На минувшей неделе в Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа состоялось судебное заседание по делу об оспаривании Областного закона о цене выкупа земли в Кузбассе. Суд поставил точку в споре между региональными властями и предпринимателями по вопросу о ставках на выкуп земельных участков.

Напомним, до 30 июня 2012 собственники зданий (строений, сооружений), у которых земля под постройкой в собственности не находилась, могли выкупить её у государства (муниципалитета) по определенным на федеральном уровне ставкам.

Эти ставки регулировались Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Были и общие ставки — 25,5% от кадастровой стоимости, и льготные. Самая низкая ставка – 2,5%, она применялась, в том числе, для предпринимателей.

В период с 1 июля 2012 по 13 февраля 2013 в Кемеровской области не было утвержденных на федеральном или региональном (местном) уровне ставок, поэтому цена выкупа земли считалась в размере 100% кадастровой стоимости.

14 февраля этого года вступил в силу областной закон о цене выкупа земли в Кемеровской области (Закон № 10-ОЗ от 07.02.2013г. «О порядке определения цены и оплаты земельных участков»).

В этом законе было предусмотрено всего три ставки для определения цены выкупа земли у государства:

• 5% от кадастровой стоимости – для граждан, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках.
• По 25% от кадастровой стоимости земельного участка могут выкупить те организации и предприниматели, которые являются собственниками прочих зданий, строений или сооружений на данном участке, не отнесенных к первой группе.
• За 100% должны были выкупать те лица, которые в судебном порядке изменили кадастровую стоимость своего участка.

Основные споры и недовольства вызвала последняя ставка — 100% от сниженной кадастровой стоимости.

Если принять во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков в Кемеровской области с 2009 года, как правило, стала выше рыночной, то после принятия этого закона смысл в снижении кадастровой стоимости появлялся только в случае её уменьшения более чем в 4 раза.

При принятии Областного закона не были учтены следующие моменты:

• Во-первых, несправедливо ставить в неравные условия граждан в зависимости от того, обращались они в суд, чтобы отстоять свои права на экономически обоснованные земельные платежи (из расчета кадастровой стоимости), или нет.
• Во-вторых, стоило бы учесть, что существуют разные способы снижения кадастровой стоимости; снизить ее можно не только через суд, но и через комиссию по спорам о кадастровой оценке. Не ясно, почему высокую ставку решили установить только для ситуаций судебного снижения кадастровой стоимости?

Для многих предпринимателей выкуп по цене в 100% даже от сниженной кадастровой стоимости был нерентабелен. Некоторые из них собирались обращаться в суд для оспаривания областного закона. Однако на деле в Арбитражный суд было подано заявление только от одного предпринимателя – Барматина Е.В. (интересы предпринимателя представляли юристы кемеровской юридической компании «D-Lex»).

Дело было выиграно.

Согласно Решению арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-6434/2013, принятому 23 августа этого года, суд признал недействующим пункт 2 статьи 1 закона Кемеровской области «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» (про ставку в 100% от уменьшенной через суд кадастровой стоимости — прим. автора), в связи с его противоречием Федеральному закону (части 1 статьи 15 135-ФЗ № «О защите конкуренции»).
Областной совет народных депутатов подал кассационную жалобу на указанное решение, и 24 октября арбитражный суд кассационной инстанции в г. Тюмень признал обоснованными выводы Арбитражного суда Кемеровской области.

Таким образом, с 23 августа в Кемеровской области ставка в 100% не должна применяться, а цена выкупа земли должна рассчитываться в размере 5 % и 25% от кадастровой стоимости земельного участка соответственно. Даже в том случае, если эта самая кадастровая стоимость была снижена по решению суда.

Благодаря кемеровскому предпринимателю, который смог отстоять свои права в суде, многие другие собственники коммерческих активов в Кузбассе получили возможность приобретать земельные участки в собственность с меньшими затратами.

Так, специалистам коллегии адвокатов «Юрпроект», которые внимательно отслеживали ситуацию с областными ставками и их оспариванием, удалось в первых числах сентября (сразу после принятия Арбитражным судом решения) обратиться за выкупом земельного участка в интересах одной кемеровской компании, давно желавшей оформить землю под своим зданием автосервиса в собственность. В результате – удалось сэкономить несколько миллионов рублей.

Теперь ситуация может измениться только в том случае, если Высший арбитражный суд пересмотрит позицию судов (но в него пока никто не обращался), или Совет народных депутатов Кемеровской области нового созыва изменит областной закон в невыгодную для предпринимателей сторону.