Новая кадастровая оценка земельных участков в Кузбассе завершена - на сайте Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ) размещен проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков (ГКО).

Чтобы эти результаты не стали неожиданностью, старший юрист Коллегии адвокатов «Юрпроект» Яна Александрова и председатель Коллегии Дмитрий Малинин рекомендуют заблаговременно ознакомиться с проектом отчета, размещенным здесь.

Какие действия можно предпринять, чтобы не допустить негативных последствий увеличения кадастровой стоимости земельного участка, читайте ниже.

1. Подать замечания на отчет о ГКО

До 3 октября 2026 года можно самостоятельно подать замечания на проект отчета, если вы не согласны с итоговым размером кадастровой стоимости вашего земельного участка. Или обратиться за такой помощью к специалистам – юристам, оценщикам. Коллегия адвокатов «Юрпроект», например, работает по таким вопросам совместно с оценщиками.

Если до 3 октября не будут поданы замечания или они не будут приняты, то последний итоговый проект отчета будет утвержден.

Если замечания будут учтены ГБУ, то кадастровая стоимость будет пересчитана.

С 1 января 2027 года эти результаты будут внесены в ЕГРН и станут основой для расчета налогов и иных обязательных платежей на последующие 4 года - земельный налог, цена выкупа, арендная плата за публичные земли, неосновательное обогащение за пользование публичной землей без договора, административные штрафы, государственные пошлины.

2. Пройти внесудебный порядок оспаривания результатов кадастровой оценки

Если вы не успели подать замечания к проекту отчета или ваши замечания не были учтены, то после 1 января 2027 года вы можете обратиться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной сначала в досудебном порядке в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (то есть в то же самое учреждение, которое и проводило кадастровую оценку). Для этого действия нужно заказать у оценщиков и приложить к заявлению отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Так как отчет об оценке требует денежных затрат, рекомендуем сначала оценить перспективы снижения кадастровой стоимости с юристами и оценщиками.

Мы занимаемся снижением кадастровой стоимости объектов недвижимости более 15 лет и выработали такое правило: еще до заключения делаем предварительный анализ рисков получить отказ в снижении кадастровой стоимости, а также получаем от оценщиков прикидку снижения кадастровой стоимости - ценовой диапазон, в котором будет установлена кадастровая стоимость по результатам нашей работы.

Правила изменения кадастровой стоимости периодически меняются. Например, с 2026 года если заявление об установлении рыночной стоимости подается не собственником объекта недвижимости (а, к примеру, арендатором), то к такому заявлению должно быть приложено согласие собственника объекта недвижимости на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

3. Оспорить в суде решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости

Если ГБУ отказало в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то есть два варианта:

1 - исправлять замечания к отчету (если в отчете об оценке действительно они есть) или

2 - оспаривать решение об отказе в суде.

Как определиться, по какому пути пойти:

• Следует помнить, что этот внесудебный порядок изменения кадастровой стоимости на рыночную является обязательным, фактически является досудебным, и если он не соблюден, то в принятии заявления суд откажет.
• Раньше досудебный этап был формальным, и если на этом этапе был получен отказ, то можно было идти в суд ровно с таким же требованием – об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Суд мог назначить судебную оценочную экспертизу рыночной стоимости и принять решение об установлении кадастровой стоимости в том размере, как указал судебный эксперт.
• Сейчас не так – в суде мы оспариваем решение, а не саму кадастровую стоимость, и если решение принято обоснованно (т.к. в отчете об оценке рыночной стоимости были выявлены замечания, влияющие на достоверность итоговых цифр, и они не были устранены), тогда суд с высокой долей вероятности откажет в снижении кадастровой стоимости.
• Таким образом, если отказ был дан обоснованно, то есть в отчете действительно присутствуют те нарушения, которые указали в ответе специалисты ГБУ, суд может отказать в удовлетворении заявления об оспаривании решения ГБУ.
• Поэтому, когда мы видим, что замечания ГБУ обоснованы, то не рискуем – проводим с оценщиками работу по исправлению замечаний и снова подаем заявление в ГБУ.  Ограничений на обращение в ГБУ с заявлением нет.

4. Оспаривание архивной кадастровой стоимости

Действующая сейчас, в 2026 году, кадастровая стоимость земельных участков с 1 января 2027 года она станет архивной. Резонный вопрос для опоздавших – можно ли ее будет оспорить в следующем году?

Ситуация с оспариванием архивной кадастровой стоимости менялась несколько раз:

• Был период, когда ее оспаривать было невозможно – примерно до 2015 года.
• Потом было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28, в пункте 14 этого документа было указано про возможность пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.
• В 2024 году практика по данному вопросу снова изменилась: суды перестали применять указанное постановление Верховного суда (хотя оно не было отменено!), ссылаясь на то, что принят новый закон - от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому сведения о кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 6 ч. 2 ст. 18). А следовательно, «прошлогоднюю» кадастровую стоимость якобы пересмотреть уже нельзя.
• 14 июля Конституционный Суд принял Постановление № 48-П/2026, в котором указал, что такое толкование закона (см выше) является неверным, и определил временные «правила игры» (до изменения законодательства): оспорить архивную кадастровую стоимость можно, для этого нужно подать заявление в полномочное бюджетное учреждение в течение 1 года со дня, когда добросовестному налогоплательщику (физическому лицу, не являющемуся ИП), стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях установления кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости. В этом случае измененная кадастровая стоимость подлежит применению для определения налоговой базы по земельному налогу или налогу на имущество физлиц на 1 января соответствующего предшествующего года, что позволяет пересчитать указанные налоги в пределах 3 лет до подачи такого заявления.

То есть сейчас судебная практика «развернулась» в сторону возможности снижать даже архивную кадастровую стоимость, но:

1. только на те объекты недвижимости, которые принадлежат физическим лицам,
2. только если эти лица не являются зарегистрированными индивидуальными предпринимателями,
3. для снижения только двух налогов за прошлые 3 года - земельного налога и налога на имущество - можно воспользоваться правом на снижение кадастровой стоимости.

Про НДФЛ, образующийся при продаже объектов недвижимости, вопрос Конституционному суду «не задавали», поэтому он ничего не разъяснил про данный налог. Но думаем, что такое право можно «протоптать» самим, если затраты на данную работу будут окупаться от полученной налоговой экономии.

Юристы и адвокаты Коллегии адвокатов «Юрпроекта» готовы оказать помощь в вопросах снижения кадастровой стоимости и пересчете налоговых и иных платежей за землю:

• бесплатно проконсультировать по вопросам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и возможности пересчета платежей
• дать рекомендации о дальнейших действиях
• сопроводить всю процедуру для снижения кадастровой стоимости и пересчета платежей

Подписывайтесь на каналы Коллегии адвокатов «Юрпроект» в Telegram и Max, задавайте вопросы нашим экспертам и не допускайте ошибок, которые могут дорого стоить!