Навигация по статье:
- Этап 1 – проверка объекта покупки
- Этап 2 – проверка продавца
- Этап 3 - структурирование сделки
- Заказать услугу по проверке юридических рисков и юридическому сопровождению сделки
В большинстве случаев перед покупкой недвижимости покупатели прибегают к услугам риелторов, иногда обращаются к знакомым юристам. Однако даже после этого остаётся ощущение, что покупаешь кота в мешке и рискуешь потерять и недвижимость, и деньги. Чтобы помочь читателям «Авант-ПАРТНЕРа» чувствовать себя более уверенно при покупке недвижимости, мы обратились к нашим постоянным экспертам – адвокатам Коллегии адвокатов «Юрпроект» – Дмитрию Малинину и Дарье Третьяковой – и попросили поделиться, как они проводят проверку юридических рисков для сделок с недвижимостью.
Кто должен проверять риски
«Во-первых, риелтор продавца ничего вам не должен – поделился Дмитрий Малинин. – Во-вторых, у риелтора и юриста – разные задачи. Если упрощённо, то даже если у покупателя есть свой агент по недвижимости, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, а юрист при обнаружении малейших рисков – чтобы отговорить от сделки. Хотя есть немало риелторов, которые при первых же сомнениях привлекают профильных юристов, чтобы те подтвердили или опровергли опасения. И есть юристы, которые не только выявляют риски, но и дают рекомендации, как риски минимизировать или вовсе их избежать, и тем самым помогают закрыть сделку на максимально безопасных условиях. Мы [в «Юрпроекте»] стараемся работать именно так. Наши юристы проверяли чистоту сделки перед покупкой самых разных объектов: от жилых домов до заводов».
Как говорят юристы, для каждого вида объекта, типа продавца и способа покупки существуют свои правила проверки. Но, безусловно, есть общие рекомендации, которые надо выполнить перед покупкой любой недвижимости. Какие это рекомендации, читайте ниже.
Вся работа по проверке рисков делится на 3 этапа:
- Проверка рисков, исходящих от самого объекта,
- Проверка рисков, исходящих от продавца,
- Проверка рисков, связанных с выбранным способом приобретения объекта.
Этап 1 – проверка объекта покупки
Проверка объекта покупки
1. Проверка технических рисков
Перед тем, как начинать изучать документы и выявлять юридические проблемы объекта, мы первым делом даём заказчикам контакты наших субподрядчиков – кадастровых инженеров и строительно-технических экспертов.
Кадастровые инженеры по земле могут сразу выявить наличие технических ошибок и других проблем, связанных с земельным участком. Например, наложение фактических или юридических границ земельных участков или расположение постройки в недопустимой близости к границам участка с точки зрения градостроительных и противопожарных требований. Для этого инженер должен вынести координаты на местности. Результаты осмотра оформляются заключением кадастрового инженера.
✅ Кадастровые инженеры, которые занимаются технической инвентаризацией построек, помогут при осмотре выявить отклонения факта от технических документов. Например, наличие самовольных построек и пристроек к зданию, несогласованных перепланировок и реконструкций.
✅ Строительные эксперты проверяют, есть ли видимые нарушения, которые могут привести к обрушению объекта, дорогостоящему ремонту или предписаниям контрольно-надзорных органов (например, нарушение требований пожарной безопасности).
✅ Самостоятельно или совместно с техническими специалистами следует проверить работоспособность энергоустановок, теплового и газового оборудования и т.д., а также технические условия и/или договоры о техприсоединении, энергоснабжении.
Соответственно, если какие-либо недостатки были выявлены, то это повод поставить вопрос об отказе от сделки, пока продавец не устранит их, или об уменьшении цены покупаемого объекта. Условия о том, что цена снижается с учётом недостатков, важно отразить как для продавца, так и для покупателя: продавец исключит тем самым угрозу того, что через некоторое время после сделки покупатель предъявит ему требования о снижении цены, а покупатель страхует себя на случай банкротства продавца и предъявления кредиторами иска об оспаривании сделки из-за заниженной цены.
2. Проверка юридических рисков покупки объекта
Риски покупки объекта без учета ограничений и обременений.
Все ограничения и обременения (аренда, ипотека, сервитуты, аресты и пр.) должны быть отражены в выписке из ЕГРН. В отношении того, что мы увидели в выписке, важно сделать правильные юридические выводы и дать рекомендации, например:
✅ Если зарегистрирована аренда, а договор аренды расторгнут, и арендатор съехал, то важно добиться, что запись об аренде была погашена до сделки.
✅ Если зарегистрирован запрет на отчуждение, то продавец должен сначала снять его. Либо раскрыть основание ареста, и можно будет предложить сторонам такую структуру расчетов по сделке, когда покупатель сразу часть цены вносит напрямую кредитору, а часть на аккредитив / номинальный счет, и продавец их получает после регистрации перехода права собственности к покупателю.
С учётом типа / статуса продавца также важно учитывать дополнительные ограничения для сделки:
✅ Если продавец – физлицо и приобрёл объект недвижимости в браке (смотрим паспорт!), то нужен или брачный договор, по которому объект является его личной собственностью, или письменное нотариальное согласие на сделку второго супруга.
✅ Если продавец – юрлицо, то для подстраховки лучше до сделки получить протокол общего собрания участников, удостоверенный нотариусом, об её одобрении на конкретных условиях.
Риски покупки в качестве недвижимости того, что недвижимостью не является.
Например, был случай, когда продавец, зарегистрировал в ЕГРН монолитную бетонную плиту как недвижимость («спортивную площадку»), покупатель купил её, право собственности покупателя прошло регистрацию в Росреестре. В итоге арендодатель земельного участка (госорган) добился через суд того, запись о праве собственности покупателя была аннулирована.
Риски покупки самовольно построенного или реконструированного объекта.
Недавно нашему доверителю предлагалось купить 1/12 долю в праве на земельный участок, на котором находится неузаконенная постройка, и самостоятельно решать вопросы с её узакониванием. С учётом того, что это головная боль, осложненная наличием множества других дольщиков, с которыми надо складываться на расходы по легализации, – такой объект должен стоить сильно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов с оформленными надлежащим образом документами.
Риски наличия действующих судебных споров, в результате которых можно лишиться объекта или прав на него.
Все действующие судебные споры в отношении приобретаемой недвижимости – о признании на него права третьим лицом, о разделе, об обязании привести в соответствие с какими-либо требованиями – могут отражаться в выписке из ЕГРН. Но если никто не просил суд наложить арест или внести сведения о судебном споре, то в выписке этой информации не будет. Для этого надо изучать сайты судов по месту нахождения объекта недвижимости.
Риск оспаривания сделки предыдущим собственником (до продавца) или кредиторами.
По выписке из ЕГРН о переходах прав надо проверить, не было ли в цепочке предыдущих собственников быстрых перепродаж (когда объект находился в собственности одного лица менее полугода), а также по какой цене продавец купил эту недвижимость и как оплатил её (если ниже «рынка» либо нет никаких доказательств оплаты, то это – мина замедленного действия).
Риск юридических препятствий для последующего использования имущества.
Покупатель, как правило, приобретает имущество, которое желает использовать в определённых целях. Задача юриста – проверить, что оно в данных целях может быть использовано с учётом: градостроительных ограничений, требований земельного и иного законодательства. Если для приведения объекта в соответствие с целями использования покупателя могут потребоваться определённые действия (выкупить землю у муниципалитета, изменить категорию или вид использования земельного участка), то наша задача отразить сроки их выполнения и вероятность положительного результата. Если не заниматься анализом информации, связанной с данным риском, то препятствие в дальнейшем может быть либо неустранимым, либо устранимым, но с несоразмерными затратами по времени и стоимости.
Этап 2 – проверка продавца
Наши эксперты – адвокаты Коллегии адвокатов «Юрпроект» – Дмитрий Малинин и Дарья Третьякова – продолжают делиться тонкостями юридической проверки перед покупкой недвижимости. Если в прошлом выпуске речь шла о рисках, которые могут исходить от самого объекта (например, он был построен или приватизирован незаконно), то сегодня эксперты расскажут о рисках, связанных непосредственно с продавцом.
«Если продавец окажется проблемным, суд может впоследствии аннулировать сделку. Тогда вам придётся вернуть недвижимость, а вот получите ли вы назад свои деньги – большой вопрос», – предупреждает Дарья Третьякова.
Юристы могут обозначить несколько ситуаций, когда из-за проблем с продавцом ваши права на недвижимость могут оспорить:
1. Продавец должен был согласовывать продажу объекта с кем-то ещё, но не сделал этого. Самые частые примеры:
✅ Если продавец – организация, при этом директор и учредитель (собственник фирмы) не совпадают, директор должен получать у учредителей согласие на продажу наиболее ценного имущества (так называемое «одобрение крупной сделки»). Очевидно, что недвижимость в большинстве случаев является таким ценным имуществом. Следовательно, если до сделки вам не предоставили решение единственного участника или протокол общего собрания участников об одобрении крупной сделки, то в дальнейшем участники общества вправе требовать признания договора купли-продажи недействительным и возврата имущества в собственность организации.
✅ Если продавец – физическое лицо и состоит в браке, то для сделки нужно получить согласие супруги/супруга. В противном случае сделку оспорит обманутая вторая половина.
✅ Если среди собственников квартиры есть дети или недееспособные граждане, то продавцу для сделки нужно заручиться согласием от органа опеки.
За соблюдением этих правил ещё на этапе заключения договора следят нотариус (если сделка оформляется через него) и специалисты Росреестра. И в большинстве случаев без нужных согласий сделка вообще не пройдет. Покупатель при этом рискует, если он заранее заплатил аванс. Но даже если изначально правду удастся скрыть (например, у продавца в паспорте не было отметки о браке и поэтому про согласие супруги никто не спросил), и право перейдёт на покупателя, суд впоследствии может отменить такую сделку по требованию пострадавшей стороны. Недвижимость в этом случае придется вернуть.
2. У продавца были крупные долги и имущество он распродавал, чтобы оно не досталось кредиторам. В этом случае проблемы также могут возникнуть как на этапе регистрации имущества за покупателем, так и в будущем:
✅ Если у продавца есть крупные долги, по которым возбуждено исполнительное производство, судебные приставы в любой момент могут наложить арест на его имущество. Если это произойдёт в любой момент до перехода права на покупателя (даже после подачи документов в мфц!) – переход прав не произойдёт, и покупатель останется ни с чем.
✅ Даже если долгов, подтверждённых судебным решением, нет прямо сейчас, но в будущем продавец не сможет рассчитаться с кредиторами, все его сделки по продаже ценного имущества окажутся под угрозой оспаривания. В отдельных случаях сделки могут быть отменены, если продавец окажется банкротом через три (!) года после продажи имущества.
Далее в чек-листе читатели узнают, как самостоятельно найти информацию о долгах, судебных спорах и рисках банкротства продавца. Однако очевидно, что точно предвидеть ситуацию на годы вперёд не под силу ни одному человеку. Поэтому юристы дают важную рекомендацию – в договоре купли-продажи лучше всегда прописывать настоящую, не заниженную цену за имущество, а также проводить расчёты официально (например, через банк). Причина проста – в большинстве случаев суды «отменяют» сделки, в которых имущество было продано по нерыночной (заниженной) цене и/или нет доказательств, что деньги были фактически получены продавцом.
3. Наконец, не исключено, что вы сталкиваетесь с настоящими мошенниками, которые попытаются обмануть вас с помощью недействительных паспортов, подложных доверенностей, фирм-однодневок и т.п.
Итак, разберёмся, какие источники стоит изучить и на что обратить внимание при проверке продавца.
Проверка продавца-организации
Основной источник информации, который обязательно следует изучить, если имеете дело с организацией, – это Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Информация из этого реестра является общедоступной и её легко получить онлайн на официальном сайте Федеральной налоговой службы (nalog.ru). Какую информацию необходимо искать:
✅ Существует ли та организация, которая является продавцом? Она не ликвидирована? Не исключена ли из ЕГРЮЛ? Не находится в процессе ликвидации/исключения прямо сейчас? Не идёт ли сейчас процедура её реорганизации?
✅ Есть ли информация о том, что юридический адрес находится в реестре массовой регистрации?
✅ Кто является единоличным исполнительным органом (директором, генеральным директором)? Вы общаетесь и подписываете документы с этим человеком? Он не находится реестре массовых руководителей и учредителей? Не дисквалифицирован? Нет ли отметки о «несоответствии данных» в отношении единоличного исполнительного органа?
✅ Кто является участниками организации?
Дополнительно необходимо запросить копию паспорта руководителя организации и проверить его действительность по списку недействительных российских паспортов (fms.gov.ru).
Проверка продавца-физического лица
✅ Запросите у продавца копию его паспорта. Помимо страниц «лицо и прописка», попросите показать страницу «семейное положение» – чтобы знать, понадобится ли согласие супруга на сделку. Паспорт нужно проверить на действительность по списку недействительных российских паспортов (fms.gov.ru).
Проверка на наличие долгов и рисков банкротства
✅ В банках данных информации по судебным делам вы можете найти все судебные споры с участием продавца – как завершившиеся (в его пользу или нет), так и те, по которым суд ещё не вынес решение. Банков данных два – Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) для арбитражных судов и ГАС Правосудие (bsr.sudrf.ru) для судов общей юрисдикции. Поиск в ГАС Правосудие по имени/наименованию участника реализован не слишком удобно, так что дополнительно юристы рекомендуют изучать информацию на сайте районного (городского) суда по месту жительства (юридическому адресу) вашего контрагента.
✅ После того, как в отношении должника выносится судебное решение, истец как правило получает исполнительный лист и обращается в Федеральную службу судебных приставов. Именно приставы вправе списывать деньги со счетов и накладывать аресты на имущество. Поэтому важно знать, не возбуждены ли в отношении продавца исполнительные производства. Проверить это можно при помощи Банка данных исполнительных производств (fssp.gov.ru/iss/ip/).
✅ Ещё до подачи заявления о банкротстве лицо обязано сделать об этом официальное сообщение. Узнать, подавалось ли в отношении продавца такое уведомление можно при помощи Федресурса (bankrot.fedresurs.ru).
✅ Информация о уже начавшихся процедурах банкротства находится в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru)
Проверка полномочий представителя
Иногда собственник недвижимости действует не самостоятельно, а привлекает представителя. Для этого представителю он должен выдать доверенность. Изучая доверенность, проверьте:
✅ Что доверенность заверена нотариально. Действительность доверенности вы можете проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты на сайте reestr-dover.ru.
✅ Внимательно изучите, на что именно выдана доверенность, какие права есть у представителя: вправе ли он подписать договор купли-продажи на любых условиях или только на строго ограниченных, на какие объекты недвижимости распространяются его полномочия, может ли он обращаться от имени собственника в Росреестр, вправе ли он получить за него деньги и т.п.
Итак, если по результатам проверки вы не выявили ничего подозрительного, настало время для подготовки документов и скрепления договоренностей.
Если ситуация в вашем бизнесе связана с землей, недвижимостью, строительством, то вы можете обратиться в коллегию адвокатов «Юрпроект» за предварительным анализом вопроса и первичной бесплатной предварительной консультацией. Адвокаты и юристы коллегии практикуют в этой сфере более 15 лет.
Этап 3 - Структурирование сделки
В 1-й и 2-й части серии публикаций, посвященных проверке чистоты сделок с недвижимостью, мы разобрали, на какие моменты следует обращать внимание при анализе информации о приобретаемом объекте и его продавце. В 3-й, финальной, части адвокаты Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин и Дарья Третьякова расскажут, какими правилами руководствуются юристы по недвижимости при структурировании сделок.
После того, как проверка объекта и продавца завершена…
Рекомендации о том, как лучше структурировать сделку – какой способ продажи выбрать, как организовать передачу денег по договору, какие дополнительные условия включить, привлекать ли к сделке нотариуса, – даются юристом с учётом рисков, вскрытых на предыдущих этапах, и общих правил о безопасных расчётах и минимизации налоговых потерь.
Основные способы приобретения недвижимости
1. Договор купли-продажи
Это самый распространённый способ. Надо не забывать про существенные условия такого договора: идентифицировать объект (как минимум, указать кадастровый номер) и указать цену. Какие ещё могут быть нюансы:
✅ Полное раскрытие цены: экономим или рискуем?
Продавец хочет заплатить меньше налогов, покупатель – купить дешевле. И тут главный вопрос – как правильно оформить «разницу». Вот несколько вариантов: «договор на неотделимые улучшения» и дополнительное соглашение к договору купли-продажи об увеличении цены. Надо отметить, что суды нередко вскрывают истинный смысл такой манипуляции (занижение налоговой базы), и если покупатель предъявит в налоговую один из этих документов как подтверждение фактической цены, то налоговая может продавцу начислить НДФЛ, а от покупателя не принять документы в качестве расходов для уменьшения налоговой базы.
✅ Безопасные расчёты: номинальный счёт, аккредитив и т.д.
Продавец хотел бы получить деньги до сдачи документов на госрегистрацию, а покупатель оплатить их после неё. Но случается, что покупатель деньги оплатил, а переход права не может состояться (после сдачи документов на регистрацию и до самой регистрации объект могут арестовать приставы, органы следствия или суд). Для снижения этих рисков нужен аккредитив, эскроу или другая форма безопасных расчётов. Покупатель заранее вносит деньги на спецсчёт, а продавец получает доступ к деньгам только после регистрации перехода права (и выполнения дополнительных условий, если стороны договорились об этом).
✅ Нотариальная форма: когда нужна, а когда нет
Сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если доля в этом объекте принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также, если вы не подписываете единый договор со всеми собственниками, а выкупаете долю у каждого по отдельному договору. В других случаях заверять сделку у нотариуса или нет – на усмотрение сторон.
2. Приобретение акций / долей в компании продавца
Если продавец – юрлицо, которое имеет и продает единственный объект (или все объекты разом) одному покупателю, то покупка 100% долей (акций) в этом юрлице – более комфортный способ с точки зрения налоговой оптимизации. Суть в том, что по истечении 5 лет с момента регистрации доли / акции за конкретным физлицом в ЕГРЮЛ их продажа освобождается от НДФЛ. Другой плюс – при покупке долей (акций) вы получаете не только недвижимость, а сразу готовый бизнес со всеми договорами (на энергоснабжение, аренду и т.п.). Но возникают другие нюансы:
✅ Риски возникновения старых долгов или скрытых обязательств
Покупке юрлица должен предшествовать ещё более тщательный правовой и налоговый аудит. Юрлицо могло вести финансовые операции с дружественными организациями, закрывать встречные денежные обязательства зачётами, а в случае банкротства контрагента зачёты могут быть признаны недействительными, и тот долг, который был погашен зачётом, может заново возникнуть у юрлица. Или кто-то из контрагентов может «вспомнить», что по закрытым давно договорам была не оплачена пеня, и предъявить в суд иск о взыскании такой пени. Или пройдёт выездная налоговая проверка за предшествующие 3 года, которая выявит неуплаченные налоги и начислит пени и штрафы. В общем, неприятных ситуаций может быть множество, а решений всего несколько: предусмотреть личную ответственность продавцов юрлица по всем долгам, о которых они не сообщили покупателю, и основание для возникновения которых имелось на дату заключения договора. Дополнительно практикуется поручительство или гарантийное удержание определённой суммы из цены сделки до истечения срока после сделки (например, 3 лет исковой давности).
✅ Риск вывода активов до закрытия сделки
Даже после получения покупателем прав на акции (доли), у прежнего руководства есть возможность переоформить ценное имущество организации, ведь передача управления организацией происходит неодномоментно. Чтобы подстраховаться необходимо, во-первых, в договоре продажи акций (долей) отразить, что цена определена с учётом наличия у общества конкретного ценного имущества. Во-вторых, предусмотреть гарантии того, что это ценное имущество не будет отчуждаться текущим руководством компании – как вариант, производить оплату (раскрытие аккредитива) только после того, как покупатель стал участником ООО (акционером АО) и убедился, что всё имущество на месте.
✅ Риски несоблюдения процедуры покупки долей (акций)
Если у организации несколько собственников, перед покупкой мы внимательно изучаем устав юридического лица. И можем столкнуться с тем, что продажа долей запрещена уставом, или требуется получить согласие от других участников общества или от самого общества, или соблюсти преимущественное право покупки и т.д. Неучёт этих ограничений может привести к тому, что сделка не состоится вовсе либо будет оспорена.
Поэтому для подготовки такой сделки важно привлечь специалиста, который разбирается не только в вопросах недвижимости, но также имеет квалификацию в области корпоративного права и законодательства о банкротстве.
3. Покупка объекта, которого нет
Закон допускает покупку недвижимости, которой на момент подписания договора ещё нет.
Для физлиц основная рекомендация – приобретать жильё по договору долевого участия у проверенных застройщиков.
Рекомендации, о которых мы будем рассказывать дальше, предназначены для предпринимателей (инвесторов), которые готовы брать на себя дополнительные риски покупки коммерческой недвижимости.
✅ Воздержитесь от подписания «предварительных договоров» – обещаний в будущем подписать полноценный основной договор. Можно сразу подписать основной договор о том, что вам передадут такую-то недвижимость по такой-то цене.
✅ Укажите, на каком земельном участке будет строиться объект, его общую площадь, количество этажей, назначение. Подробно опишите те помещения, которые вам должны будут передать (как минимум площадь, этаж, расположение на схеме).
✅Предусмотрите срок, к которому объект должен быть построен и передан вам, и последствия его нарушения (пени и пр.).
✅ Подстрахуйтесь на случай, если объект не будет построен, а ваш контрагент обанкротится. Несколько надежных вариантов – взять в залог земельный участок, на котором возводится объект, или получить банковскую гарантию.
Прежде чем принять решение о выборе конкретной правовой конструкции, нужно ответить на несколько вопросов:
- Я покупаю полностью готовый объект или хочу инвестировать в недвижимость, которая ещё не построена?
- Меня интересует только конкретная недвижимость или я хочу купить бизнес целиком?
- Какие налоги я заплачу при разных вариантах структурирования сделки?
- Насколько существенные риски были выявлены в ходе предварительной проверки? С чем связаны эти риски – с объектом или его продавцом?
Только проанализировав все факторы, можно сделать выбор в пользу варианта, который будет самым выгодным и безопасным именно в вашей ситуации.