С 10 февраля 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 30.01.2026 г. № 12-ФЗ «О внесении изменений в статьи 39.28 и 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он меняет подход к возможности перераспределения земельных участков, которые находятся в частной собственности, и публичных (государственных, муниципальных) земель. Мы обратились за комментариями, что хорошего ждать бизнесу, к нашим экспертам из коллегии адвокатов «Юрпроект» – адвокату Дмитрию Малинину и старшему юристу по вопросам земли и недвижимости Яне Александровой.

Что такое перераспределение?

• Перераспределение земель и земельных участков – не нововведение в земельном законодательстве РФ. Это один из давно регламентированных Земельным кодексом способов «прирезки» земельных участков путём изменения границ смежных участков по соглашению собственников или собственника и госоргана.
• При этом исходные участки перестают существовать, а на их месте образуются новые, с иной площадью или конфигурацией.
• В большинстве случаев, когда требуется перераспределение – это потребность в дополнительном ресурсе земли для возможности эксплуатации уже существующих зданий, сделать реконструкцию здания или для того, чтобы узаконить существующие постройки.

Как было до изменений?

• До февраля 2026 года перераспределить земельные участки из частной и государственной собственности, используемые не для личных нужд (например, коммерческая деятельность) можно было лишь в строго ограниченных случаях.
• Процедурой перераспределения земель могли воспользоваться только граждане для личных нужд – для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства.
• В коммерческих целях, если речь не шла про комплексное развитие территории, перераспределить земельные участки и земли можно было только на основании проекта межевания территории для исключения «вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы»* и при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
   

То есть «прирезать» необходимую площадь к земельному участку коммерческого назначения можно было только путем подготовки проекта межевания территории, стоимость которого для многих собственников зданий являлась неподъемной, а также его утверждения органом местного самоуправления, что занимало значительное время и не всегда удавалось достичь положительного результата по причине претензий к содержанию либо оформлению проекта межевания территории со стороны органа местного самоуправления.

Что изменилось?

• Процедура перераспределения земель не для личных целей упростилась.
• Теперь любой собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может инициировать процедуру перераспределения земель для приведения своего земельного в соответствие с требованиями, установленными Земельным кодексом к образуемым или изменяемым земельным участкам. 

Так, например, если градостроительным регламентом предусмотрен минимальный предельный размер земельного участка для определённого вида использования, который вам нужен, – 600 кв. м, а ваш земельный участок на данный момент – 500 кв. м, то перераспределение поможет вам привести ваш участок в соответствие с требованиями под нужный ВРИ и позволит получить разрешение на строительство того объекта, который вы хотите построить.
 

• Размер земельного участка, образуемого за счет государственной / муниципальной и частной земли, может по инициативе заявителя (собственника земельного участка, обращающегося за перераспределением) стать как больше исходного участка, но не более чем на 1 000 кв. м** и при этом не будет превышать предельные максимальные размеры земельных участков, так и меньше, но не меньше минимального размера земельного участка соответствующего вида разрешенного использования.
• При этом за увеличение площади придется заплатить, расчет платы производится от кадастровой стоимости образуемого или исходного земельного участка, пропорционально площади прирезки, размер платы за «прирезанную часть» утверждается Правительством РФ – в отношении земельных участков в федеральной собственности, органом власти субъекта – в отношении участков, находящихся в собственности субъектов, а также земель и земельных участков, госсобственность на которые на разграничена; орган местного самоуправления утверждает размер платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.  

Воспользоваться процедурой перераспределения земельных участков по этому основанию можно лишь 1 раз.

Перераспределение по данному основанию возможно на основании схемы расположения земельного участка, если ранее проект межевания не утверждался.
 

В каких случаях в перераспределении по этому основанию может быть отказано?

1. Если нет доказательств, что перераспределение происходит именно в целях приведения своего земельного участка в соответствие с требованиями, установленными Земельным кодексом к образуемым или изменяемым земельным участкам (например, с участком все в порядке, а просто есть намерение в обход процедуры торгов «прирезать» соседний участок).
2. Если размер образуемого участка окажется больше максимального или «прирезка» составит более 1000 кв. м.
3. Если «прирезка» планируется из земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований к образуемым земельным участкам.
4. И в ещё ряде случаев, предусмотренных частью 9 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, у бизнеса с данными изменениями открылись новые возможности для узаконивания своих построек или расширения земельных участков с целью предстоящего строительства.

Для информации: юристы и адвокаты коллегии адвокатов «Юрпроект» занимаются юридическим сопровождением административных процедур в сфере земли, недвижимости и строительства. В частности, процедуры перераспределения земельных участков и земель.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР