Вплоть до недавнего времени существовала легальная возможность пользоваться земельным участком, занятым объектом капитального строительства, совершенно бесплатно. Такая ситуация складывалась, когда объект капитального строительства приобретался у организации, которой земля под этим объектом ранее предоставлялась на праве постоянного бессрочного пользования (как правило, речь идет о приватизированных государственных предприятиях).

Как было?

Стоит пояснить, что в этом случае право постоянного бессрочного пользования считается перешедшим покупателю участка,  но в то же время в Росреестре не регистрируется.

В судебной практике вопрос, какие земельные платежи должен уплачивать такой покупатель и должен ли платить вообще, решался по-разному. В одних случаях суды взыскивали за пользование земельным участком неосновательное обогащение. В других – признавали покупателя плательщиком земельного налога. Наконец, встречались ситуации, когда суд решал, что обязанность по уплате земельных платежей лежит на продавце здания, за которым по-прежнему зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования.

Такая неопределенность зачастую позволяла приобретателям зданий избежать взыскания неосновательного обогащения за пользование землей.

Как стало?

17 декабря 2013 года Высшим арбитражным судом было опубликовано Постановление №12790/13, которое устраняет неопределенность по этому вопросу. Отныне все владельцы недвижимости, не оформившие земельные отношения, будут обязаны выплачивать неосновательное обогащение, которое исчисляется по тем же правилам, что и арендная плата за соответствующие участки. Тот факт, что одному из предыдущих собственников объекта земельный участок предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования, отныне значения не имеет – платить придется все равно. Лишь в редких случаях наличие такого права позволит претендовать на исчисление земельных платежей в льготном размере.

При этом Постановление предусматривает возможность пересмотра ранее принятых судебных актов по новым обстоятельствам. Это означает, что ранее вынесенные решения об отказе во взыскании неосновательного обогащения могут быть отменены по заявлению уполномоченного органа.

Что делать землепользователям, с которых взыскивают плату за землю?

Означает ли это, что против требований о взыскании неосновательного обогащения собственник здания не сможет заявить никаких возражений? Отнюдь! Существует ряд способов существенно снизить размер взыскиваемой платы за пользование землей, в том числе:

• Заявить о применении срока исковой давности.
• Оспаривать площадь (долю площади) участка, за который начисляется плата.
• Оспаривать правильность применяемых в расчете ставок, коэффициентов и т.д.

Случай из практики

Индивидуальный предприниматель приобрел три нежилых здания в г. Кемерово, однако на протяжении нескольких лет земельные отношения не оформлял. Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере        2 964 026,63 рублей.

Специалистам компании Юрпроект в ходе рассмотрения данного дела удалось проследить юридическую судьбу участка и отстоять право предпринимателя на применение льготной ставки платы за землю – 2% от кадастровой стоимости.

В результате применения к части требований Комитета срока исковой давности, а также расчета платежей по льготной ставке подлежащую взысканию сумму удалось снизить почти в два раза – до 1 652 891,24 рублей.

Также не нужно забывать о возможности снизить размер земельных платежей на будущее время путем снижения кадастровой стоимости земельного участка.

В любом случае, прежде чем принимать решение о внесении платы за пользование земельным участком, заключении договора аренды или о выкупе участка, необходимо проконсультироваться с юристом, специализирующимся в сфере платежей за землю и недвижимость. Это поможет существенно сэкономить время и деньги.