Так сложилось, что нашей главной специализацией с момента создания фирмы в 2009 году стала практика по недвижимости и строительству. В этой связи к нам в работу регулярно поступают дела об оформлении прав на самовольные постройки, споры по границам участков и платежам за землю и недвижимость. Последние дела заставляют задуматься, насколько люди, в том числе известные в нашем регионе предприниматели, безответственно подходят к вопросам купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, земельных участков.

Поэтому мы решили подготовить для читателей «Авант-ПАРТНЕРа» топ-3 страшилок про сделки, проведённые без участия юристов, специализирующихся на делах о недвижимости. Надеемся, эти примеры из практики заставят кого-то более внимательно относиться к этим вопросам.

1. Покупка земельного участка – тот ещё «кот в мешке»

Сюжет развивается по следующему сценарию: 

1. гражданин с деньгами решает приобрести себе земельный участок и находит свободный (самостоятельно или при помощи риелтора); 
2. договаривается со знакомым «льготником» и от его имени подает заявление в администрацию соответствующего района; 
3. администрация предоставляет участок в собственность бесплатно (либо, в зависимости от вида льготы, сначала в аренду, а после завершения строительства – в собственность бесплатно); 
4. гражданин строит на «своём» участке коттедж – тратит 4 и более миллиона (да, не забываем о том, что регистрирует свои права и на земельный участок, и на дом в Едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН);
5. а после этого появляется он – законный (первоначальный) собственник, который подаёт иск о признании права гражданина отсутствующим и о признании своего права собственности на данный участок.

Суд всегда встаёт на сторону того, кому земля была законно предоставлена ранее. В итоге этот законный собственник может требовать от гражданина (точнее, от того, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРН) сноса постройки или признания своих прав на нее.

Как вообще такое возможно?

Корень зла – ранее возникшие, не требующие регистрации права (т.е. права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения на основании документов, выданных до 1 марта 1998 года), отсутствие требования об обязательной постановке своего имущества на государственный кадастровый учёт с координатами и лояльное отношение государства к безответственным собственникам. То есть действующее нормативное регулирование допускает, что гражданин может иметь на руках документы на земельный участок, но никак не зафиксировать его в государственной системе координат в ЕГРН. Что потом даёт ему право вить веревки из нового собственника, который не знал и не мог знать о том, что участок нельзя было предоставлять. К сожалению, формула о добросовестном приобретателе в данном случае не работает. Действует принцип – «кто первый встал, того и тапки».
Мы сталкивались и с более экзотическими ситуациями – когда обнаруживаются собственники линейных объектов (газопроводов, например), в отношении которых сведения об охранных зонах не внесены в ЕГРН (потому что, когда строились эти объекты не было требований об обязательном внесении информации об охранных зонах в государственный кадастр недвижимости). Это также позволяет собственнику линейного объекта требовать сноса постройки на земельном участке.

Эти истории – самые распространённые и касаются вообще всех, решивших купить себе землю под строительство коттеджа, независимо от уровня благосостояния. В нашей практике по данному вопросу к нам обращались пять раз. Причём обращались разные стороны этого конфликта, в связи с чем мы отказались от версии, что во всех подобных ситуациях законный собственник – это аферист, получивший поддельные документы о ранее возникших правах на земельный участок.

Есть ли какой-то выход?

Да, требовать от администрации, незаконно предоставившей земельный участок, возмещения убытков. Но про 100-процентные гарантии полного возмещения убытков говорить точно не стоит.

Вывод: перед покупкой / оформлением земельного участка надо обстоятельно изучить историю местности, в которой он находится: проанализировать топосъемки, старые планы и схемы, сделать запросы по изменению адреса и по документам о предоставлении, пообщаться с будущими соседями. Дополнительные гарантии спокойствия даёт страхование титула – права собственности на участок, и этим надо начинать заниматься до того, как оформил свою собственность, в противном случае страховая компания может отказаться страховать ваше право собственности.

2. Покупка самовольно реконструированного нежилого помещения – «мина замедленного действия»

Здесь схема такая (как и в предыдущем примере, основано на реальных фактах!):

1. гражданин приобретает нежилое помещение в многоквартирном доме – МКД;
2. выясняет, что к помещению примыкает часть «неиспользуемого» собственниками помещений в МКД имущества (асфальтированная площадка рядом с домом, проход, подвал или аварийный выход);
3. делает «капитальный ремонт», в результате которого увеличивает площадь своего помещения за счёт общего имущества (оформляет протокол общего собрания, согласно которому 2/3 собственников всех помещений в МКД высказываются за передачу общего имущества «в пользование» собственнику нежилого помещения; заказывает проект и получает справку из городской архитектуры о том, что это не реконструкция, а капремонт; регистрирует право на новое помещение большей площади в Росреестре);
4. продаёт помещение предпринимателю, который планирует открыть в нём новое отделение своей давно работающей и известной фирмы (при этом сделку проверяют юристы банка и принимают помещение в качестве нормального залога); 
5. новый собственник вкладывается в отделку помещения, рекламу открытия своего бизнеса по новому адресу; 
6. а после этого появляется он – собственник другого помещения в МКД (или управляющая компания, ТСЖ и т.д.), который подаёт иск о приведении помещения в первоначальное состояние.

Как вообще такое возможно?

Суды признают за любым собственником в МКД такое право: общее имущество может быть отчуждено на основании 100-процентного согласия всех собственников помещений в МКД и присоединено только посредством реконструкции, разрешение на которую необходимо получать в городской архитектуре. Потери у нового собственника очевидны: он утрачивает оплаченные по рыночной цене квадратные метры, несет расходы на приведение помещения в первоначальное (до «капремонта») состояние, а затраты на отделку этой части помещения становятся выброшенными впустую. Хорошо, если после исполнения решения суда оставшуюся часть помещения можно использовать по назначению для бизнеса собственника. А в противном случае, это помещение становится неликвидом. Аргумент – «да так все делают» – не работает.

Есть ли какой-то выход?

Да, требовать от продавца расторжения договора, взыскания денежных средств, оплаченных по договору, и возмещения всех убытков. Но к тому моменту, когда претензия от ТСЖ может реализоваться в решение суда, может пройти значительное время и за душой у продавца может не остаться ни копейки.
 
Вывод: перед покупкой нежилого помещения (да даже квартиры) изучите, каким образом менялась площадь и конфигурация этого помещения. Если посредством капремонта, то наверняка есть риск, что все было сделано незаконно, и рано или поздно эта «мина» взорвется. Кстати, страхование титула (только в свою пользу, а не в пользу банка) в этой ситуации позволяет переложить все юридические риски на страховую компанию.

3. Купля-продажа недвижимости после 1 января 2016 года – как заплатить налогов больше, чем зарабатываешь на перепродаже

В этой ситуации все происходит следующим образом:

1. вы находите объект – нежилое здание, который надо разделить на помещения и продать;
2. вы оформляете на себя помещения по договору купли-продажи, при этом цена покупки указывается симоволическая 50-100 тыс. рублей за помещение (продавец же очень хочет минимизировать для себя налоги от продажи), а фактически вы покупаете каждое помещение за 2 млн рублей;
3. далее вы по такой же номинально символической цене (а реально по цене в 3 млн и выше) начинаете распродавать помещения, зарабатывая на каждой сделке от 1 млн.
4. а после этого появляется оно – налоговое уведомление, в котором указано, что вы должны оплатить с каждой сделки по продаже помещения по 1,2 млн.

Как вообще такое возможно?

Вы начинаете разбираться и узнаёте, что с 1 января 2016 года действует такое правило: если доходы от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными 0,7 умноженное на кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности (пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). Далее вы узнаете, что кадастровая стоимость объекта, который вы купили за 2 млн, составляет на самом деле 12 млн, а соответственно, 13% (ставка налога) умноженное на 0,7 от кадастровой стоимости равно 1 млн 170 тыс. рублей.

Есть ли какой-то выход?

Да, можно оспаривать кадастровую стоимость (даже бывший собственник вправе это делать), доказывая, что рыночная стоимость гораздо ниже (в том числе использовать строительно-техническое экспертное заключение о состоянии объекта, экологические исследования о содержании ртути и свинца в конструкциях объекта и т.д.). Однако ситуация с кадастровой оценкой объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений) такова, что не во всех случаях ее можно оспорить: нередко рыночная стоимость совсем незначительно ниже кадастровой.
 
Вывод: перед покупкой нежилого помещения изучите информацию о кадастровой и рыночной стоимости объекта и правильно рассчитайте налоговые последствия ваших сделок, учитывайте это в цене сделки с продавцом. Этот риск вы никак не застрахуете.
 
Приведённые примеры иллюстрируют, сколько можно потерять из-за своей неграмотности: не обязательно разбираться самому во всех вопросах с недвижимостью – надо привлекать для решения специальных задач специально обученных людей (юристов, оценщиков, кадастровых инженеров и т.д.), а лучше – профессионалов в своем деле.