На сайте Росреестра опубликован промежуточный отчет о результатах новой кадастровой оценки земли. До 03.09.2022 года собственникам и арендаторам земельных участков в Кузбассе необходимо ознакомиться с результатами отчета, чтобы в будущем избежать неожиданного повышения налоговых и арендных платежей.

Для кого это важно и чем грозит

Изменение кадастровой стоимости повлияет на всех граждан и юридических лиц, которые пользуются землей. Ведь от кадастровой стоимости рассчитываются такие обязательные платежи как земельный налог, арендная плата за землю, налог на доходы физических лиц при продаже земельных участков и т.п.

К слову, новая массовая кадастровая оценка недвижимости проводится не только в Кузбассе. Поэтому если вы являетесь владельцем недвижимости в другом регионе России, не забудьте проверить информацию по всем своим объектам.

Предыдущие массовые кадастровые оценки земельных участков серьезно увеличивали финансовую нагрузку землевладельцев. В 2009 и 2016 годах (когда последний раз переоценивали земли промышленности и земли населенных пунктов, соответственно), кадастровая стоимость участка могла вырасти сразу в десятки раз. Пропорционально этому увеличивались и платежи за землю (арендная плата, земельный налог).

Предварительный анализ нынешнего проекта отчета показывает, что существенный рост кадастровой стоимости произошел в основном у угольных и крупных промышленных предприятий. Однако другим землепользователям также следует быть начеку.

И, да, если вы раньше оспаривали кадастровую стоимость, то после переоценки она, скорее всего, вернётся к предыдущим показателям.

В меньшей степени стоит беспокоиться тем, чьи участки предназначены для личного использования: индивидуальное жилищное строительство, садоводство и т.д.

Где ознакомиться с отчетом

Промежуточный отчет размещен на официальном сайте Росреестра 05.08.2022 г. и по закону должен оставаться доступным в течение 30 календарных дней (то есть до 03.09.2022 г.). Это необходимо для того, чтобы любое лицо могло с ним ознакомиться и подать замечания.

Также информацию о кадастровой оценке можно найти на сайте КУГИ Кемеровской области, в газете «Кузбасс», на различных информационных щитах, в муниципальных администрациях и т.п.

Ссылка на отчёт о новой кадастровой оценке в Кемеровской области

Как читать отчет и на что обратить внимание

Сам по себе отчет крайне объемный (почти 600 страниц), но изучать его от корки до корки не требуется. Для начала откройте приложение «Результаты определения кадастровой стоимости». Там вы найдете информацию о кадастровой стоимости, посчитанной для вашего участка. Сравните цифры в отчете с текущим размером кадастровой стоимости. Если разница существенна, необходимо изучить отчет подробнее и понять, что так повлияло на результат. Иногда причина расхождения очевидна – оценщики могли указать в отчете неверные данные о вашем участке (например, завысить площадь или перепутать вид использования) или допустить банальную арифметическую ошибку.

Чтобы выявить менее явную проблему (например, ошибку в методологии) может потребоваться помощь специалиста. Если же вы решите разобраться во всех нюансах самостоятельно, придется изучить «Методические указания о государственной кадастровой оценке», которые издал Росреестр. Этот документ подробно описывает как должны проводиться кадастровая оценка и оформляться отчет, применять его обязаны все бюджетные учреждения, проводящие кадастровые оценки. Несоблюдение Методических указаний – это основание для пересмотра результатов оценки.

Что делать, если вы не согласны с отчетом

Если вы обнаружили, что кадастровая стоимость вашего участка определена неверно, то до 03.09.2022 г. вы вправе подать замечания на проект отчета. Замечания направляются в адрес организации, которая подготовила данный отчет – ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ».

В замечаниях обязательно нужно указать свои ФИО и контактные данные, кадастровый номер вашего участка, отразить суть замечаний (в чем именно заключалась ошибка). Желательно ссылаться на конкретные страницы отчета, на которых были допущены ошибки или указаны неверные сведения. В подтверждение своих слов можно приложить копии имеющихся у вас документов (например, копии документов на ваш участок).

Что делать, если вы не успели подать замечания до 03.09.2022 г.

Если до этого срока вы не успели подать замечания на результаты кадастровой оценки, то у вас сохраняется возможность установить кадастровую стоимость вашего земельного участка в размере рыночной стоимости. Но сделать это можно будет уже после того, как новая кадастровая оценка вступит в силу – с 1 января 2023 года. Для этого придется заказать у независимых оценщиков отчёт о рыночной оценке вашего земельного участка и написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ».

Хочу отметить, что с 1 января 2023 года порядок оспаривания кадастровой стоимости существенно меняется. Привычные варианты «через комиссию» и «через суд» действовать больше не будут. Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной нужно будет подавать туда же, куда и замечания на проект отчёта – в ГБУ. А отказ в пересмотре кадастровой стоимости можно будет оспорить в суде.

Альтернативные способы снижения земельных платежей

Есть разные способы, помимо оспаривания кадастровой стоимости с помощью отчета об оценке рыночной стоимости, например:

- изменить вид разрешенного использования вашего участка,  

- исправить кадастровую ошибку,

- уменьшить площадь участка,

- отказаться от права на ненужный вам участок.

Эти способы подходят далеко не для всех ситуаций, однако, иногда оказываются самыми действенными.

Стоит обратить внимание, в интернете можно найти и куда более экзотические советы, например, сменить адрес регистрации собственника участка или расторгнуть договор аренды на участок (и продолжить пользоваться им без договора). Такие меры не только являются неэффективными, но и могут вам навредить, особенно, если существует риск банкротства.

Прежде чем предпринимать подобные шаги, проконсультируйтесь с юристами, которые специализируются в таких вопросах. Специалисты нашей компании такие консультации для бизнеса проводят бесплатно.

На примерах наших заказчиков

Случай №1. Кадастровая стоимость участка в городе под автосалон не только не изменилась, а даже снизилась.

Решение: в такой ситуации собственнику земельного участка ничего делать не требуется.

Случай №2. В другом случае, кадастровая стоимость участка сельхоз назначения в разрешенным использованием «для размещения объектов энергетики» выросла более чем в 300 раз, что приведёт при действующих ставках за аренду земли к росту арендной платы с 50 тыс рублей до 15 млн руб в год!

Решение: готовим до 3.09.22 замечания на отчёт о кадастровой оценке, и если замечания отклонят, будем в 2023 оспаривать кадастровую стоимость.

Случай №3. И, наконец, в третьем случае кадастровая стоимость участка под склад в Кемерове увеличится незначительно - с 20 млн до 21 млн рублей, что приведёт к увеличению земельного налога всего на 15 тысяч рублей в год. Однако выяснилось, что и действующая кадастровая стоимость не оспаривалась, а при её оспаривании собственник земли смог бы сэкономить около 45 тыс рублей в год.

Решение: согласовываем вопрос об оспаривании текущей, действующей с 2016 по конец 2022 года кадастровой стоимости, и соответственно, возврате переплаты по земельному налогу за 3 года. Делать это будем через комиссию при Управлении Росреестра по Кемеровской области либо в случае отказа комиссии - через областной суд, пока такие варианты сохраняются.

Кстати, такая возможность, как в случае №3, имеется у всех, кто до сих пор не оспаривал кадастровую стоимость своего участка, но надо ей воспользоваться до конца 2022 года.

Подробности и другие рекомендации по снижению кадастровой стоимости смотрите в ближайшее время на сайте kuzbass-kadastr.ru и в Telegram-канале t.me/jurproject   

По всем вопросам пишите в Telegram / WhatsApp по номеру +79045721842

С уважением,
Команда коллегии адвокатов «Юрпроект»