Юридическое сопровождение в сфере земли, недвижимости и строительства

Снижение кадастровой стоимости
за землю и недвижимость

Узнайте, сколько вы можете сэкономить на налогах и других платежах
Что такое кадастровая стоимость?

Сколько можно сэкономить от снижения кадастровой стоимости?

Практически любой объект недвижимости (земельный участок, здание, помещение, сооружение) имеет такую характеристику, как кадастровую стоимость. От нее зависит земельный налог, арендная плата и другие платежи на недвижимость. Если снизить кадастровую стоимость, то пропорционально снизятся зависящие от нее платежи.
В среднем, результат экономии может составить от сотен тысяч до десятков миллионов рублей.
Земельный налог

ЗН = кадастровая стоимость * 1,5 % (или 0,3% - для льготных случаев)

Основание: п. 2 статьи 403 НК РФ
Земельный налог
Налог на имущество физических лиц

Н = кадастровая стоимость * 0,5 (или 2 % - для объектов, включенных в специальный Перечень)

Основание: п. 1.1 статьи 391 НК РФ
Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество юридических лиц

Н = кадастровая стоимость * 2 % (только для объектов, включенных в специальный Перечень)

Основание: п. 15 статьи 378.2 НК РФ
Налог на имущество юридических лиц
Арендные платежи за земельный участок в гос. собственности

АП (в Кемеровской обл.) = кадастровая стоимость x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр

Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ
Арендные платежи за земельный участок в гос. собственности
Налог на доходы физических лиц продавцов

Н = 70% * кадастровая стоимость * 13%

(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)
Налог на доходы физических лиц продавцов
Налог на доходы одаряемых физических лиц

Н = 100% * кадастровая стоимость * 13%

Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ
Налог на доходы одаряемых физических лиц
Выкупная цена на земельный участок

Ц = кадастровая стоимость * 100% (или 5%, 15%, 60% - для «льготных» случаев)

ст. 8 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков»
Выкупная цена на земельный участок

О нашем опыте

«Наши адвокаты, юристы и оценщики регулярно с 2010 года ведут дела по снижению кадастровой стоимости в судах и административных органах.

Это не только оспаривание кадастровой стоимости, но и менее распространенные варианты – исправление ошибки, изменение назначения.

С их помощью мы добивались для наших заказчиков существенной экономии: снижению кадастровой стоимости участка для целей выкупа с 6500 рублей до 66 копеек участка (почти в 10 000 раз) и даже «обнулению» налога на имущество организаций за здание. Главное - делать все точно и вовремя!».

Дмитрий Малинин, руководитель проекта,
председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»

Наши преимущества

Позволяющие эффективно выполнять свою работу
С 2010 года
ведем дела о снижении кадастровой стоимости
От 2 до 9444 раз
была снижена кадастровая стоимость
loan Created with Sketch.
Более 1000 объектов
недвижимости, собственники и арендаторы которых стали платить меньше, благодаря нам
Более 855 миллионов рублей
сэкономили наши заказчики на платежах за землю и недвижимость

Способы снижения кадастровой стоимости

В зависимости от конкретной ситуации
Способ № 1. Оспорить кадастровую стоимость

Куда обращаемся: в Комиссию при Росреестре и/или областной суд

Перспектива снижения: 1,5-20 раз

Срок выполнения: от 2 до 6 месяцев

Цена услуг с расходами: от 25 000 рублей + % от сэкономленных средств

Подробное описание

Это самый распространенный способ снижения кадастровой стоимости. Его суть в том, что Комиссия / суд рассматривает заявление собственника (арендатора, бывшего собственника) недвижимости вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости, в спорных ситуациях назначает судебную экспертизу. По итогам рассмотрения выносится решение – установить кадастровую стоимость равной рыночной.

Способ № 2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Куда обращаемся: через МФЦ в Росреестр / местную администрацию

Перспектива снижения: от 2 до 10 000 раз

Срок выполнения: от 1 до 12 месяцев

Цена услуг с расходами: от 30 000 рублей + % от сэкономленных средств

Подробное описание

Чтобы изменить ВРИ, мы от лица собственника подаем заявление в Росреестр (если выбор производится из числа основных видов, установленных Правилами землепользования и застройки для данной зоны населенного пункта) или в местную администрацию для проведения публичных слушаний (если выбираем из условно-разрешенных видов использования) и вынесения постановления главой администрации.

Этот способ возможен не во всех случаях – новый вид использования должен быть не просто более выгодным, но и соответствовать факту.

Способ № 3. Исправить ошибку в ЕГРН

Куда обращаемся: через МФЦ в Росреестр / в суд

Перспектива снижения: от 1,5 раз до 0 рублей

Срок выполнения: от 1 месяца

Цена услуг с расходами: от 30 000 рублей + % от сэкономленных средств

Подробное описание

Высокая кадастровая стоимость может являться результатом ошибки в Едином реестре недвижимости. Например, до кадастровой оценки в реестре содержались недостоверные сведения о типе объекта («здание»), а кадастровая оценка проводилась с учетом, что эти сведения правильные. После того, как мы добились исправления типа объекта на правильный («сооружение»), рассчитать кадастровую стоимость сооружения стало невозможно (отсутствует методика), что привело к «обнулению» налога на имущество.

Для исправление ошибки необходимо подать заявление в Росреестр, а в случае отказа Росреестра в исправлении – обратиться с таким требованием в суд.

Результаты работы

          2

Ежегодная экономия на налоге: 340 тыс. руб.

Отрасль
Промышленное предприятие в г.Кемерово
Объект
Земельный участок под промышленным объектом, 8 417 кв.м
Цель
Уменьшить земельный налог
Способ
достижения
Установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной через суд, 2016
27.8
млн. руб.
5.1
млн. руб.
          1

Ежегодная экономия на налоге: 490 тыс. руб.

Отрасль
Сдача недвижимости в аренду
Объект
Административное здание, 1266 кв.м
Цель
Уменьшить налог на имущество организаций
Способ
достижения
Установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной через Комиссию при Росреестре, 2014
44.9
млн. руб.
20.4
млн. руб.
Dsc 0014 300x195

Цена выкупа снижена с 4,5 млн. руб. до 214 тыс. руб.

Отрасль
Предприятие по переработке металла в г. Кемерово
Объект
Земельный участок под производственной базой, 63236 кв.м.
Цель
Уменьшить цену выкупа земельного участка из госсобственности
Способ
достижения
Судебное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, 2012
Кадастровая стоимость снижена в 21 раз
184.0
млн. руб.
8.0
млн. руб.
Dsc 0018 300x196

Экономия на цене выкупа: 708 тыс. руб.

Отрасль
Сельскохозяйственное предприятие в Кемеровской области
Объект
Земельный участок, 4451 кв.м
Цель
Уменьшить цену выкупа
Способ
достижения
Изменение вида разрешенного использования земельного участка через публичные слушания, 2011-2012
Кадастровая стоимость снижена в 10 000 раз
28.3
млн. руб.
3.0
тыс. руб.
Dsc 0024 300x188 2

Ежегодная экономия на налоге более 300 тыс. руб.

Отрасль
Сдача недвижимости в аренду
Объект
Административное здание, 1631 кв.м.
Цель
Уменьшить налог на имущество организаций
Способ
достижения
Судебное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, 2013
Кадастровая стоимость снижена в 2 раза
70.0
млн. руб.
38.0
млн. руб.

Как мы снижаем кадастровую стоимость

Ход работы и сроки
1 этап. Предварительный анализ (бесплатно) –
от 1 до 5 дней
  • Получаем документы и проводим анализ (наличие ошибок, недоработок)
  • Выясняем у заказчика планы на объект (изменение назначения, площади)
  • Делаем предварительную оценку рыночной стоимости
  • Рассчитываем экономию заказчика за прошлый период и на будущее
  • Выбираем оптимальный вариант снижения платежей за недвижимость
2 этап. Подготовка к оспариванию – от 10 до 15 дней
  • Заказываем выписки из ЕГРН, заверяем копии документов (юрист)
  • Готовим отчет об оценке рыночной стоимости (оценщик)
3 этап. Оспаривание в Комиссии при Росреестре – 1 месяц
  • Обращаемся в Комиссию с заявлением, отчетом и другими документами
  • Участвуем в заседании Комиссии (юрист + оценщик)
4 этап. Оспаривание в областном суде – 3 месяца
  • Обращаемся в суд с заявлением, отчетом и другими документами
  • Участвуем в заседаниях суда (юрист / адвокат)
  • Получаем решение суда с отметкой о вступлении в силу
5 этап. Пересчет платежей за недвижимость – 1 месяц
  • Вносим сведения о новой кадастровой стоимости в ЕГРН
  • Подаем заявление о пересчете платежа за прошлый период и зачете / возврате (налоги, арендная плата)

Часто задаваемые вопросы

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта, определяемая государством в результате массовой (кадастровой) оценки.

Кадастровая стоимость бывает только у объектов недвижимости (у земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений – у каждого объекта своя). У движимых вещей (например, автомобилей, оборудования) кадастровой стоимости не бывает.

Почему кадастровая и рыночная стоимости отличаются?
Откуда берется кадастровая стоимость?
Для чего нужна кадастровая стоимость?
Снижение кадастровой стоимости – это навсегда?
Как узнать кадастровую стоимость своего объекта
С какой даты можно пересчитывать платежи после изменения кадастровой стоимости?
Сайт использует файлы cookies и сервис сбора технических данных его посетителей.
Продолжая использовать данный ресурс, вы автоматически соглашаетесь с использованием данных технологий.