или приобретать в собственность. В большинстве случаев для юридических лиц это аренда. Потому что собственность – не всегда экономически выгодно с точки зрения единовременного вложения денег в выкуп земельного участка.
Хотя есть и те, кто готов вложить немалые деньги и приобрести земельные участки, занятые своими объектами, в собственность. Немалые потому, что как нам известно, расчет выкупной цены в России осуществляется от кадастровой стоимости земельных участков (ставки от 100% и меньше).
Но не всегда все так просто. Бывают случаи, когда купить землю под своим объектом запрещено законом, даже если есть деньги, а арендовать можно.
В частности, такие ограничения распространяются на земельные участки, расположенные в территориальной зоне улично-дорожной сети (она нередко называется в правилах землепользования и застройки населенных пунктов как зона «ИТ 3»). В границы таких зон очень часто попадают автозаправки, станции шиномонтажа, различные торговые павильоны и подобные объекты дорожной инфраструктуры.
Коэффициент вида использования за такие земельные участки при расчете арендной платы по формуле достигает почти 30% (например, на территории города Кемерово), что накладывает значительное финансовое бремя на арендаторов земли – собственников объектов.
Теперь эти ограничения в выкупе, как ни странно, «компенсируются» государством путем установления льготных ставок арендной платы.
С августа 2017 года в федеральное законодательство (Постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г.) внесено правило об обязанности учитывать ограничения права собственника здания или сооружения на выкуп земельного участка под объектом. Суть правила проста: размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, если этот участок нельзя выкупить из государственной (муниципальной) собственности в частную.
В регионах чуть с опозданием стали учитывать эти поправки в федеральное законодательство, обязательные для всех земель, а не только федеральных. Например, в законодательстве Кемеровской области в 2019 году аналогичное правило внесено, но только для земельных участков на территории административного центра (в Постановление Коллегии АКО № 62 от 27.02.2008 г. введен пункт 2.3-1). А в Постановление № 47 от 05.02.2010 г. о порядке расчета арендной платы за публичные земли в других городах Кемеровской области такие нововведения обошли стороной.
Но требовать применения этого принципа стоит всем, чьи земельные участки не подлежат приватизации из-за законодательных ограничений, независимо от того, внесены ли изменения в региональное законодательство. Федеральное законодательство на их стороне.
Несмотря на запоздалое внесение принципа учета ограничений в областное законодательство, требовать его применения и перерасчета арендных платежей можно с 12.08.2017 г., т.е. с даты, когда он закреплен Постановлением Правительства РФ № 582. Правда, как правило пересчет возможен только по решению суда. Без судебных споров, местные комитеты, пересчитают, только (1) если соответствующие изменения внесены в региональное законодательство, и (2) с даты их внесения (условно, с 2019 года), а не с августа 2017.
А к еще более значительному снижению арендных платежей за землю приведет снижение кадастровой стоимости земельного участка.
Закажите услугу по оспариванию кадастровой стоимости в нашей компании!
