5 декабря в Кемерове прошло мероприятие, организованное профессионалами рынка недвижимости – «Юридический ликбез: Безопасность в сделках с недвижимостью».

На нём в качестве спикеров выступили руководители кемеровских агентств недвижимости, инвестиционные консультанты, психологи и юристы, специализирующиеся на сопровождении сделок с недвижимостью. По одной из наиболее злободневных тем – про налоги, которые могут возникнуть по итогу сделки продажи или дарения недвижимости, как их можно снизить и когда надо этим заниматься – выступил адвокат Дмитрий Малинин. Мы попросили Дмитрия поделиться краткими тезисами его выступления с редакцией «Авант-ПАРТНЕРа».

Кто должен платить налоги после сделки с недвижимостью?

• Когда мы продаём или меняем свою недвижимость, то всегда получаем доход, но не всегда прибыль! И тем не менее, по общему правилу налог надо платить именно с дохода. Он так и называется – налог на доходы физических лиц, или НДФЛ.
• Когда нам дарят недвижимость, мы тоже получаем доход – в размере стоимости этой недвижимости – и с этого дохода тоже надо заплатить налог.
• Из новых правил, которые будут действовать с 1 января 2025 года: если физическое лицо покупает не саму недвижимость, а долю в юридическом лице – собственнике недвижимости, то возможна ситуация, когда именно у покупателя, а не у продавца появится обязанность уплатить НДФЛ. Такие изменения внесены в ст. 212 НК РФ Законом от 08.08.2024 N 259-ФЗ. Об этом подробнее ниже.

Как определяется размер дохода от сделки недвижимости, с которого платится налог?

• Доход при продаже и мене недвижимости определяется в размере цены, указанной в договоре, но не менее 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Т.е. если укажешь цену недвижимости в договоре больше этих 70% от КС, то заплатишь с той суммы, какую указал. Укажешь меньше, то заплатишь с 70% от КС. Увеличение этого коэффициента (%) с 2025 года не планируется на федеральном уровне, а на уровне регионов у властей есть полномочия только его снизить. По нашей информации в Кузбассе его снижение не планируется.
• Доход при получении недвижимости в дар равен сумме, не меньшей чем 100% кадастровой стоимости этого объекта (если в договоре стоимость получаемого имущества указать меньше, то платить налог все равно придется от кадастровой стоимости).
• Если физлицо покупает недвижимость через покупку 100% доли в уставном капитале ООО (собственнике недвижимости) по цене ниже рыночной, то налогом будет облагаться «материальная выгода». Она определяется по формуле: «Рыночная стоимость доли» минус «Цена покупки доли в договоре». Для налогового органа рыночная стоимость = стоимость чистых активов. Чтобы её посчитать, нужно из стоимости всех активов общества вычесть размер всех обязательств общества. Эта информация содержится в бухгалтерской отчетности Общества по состоянию на 31 декабря года, предшествующего году сделки, поэтому она доступна налоговым органам. Более подробно по этому вопросу можно прочитать в телеграм-канале «Юрпроект LIVE».
 


Когда платить налог не надо?

Случай 1

Если недвижимость в собственности физического лица дольше минимального срока владения и не использовалась в предпринимательской деятельности.

Минимальный срок владения недвижимостью 3 года для следующих ситуаций считается с определённой даты:
• с даты гос. регистрации права собственности на любую недвижимость, если она получена в дар от члена семьи или близкого родственника, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением;
• с даты гос. регистрации права собственности на жилое помещение, если в собственности налогоплательщика на дату государственной регистрации перехода права собственности (доли) от налогоплательщика к покупателю не находится иного жилого помещения (доли);
• с даты открытия наследства, если оно получено в порядке наследования;
• с даты полной оплаты стоимости жилого помещения, приобретённом по ДДУ или по договору с ЖСК;
• с даты покупки родителями жилого помещения с использованием мат. капитала, а не с даты выделения долей, – применяется к доходам, полученным с 01.01.2024 г.

Минимальный срок владения 5 лет для всех остальных случаев.

Когда налоговая инспекция сделает вывод о том, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности: исчерпывающего перечня нет.

Верховный суд РФ понимает под этим, в том числе такие ситуации (подробнее в Обзоре судебной практики N 2 от 30.06.2021):
• «факт эксплуатации квартиры в целях извлечения дохода, а не для удовлетворения жилищных потребностей»;
• «повторяемость действий по приобретению имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования / реализации».

В письме ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 указан дополнительный признак: 
• «цель приобретения (получения) гражданином имущества, от которого им был получен доход, устанавливать с учётом, в том числе назначения этого имущества исходя из функциональных характеристик такого объекта».

Случай 2

Если недвижимость – жилой дом, квартира, комната, садовый дом или доля в них находилась в собственности физического лица дольше минимального срока владения, при этом не важно, использовалась в предпринимательской деятельности или нет.  

Случай 3

Независимо от срока при продаже жилья, если выполняются все условия ниже  (применяется к доходам, полученным с 01.01.2021):
• в семье 2 детей и более до 18 лет (либо до 24 лет – для обучающихся на очной форме);
• до 30 апреля следующего года купили жилье большей площади или дороже по кадастровой стоимости (если она не определена, например, в отношении строящегося жилья, то считаем только по площади);
• в собственности членов семьи на дату гос регистрации перехода права собственности к покупателю не было доли 50% и более в иной недвижимости большей по площади, чем купленная взамен проданной.

Как можно уменьшить сумму налога продавцу – физическому лицу?

Способ 1

Применить имущественный налоговый вычет при продаже имущества:

• В размере дохода от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков или долей – не более 1 млн руб., иного недвижимого имущества – не более 250 тыс. руб. Либо вместо этого вычета можно уменьшить доход по сделке на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества – доступно только налоговым резидентам РФ и только если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности.
• При получении дохода от продажи доли в недвижимости, приобретенной за счет средств маткапитала, можно уменьшить сумму дохода на сумму расходов, произведенных членом семьи (владельцем сертификата на маткапитал), если эти расходы не учитывалась другими членами семьи в целях налогообложения, за исключением получения вычета при покупке и вычета с оплаченных процентов по целевым займам / кредитам (применяются к доходам, полученным начиная с 01.01.2023).

Способ 2
  
Снизить кадастровую стоимость – актуально, если реальная цена продажи, указанная в договоре купли-продажи или мены, ниже, чем 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

С 1 апреля 2023 года кадастровую стоимость в Кузбассе можно уменьшить до размера рыночной, для этого необходимо (далее пошаговый алгоритм действий):

I. обратиться к оценщику, который имеет опыт подготовки отчетов об оценке рыночной стоимости для снижения кадастровой стоимости;

II. подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации» вместе с отчётом;

III. в случае отказа ГБУ его можно обжаловать в Кемеровский областной суд и одновременно просить суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

По вопросам снижения кадастровой стоимости специалисты нашей коллегии имеют достаточно обширный опыт работы с 2010 года. Однако надо отметить, что на данный момент в практике судов по этому вопросу наблюдаются «сбои». А именно, есть риск получить отказ в изменении кадастровой стоимости, если сделка (гос. регистрация перехода права собственности) состоялась в прошлом году, а заявление об установлении кадастровой в размере рыночной подано в этом году.

То есть для всех, кто продал недвижимость по цене ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, и хочет снизить сумму НДФЛ за счет снижения кадастровой стоимости, но до сих пор не подал соответствующее заявление в ГБУ, плохие новости состоят в том, что в 2025 году в этом заявлении будет скорее всего отказано, если судебная практика не изменится.

Причина такой проблемы – коллизия в нормах закона о кадастровой оценке и Налогового кодекса. О вариантах решения мы в самое ближайшее время подробно напишем в телеграм-канале «Юрпроект LIVE».

Желаем в новом году выгодно покупать и продавать недвижимость и не переплачивать налоги!

С уважением, адвокат, председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин.

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Видео с выступления можете посмотреть на нашем YouTube «Юрпроект», а презентацию можно бесплатно скачать на нашем телеграм-канале «Юрпроект LIVE»