Юридическое сопровождение в сфере земли, недвижимости и строительства

Как взыскать убытки с муниципалитета за незаконное разрешение на строительство?

05 марта 2020

«И убыток может обернуться прибылью, а может и прибыль обернуться убытком».
Лао-Цзы

 

Взыскание убытков за незаконные действия органов власти – очень неоднозначная категория споров. Судебная практика крайне противоречива из-за отсутствия внятных критериев определения размера убытков, чрезмерного стандарта доказывания причинно-следственной связи действий органов и последствий для бизнеса. 

Вместе с тем иногда удается доказать значительные суммы и компенсировать понесенные потери. Так юристам «Юрпроекта» удалось взыскать убытки с муниципального образования, выдавшего, а потом внезапно отозвавшего разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также признать недействительным договор аренды земли, заключенный с нарушениями.

Летом 2018 года к нам обратился директор компании-застройщика, выигравшей аукцион на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома в одном из городов Кузбасса.

Запрос клиента заключался в следующем: разрешение на строительство многоквартирного жилого дома отозвано местной администрацией после многочисленных жалоб жителей близлежащих со строительной площадкой домов. При этом застройщик уже понес значительные расходы на проектирование, инженерные изыскания, подготовку строительной площадки.

При детальном анализе ситуации выяснилось, что земельный участок, предоставленный на торгах под строительство многоквартирного жилого дома, был сформирован с грубейшим нарушением законодательства. Согласно Земельному кодексу РФ земельные участки в границах многоэтажной застройки должны формироваться только на основании проекта межевания территории. Такое ограничение по способу образования земельного участка призвано защитить права жителей близлежащих домов, ведь проект межевания территории обсуждается на публичных слушаниях, в которых каждый житель микрорайона может высказаться «за» или «против» такого строительства, а также дать замечания и предложения.

В случае с нашим клиентом муниципалитет сформировал земельный участок на основании схемы расположения земельного участка, сам же ее и утвердил. То есть жители узнали о грядущем строительстве лишь в тот момент, когда начались подготовительные работы на строительной площадке – уборка снега, снос зеленых насаждений, вывоз строительного мусора. К этому моменту у застройщика уже был готов проект строительства жилого дома, осуществлено подключение к электросетям, вывезено боле 3000 кубометров снега, свалено и вывезено около 60 деревьев. При этом сведения о способе формирования земельного участка в аукционную документацию администрация муниципалитета не внесла.

Все понесенные затраты внезапно стали убытками застройщика, ведь применить результаты работ по заключенным договорам он не мог в другом месте – проект строительства «привязан» к конкретному земельному участку с учетом инженерных изысканий, электричество тоже «подведено» к конкретному месту. Деньги просто «ушли в землю».

Для восстановления финансового положения застройщика мы приняли решение заявить два требования: о признании договора недействительным в связи с введением в заблуждение относительно его предмета и о взыскании убытков.

Судебное разбирательство длилось 1 год и 3 месяца, состоялось 17 судебных заседаний! Сопротивление муниципалов было решительным – пришлось даже организовывать совместный выезд для пересчета пней, оставшихся от сваленных деревьев! Все это позволило убедить суд в наличии причинно-следственной связи между неправомерными действиями Администрации и убытками для застройщика, а также подтвердить реальный размер затрат, понесенных застройщиком. Однако не все затраты были признаны судом обоснованными, подлежащими возмещению со стороны органа власти.

Администрация города обжаловать решение Арбитражного суда Кемеровской области не стала, очевидно понимая, что те затраты, которые признал обоснованными суд, реальны на 100% и в апелляции есть риск, что размер убытков к возмещению окажется выше. Застройщик тоже решил не экспериментировать с судебной системой.

Судебный акт вступил в силу. Исполнительные листы направлены в казначейство для исполнения.

Normal image3
Александрова Яна Юрьевна
Старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство»
Все публикации автора
    Сайт использует файлы cookies и сервис сбора технических данных его посетителей.
    Продолжая использовать данный ресурс, вы автоматически соглашаетесь с использованием данных технологий.