Банк России постепенно опускает ключевую ставку, но ипотека в сфере вторичного рынка недвижимости, особенно коммерческой, по-прежнему является малопривлекательной.

Со снижением ставки ЦБ РФ экономисты и профессионалы рынка недвижимости связывают шансы на рост покупательской способности и активизацию сделок купли-продажи, что, возможно, позволит реанимировать строительную отрасль в России.

Мы попросили наших экспертов из Коллегии адвокатов «Юрпроект», которые специализируется на вопросах в области земли, недвижимости и строительства, Дмитрия Малинина и Яну Александрову, назвать наиболее распространенные ошибки в сделках с недвижимостью и тем самым предостеречь читателей «Авант-ПАРТНЕРа» от них.

1. Покупать по «ооочень выгодной цене» у банкрота или потенциального банкрота

«Уж сколько раз твердили миру», что занижение цены в договоре купли-продажи (и любом аналогичном договоре, направленном на отчуждение права собственности на недвижимое имущества) чревато тем, что суд может признать сделку недействительной, а приобретённое имущество придется вернуть в «конкурсную массу», то есть назад продавцу или его правопредшественнику (одному из тех, кто был собственником объекта недвижимости до продавца), при этом чтобы получить уплаченные деньги, придётся «встать в конец очереди» (т.е. в конец реестра кредиторов). И даже если эта очередь «наступит», то получить можно только ту сумму, которая указана в договоре, а не реально переданную.

А если продавец дурак (на рынке их, как известно, двое) – продаёт имущество дешевле его реальной цены, то в чём беда на таком продавце заработать?! Нет никаких проблем, если собственник решил внезапно освободить себя от тягостного бремени содержания какого-либо имущества и уйти от дел мирских подальше. Проблема может возникнуть тогда, когда у этого будущего аскета имеется немало тех, кому он должен, или он уже признан банкротом.

Провести проверку на предмет того, а не банкрот ли продавец, может теперь почти каждый второй благодаря современным общедоступным и бесплатным сервисам, например таким как https://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=2.

Но когда речь заходит про риски, вытекающие из потенциального банкротства продавца или его правопредшественников, мало кто из неюристов понимает, а в чём вообще риск и как его выявить.

При проверке юридических рисков, вытекающих из свойств продавца, мы смотрим на следующие моменты:
 

• наличие потенциальной или уже доказанной задолженности по данным судов и приставов – если после продажи объекта продавец не рассчитается с кредиторами, в том числе по причине низкой цены продажи спорной недвижимости, то кредиторы смогут добиваться банкротства продавца и оспаривания сделки по продаже имущества;
• проверяем через программы типа «Контур-Фокус» и СПАРК, в каких компания он является «контролирующим должника лицом» (КДЛ) – участником с долей 50% и более и/или руководителем – последнее важно в контексте участившихся рисков привлечения таких лиц к субсидиарной, то есть личной имущественной ответственности по долгам их компании – и проверяем, что происходит с судами и исполнительными производствами по этим компаниям.

2. Не проверять всю цепочку собственников

Особенно неприятным сюрпризом может стать то, что оспаривать сделку будут кредиторы не продавца, а правопредшественника продавца.

Рискованно покупать недвижимость у того, кто купил недвижимость у потенциального банкрота – того, кто сам был должником с просроченной задолженностью, или выступал поручителем по такой задолженности, или являлся КДЛ в компании с большими долгами.

Особенно по очень низкой цене, или по реальной цене, но без доказательств реальной оплаты денег за недвижимость.

Суд, который будет рассматривать дело о банкротстве правопредшественника продавца, такие действия может не посчитать осмотрительными, а вас может не признать добросовестным покупателем и истребует имущества в пользу банкрота и его кредиторов.

3. Дарить имущество детям – при наличии долгов

Сколько раз мы хватали наших доверителей за руку перед тем (а иногда и после), как те чуть ли не подписали договор дарения недвижимости на детей, имея просроченную задолженность перед кредиторами и непреодолимое желание облагодетельствовать своих чад.

Ну не брать же с них деньги за недвижимость – им и так в случае смерти всё совершенно бесплатно досталось бы! И достанется, если не разберут по кусочкам ваши кредиторы!

Но если у тебя большие долги, которые ты не можешь погасить, либо ты являешься поручителем по кредиту / лизингу и т.п., а должник не платит, либо твоя компания без 5 минут банкрот, а ты её КДЛ – во всех этих случаях «скидывать» с себя активы через дарение близкому родственнику чревато тем, что всё откатят назад, а вот налоги придется заплатить!

4. Покупать недвижимость за «наличку»/банковскую ячейку

Если сделку потом будет кто-то оспаривать (родственники в случае сомнений в адекватности продавца, наследники – в случае смерти, кредиторы – в случае банкротства), то суд может не поверить, что вы реально отдавали эти деньги (дело Долиной тому пример) и сделку может признать недействительной.

При этом нет никаких противопоказаний продавать недвижимость на условиях наличного расчета, если у вас за спиной не нависают кредиторы.

5. Отдавать деньги до момента регистрации перехода права собственности

После подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности и до момента этой регистрации может случиться арест недвижимости, смерть продавца или даже недобросовестные действия продавца (повторная продажа, «я передумал продавать» или «а я считаю, это стоит дороже») – расчёты надо вести только через банковский аккредитив и его аналоги (номинальный счёт, система безопасных расчетов).

6. Купить недвижимость без проверки законности всех её технических изменений

В ходе перепланировок, реконструкций и прочих преобразований объекта недвижимости он претерпевает изменения иногда настолько значительные, что вернуть в первоначальное состояние его приблизительно равно цене его покупки.

А если при совершении этих действий не соблюдены требования законодательства к оформлению необходимой документации, проведению юридических процедур (например, общих собраний собственников помещений в многоквартирном дому), то риски сноса, приведения в первоначальное состояние или потери части квадратных метров могут лечь на плечи покупателя.

7. Купить здание, помещение или земельный участок, не проверив историю его происхождения

Как ни странно, но мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда то, что записано в Едином госреестре недвижимости в качестве объектов недвижимости, никогда не могло принадлежать никому, кроме государства, или на самом деле не выбывало из госсобственности, или вообще не является объектом недвижимости.

Земельный участок, например, может относиться к землям, которые вообще запрещено передавать в частную собственность (земли общего пользования, земли заповедников и пр.), но это не было сразу очевидно, поэтому участком долгие годы могли владеть в качестве собственников разные физические и юридические, одним словом, частные лица. А потом приходит государство в лице его компетентных органов и требует всё вернуть Родине!

Или в других случаях земельный участок выбыл из госсобственности по причине кадастровой ошибки, допущенной инженером 20 лет назад. Госорган, распоряжающийся землей, идёт и требует вернуть участок в публичную собственность. 

Или здание 15 лет находилось в частной собственности, затем было куплено частным лицом на банкротных торгах, отремонтировано и внезапно стало интересно как защитное сооружение гражданской обороны, которое в принципе не может находиться ни в чьей собственности, кроме государственной, а значит, государство может истребовать его назад без выплаты компенсации.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР