С 1 января 2023 году кадастровая стоимость земельных участков на территории Кузбасса изменится. Все необходимые мероприятия проведены, отчёт о массовой кадастровой оценке земель всех категорий утверждён. Размещены на сайте областного комитета по управлению госимуществом и сами результаты кадастровой оценки – кадастровая стоимость за каждый конкретный участок, который стоял на кадастровом учёте на 01.01.2022, и УПКС – кадастровая стоимость за 1 квадратный метр, она используется для расчёта кадастровой стоимости участков, которые были и будут образовываться позднее.

Кемеровчане и новокузничане – арендаторы и собственники земельных участков – традиционно в «первой волне», ещё летом, когда впервые на сайте Росреестра был размещён проект отчёта для подготовки замечаний, озаботились и обратились к нам за разъяснениями последствий, которые могут их коснуться после завершения массовой переоценки. И, как довольно часто бывает, при анализе текущего состояния дел выясняются интересные ситуации, косвенно вытекающие из основного запроса.

Ситуация № 1.
Земельный налог – возврат за 3 года!

К нам обратился собственник земельного участка производственного назначения с опасениями, что изменение кадастровой оценки повлияет на размер земельного налога в 2023 году. Разобрались: повлияет, но не сильно, практически незаметно. Однако выяснилось, что он переплачивает налог за землю, при этом уже не первый год.

При анализе исходных данных мы установили, что текущая кадастровая стоимость участка завышена в несколько раз, и есть возможность её снижения. А соответственно, после этого можно сделать перерасчёт земельного налога за 3 предыдущих налоговых периода (года) и вернуть на расчётный счёт излишне уплаченную сумму из бюджета (или сделать зачёт по другим налоговым долгам). Мы предложили снизить действующую с 2016 по 2022 гг. кадастровую стоимость, предварительно сделали экономическое обоснование такого снижения.

На сегодняшний день кадастровая стоимость земельного участка доверителя снижена нашими юристами без суда, в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. После внесения новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости мы подготовим от имени доверителя и направим заявление в налоговую инспекцию о пересчёте земельного налога за предыдущие периоды и возврате излишне уплаченных денежных сумм. Даже с учётом затрат на отчёт об оценке земельного участка и оплату работы юристов сумма, подлежащая возврату, получилась достойная.

Эта процедура – пересчёт налога в связи со снижением кадастровой стоимости – неновая и без сбоев работает с 1 января 2019 года в отношении земельного налога, налога на имущество физлиц и организаций.

Следовательно, чем раньше собственник земельного участка обратится, тем за больший период сможет вернуть переплату. Так, если обратиться в 2022 году за оспариванием действующей кадастровой стоимости, то даже при вынесении положительного решения по заявлению в 2023 году можно будет пересчитать налог за 2022, 2021, 2020 годы.

Ситуация № 2.
«Чудеса» экономии на аренде государственной земли

На самом деле, конечно же, никаких чудес! Знание своих законных прав и умение вовремя ими воспользоваться – вот что позволяет экономить.

Для пересчета арендной платы за последние 3 года аналогичная возможность появилась с января 2021 года. И мы также успели воспользоваться этим механизмом для возврата переплаты за арендованные нашими доверителями земли: оспорили кадастровую стоимость в Комиссии при Росреестре – приравняли к рыночной из отчёта оценщика об оценке рыночной стоимости, дождались внесения в ЕГРН новых данных и обратились с заявлением о пересчёте арендной платы за 3 года в Комитет по управлению госимуществом Кузбасса (т.к. участок был расположен в Кемерове). Областной комитет не стал ставить под сомнение законность наших требований и произвёл пересчёт задолженности по арендной плате за 3 года с момента подачи заявления (и правильно, ведь в случае отказа мы бы обжаловали его в суде и потребовали компенсации из бюджета расходов на оплату услуг за ведение судебного дела).

К слову сказать, районные и городские комитеты области не всегда единодушны по поводу применения данного закона: в некоторых городах коллеги сообщают нам, что им приходится доказывать право на такой пересчёт арендной платы только через суд.

Но наш доверитель не хотел останавливаться на достигнутом и попросил нас найти возможность для дополнительной экономии (он внимательно читал наш тематический сайт про землю и недвижимость kuzbass-kadastr.ru и запомнил, что вариантов для экономии немало). И право на такую экономию в его случае доказать было гипотетически возможно.

Есть один старый закон, который до сих пор при правильном с ним обращении приносит хорошие дивиденды (правда, в основном он касается земельных участков не для личного пользования, а для коммерческого, производственного).

Если коротко, то звучит он так: если ваш земельный участок (1) изначально был оформлен на праве «постоянного (бессрочного) пользования» (это неактуальный ныне вид прав, раньше предприятиям выдавались госакты и тому подобные документы на право пользования землей), а затем (2) права были переоформлены на аренду до 01.07.2012 года, то у вас есть право на пониженную стоимость аренды и (или) выкупа этого участка.

Какая здесь возможна экономия? Если удается доказать, что оба условия соблюдены, то размер аренды земли будет всего лишь 2%, а выкупа – 2,5% от кадастровой стоимости. И конечно, если доказать право на такую льготную ставку, то можно вернуть переплату за три последних года.

В чём сложность? Самое трудное здесь проследить историю участка: кому, когда и на каком праве изначально предоставлялась земля. Это бывает довольно тяжело сделать, ведь всё происходило 30-40 лет назад (по одному из наших дел мы сталкивались с госактами и распоряжениями 1940-х годов).

Вот и то дело, о котором мы упомянули, оказалось совсем непростым: понадобилось неоднократные обращения с адвокатскими запросами в кадастровую палату и другие органы и архивы, 8 судебных заседаний – чтобы изучить историю земельного участка, разобраться во всех кадастровых изменениях и правообладателях. Итог – суд признал доказанным право нашего доверителя на применение льготной ставки 2% для пересчёта арендной платы за 3 года.

Если у вас в аренде есть земельный участок, то рекомендуем проверить его историю. (В этом могут помочь юристы и адвокаты нашей коллегии). Может оказаться, что арендная плата должна быть гораздо ниже, как и цена выкупа.

Описанные ситуации довольно часто встречаются при анализе документов наших доверителей.

Ситуация № 3.
Новая кадастровая стоимость – просто «космос». Что делать сейчас?

Возвратимся к тому, с чего начали – с новой кадастровой стоимости земли в Кемеровской области, которая уже утверждена и с 1 января 2023 года будет использоваться для расчёта земельного налога, арендной платы (или неосновательного обогащения за использование без оформления прав) и цены выкупа земли из государственной собственности.

Возможность оспаривать новую кадастровую стоимость появится с 1 января 2023 года, после её внесения в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. О том, как это сделать, какие будут новые правила и старые возможности, мы писали раньше. 

Для обращения к нам за этой услугой будет достаточно сообщить кадастровый номер земельного участка. Предварительный расчёт экономической целесообразности оспаривания – с учётом прогнозного результата, расходов на процедуру и срока «жизни» до следующей кадастровой оценки – мы производим бесплатно.

Желаем всем предпринимателям успешной и вдумчивой подготовки к новому 2023 году!

А мы всегда рады помочь вам разобраться в юридических вопросах для сохранения и преумножения ваших доходов.


Источник: "Авант-ПАРТНЕР"