Звучит как рекомендация психолога, но сегодня речь пойдёт о земельных участках.
Что делать, если границы вашего земельного участка нарушают, мы попросили рассказать председателя коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина и старшего юриста Яну Александрову.
В практике мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда юридические границы земельных участков (те, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости) и фактические границы не совпадают. Это касается и бизнеса, и обычных граждан.
Причины бывают разные, самые распространённые:
- реестровая ошибка – землеустроительное дело или межевой план содержали ошибку, и она попала в ЕГРН;
- самовольное занятие – собственники пользуются участком, как им удобно, например, возводят ограждение без учета юридической границы и прав соседей.
Пример из практики – Дело о переносе забора, который простоял более 15 лет
Недавно к нам обратился клиент, который купил земельный участок, огороженный старым железобетонным забором. При установлении юридических границ участка на местности оказалось, что по одной из границ земельного участка забор расположен неправильно – почти на метр вглубь его участка. Стало ясно, что сосед пользуется частью его земельного участка незаконно.
Клиент решил самостоятельно переместить забор на юридическую границу, но встретил сопротивление со стороны соседа. Главным аргументом соседа были его притязания на забор – он утверждал, что именно он в 2007 году его построил, забор стоит правильно, а смежная граница между участками нашего клиента и его соседа установлена с ошибкой.
Не договорившись о том, чей забор и где он должен располагаться, соседи оказались в суде. Наш клиент требовал не чинить ему препятствия в демонтаже забора, полагая, что забор его, так как располагается на его земельном участке, и поэтому он имеет полное право им распоряжаться.. А сосед требовал устранить реестровую ошибку и установить смежную границу участков по фактической границе – по существующему 19 лет забору.
В таких спорах с давно существующими земельными участками важно установить первоисточник информации о границах – документ, на основании которого впервые появились сведения о координатах границ. Это может быть как правоустанавливающий документ (например, госакт на землю), так и документы при образовании (формировании) земельного участка – землеустроительное дело, межевое дело, описание границ, карта-схема, межевой план и т.д.
Когда спор находится в суде, суд назначает судебную землеустроительную экспертизу, и эксперт определяет, какие документы ему нужны для ответа на поставленные вопросы. Часто материалов дела достаточно, потому что юристы сторон уже «подготовились» – запросили из различных архивов и приобщили все необходимые документы. При этом источники сведений о первоначальных границах земельных участков могут быть совершенно неожиданными.
В описываемом деле самые важные документы содержались в материалах другого гражданского дела, рассмотренного 15 годами ранее, когда собственниками участков были другие люди. Материалы из этого дела эксперт по своей инициативе запросил у суда для исследования. Это были описания границ земельных участков 2005 года, на основании которых были установлены границы обоих земельных участков, в том числе смежная.
При этом координаты земельных участков были указаны в местной системе координат (в 2005 году единой системы координат не было). Но эксперт сумел перевести их в действующую систему МСК 42 и описать их местоположение.
Нас привлекли представлять интересы клиента в суде уже после завершения судебной экспертизы. Изучив ее, мы сначала не порадовались выводам эксперта – в заключительной части эксперт сделал вывод, что реестровая ошибка в границах участков имеется и ее нужно устранить.
Но когда мы погрузились в исследовательскую часть, то увидели, что ошибка действительно имеется, но не в смежной границе, а в одной из границ участка соседа, где здание «вылезло» за границу земельного участка.
При этом эксперт в исследовательской части указал, что согласно описаниям границ обоих земельных участков все юридические границы неизменны с 2005 года, а документов, которые определяли бы эти границы в ином месте, экспертом не обнаружено.
С учетом того, что эксперт установил, что смежная граница не менялась аж с 2005 года, а фактическая граница (забор) была установлена в 2007 году, то очевидно, что ошибка была допущена не при внесении сведений о границе в ЕГРН, а при установке забора.
В итоге, мы решили применить прием, который используется в айкидо – обратить энергию противника против него же. Наш оппонент изо всех сил доказывал, что именно он возвел забор в 2007 году, – мы решили, что нет смысла спорить с ним, и изменили исковые требования – с «не препятствовать демонтировать забор» на «обязать освободить самовольно занятый земельный участок путем переноса забора на юридическую границу».
И мы победили. Суд удовлетворил исковые требования нашего доверителя, в том числе предоставил ему право самому перенести забор на юридическую границу, если сосед не сделает это в установленный судом срок. А более того, суд удовлетворил наше требование и в части судебной неустойки (астрент) – за каждый день неисполнения решения суда ответчик должен будет оплатить нашему клиенту денежную сумму. Во встречном иске суд отказал, так как реестровой ошибки в отношении смежной границы допущено не было, а именно она, а не другие границы участков, была предметом спора.
Какие важные выводы из этого дела можно взять на заметку
Если у вас спор из-за границы (где должна проходить юридическая граница между участками, правильно ли стоит забор и пр.), то ищите первоисточник сведений о границах участков, содержащий координаты; на основании каких документов земельные участки были поставлены на кадастровый учет.
Как правило, спор всегда идет именно в отношении смежной границы. Прочие границы предметом такого земельного спора не являются, и не стоит тратить силы и время, в том числе время судебного эксперта, для поиска и исследования достоверности информации об этих границах.
Если юридическая смежная граница не совпадает с фактической, то правильная последовательность действий, предопределяющая стратегию ведения дела, должна быть такой:
- выяснили, когда впервые появились сведения о координатах смежной границы.
- выяснили, когда был установлен забор между участками.
- если координаты границы появились раньше, то забор установлен ошибочно, и от того, что он простоит на этом месте хоть 100 лет, он не станет законным. Собственник земельного участка, у которого неправильной установкой забора сосед фактически захватил его часть, всегда сможет обратиться в суд с иском об освобождении своего земельного участка. Такие иски называются негаторными, и сроки исковой давности на них отсутствуют.
- если сначала был установлен забор, а границы устанавливались позднее, то при определении границ землеустроитель / кадастровый инженер не мог игнорировать фактические границы, и если провел юридическую смежную границу в другом месте, то значит допустил ошибку. Если в дальнейшем эта ошибка из землеустроительного дела / межевого плана была перенесена в ЕГРН, то в таком случае она именуется реестровой ошибкой. В отношении требований об исправлении реестровой ошибки так же отсутствуют сроки исковой давности.
Привлекайте профильных юристов для защиты своих прав в суде – ведь они часто видят положительные моменты, усиливающие вашу позицию, даже в самых, на первый взгляд плохих и «разгромных» документах, и помогают вовремя скорректировать позицию и требования!
И наконец, не устанем повторять, если ваши границы до сих пор не внесены в ЕГРН, сделайте это как можно скорее. Во-первых, так вы обозначите всем третьим лицам границы своих прав и уже никто не сможет поставить на кадастровый учет земельный участок на месте вашего, игнорируя границы вашего участка. Во-вторых, с прошлого года нельзя совершать сделки с земельными участками, границы которых не установлены – Росреестр вам откажет, если вы захотите продать, подарить свой участок или отдать в залог.
В нашей практике становится всё больше таких дел, мы за прошедшие годы успели поработать с разных сторон баррикад и можем помочь избежать ненужных и бесперспективных действий.
Поэтому мы можем быть вам полезны, если:
- вы находитесь в конфликте с соседом по земельным участкам, хотите оценить шансы на успех и найти стратегически правильный вариант выхода из конфликта – можно ли победить или стоит договариваться;
- вы планируете приобрести земельный участок и хотите оценить риски, связанные с возможными спорами по границам земельного участка;
- земельный участок уже в вашей собственности, вы решили начать на нем строительство и не хотели бы в дальнейшем получить иск о сносе постройки, возведенной там, где ее нельзя было возводить.
Подписывайтесь на каналы Коллегии адвокатов «Юрпроект» в Telegram и Max, задавайте вопросы нашим экспертам и не допускайте ошибок, которые могут дорого стоить!
