Как сдержать рост арендной платы на промышленные земли в Кузбассе?
В ноябре 2014 года Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области утвердил новые результаты кадастровой оценки земель промышленности на территории Кузбасса. Результаты данной оценки серьезно ударили по землевладельцам: в зависимости от вида использования и места расположения участка стоимость земли увеличивалась в несколько раз, а в отдельных случаях – в несколько сотен раз.
Представители ряда предприятий, заявляли, что не смогут платить земельный налог и арендную плату, исходя из новой кадастровой стоимости. КУГИ КО и Коллегию администрации Кемеровской области буквально забросали просьбами пересмотреть ставки арендной платы, чтобы скорректировать эффект от резкого увеличения цены земельных участков.
В итоге 21 апреля 2015 года Коллегией администрации Кемеровской области было принято Постановление №111, которым порядок определения размера арендной платы за земли промышленности был изменен. О том, какие возможности появились у владельцев промышленных земель, «СУ» рассказала Дарья Третьякова, партнер Коллегии адвокатов «Юрпроект».
В целом изменения, которые приняты в указанном постановлении, можно разделить на два блока:
1 блок изменений
Первый блок изменений относится ко всем землям промышленности и предусматривает применение так называемого коэффициента перехода. Данный коэффициент применяется в случае, если после изменения кадастровой стоимости арендная плата выросла более чем в 1,075 раз.
Коэффициент рассчитывается как кадастровая стоимость участка, действовавшая с 2006 по май 2012 года, деленная на кадастровую стоимость участка, утвержденную в ноябре 2014 года.
Коэффициент перехода фактически приближает размер арендной платы к уровню, существовавшему до мая 2012 года.
Стоит оговориться, что земли промышленности в Кузбассе переоценивались трижды: в 2006, 2012 и 2014 годах. При этом кадастровая стоимость по оценке 2006 года была крайне низкой – квадратный метр участка мог стоить меньше 1 рубля. Оценка 2012 года была выше уже в сотни раз и вполне соответствовала рыночным расценкам. Оценку же 2014 года многие специалисты считают завышенной.
Таким образом, коэффициент перехода фактически приближает размер арендной платы к уровню, существовавшему до мая 2012 года. Важно, что коэффициент перехода может применяться задним числом – с 1 января 2015 года, поэтому организация, уже заплатившая арендную плату за 1-2 квартал 2015 года без его учета, может требовать зачет или возврат излишне уплаченного.
2 блок изменений
Этот блок относится только к земельным участкам, предоставленным недропользователям. При этом одна часть изменений вступает в силу с 1 января 2015 года, а другая – с 1 марта 2015 года.
Разбивка на два периода вызвана изменением федерального законодательства – с 1 марта текущего года вступили в силу обширные поправки в Земельный кодекс РФ. В том числе были ограничены предельные ставки арендной платы за землю для пользования недрами – не более 2% от кадастровой стоимости участка в год. В этой связи региональный законодатель также установил по общему правилу двухпроцентную ставку арендной платы для таких участков. Однако в отдельных случаях Коллегия администрации предусмотрела ставки даже ниже установленного на федеральном уровне размера.
Вызывает сомнения правомерность «персональных льгот» с точки зрения принципа равенства участников оборота и запрета необоснованных предпочтений.
Примечательно следующее: в формулировке нормативного акта можно усмотреть, что льготная ставка устанавливалась адресно – под конкретного арендатора. К примеру, ставка 0,55% от кадастровой стоимости в год установлена для «земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в случае если общая площадь земельных участков, предоставленных в аренду угледобывающим предприятиям, входящим в один холдинг, превышает 1500 га на территории Киселевского городского округа». Вызывает сомнения правомерность таких «персональных льгот» с точки зрения принципа равенства участников оборота и запрета необоснованных предпочтений.
Однако, жаловаться в УФАС Кемеровской области на такую несправедливость никто пока не решился. В период же с 1 января до 1 марта 2015 года, напротив, действовавшие ранее для недропользователей ставки были увеличены в несколько раз. С учетом одновременного увеличения кадастровой стоимости, это могло бы стать катастрофой для кузбасской горнодобывающей промышленности, однако, возможность применения за данный период коэффициента перехода должна сгладить скачок арендной платы. При этом владельцам шахт и разрезов также следует пересчитать арендную плату с начала года, проверить уже внесенные в 2015 году суммы и, возможно, решать вопрос о возврате излишне уплаченных средств.
Но что же делать в ситуации, когда размер арендной платы даже с применением коэффициента перехода является чрезмерным?
Могут ли владельцы земель промышленности попытаться уменьшить земельные платежи путем снижения кадастровой стоимости земельных участков? Ранее специалисты компании «Юрпроект» совместно с экспертами-оценщиками уже анализировали утвержденный КУГИ КО отчет о переоценке земель промышленности. Вывод был однозначным: отчет содержит ряд неточностей и нарушений, существенно искажающих конечный результат.
В большинстве случаев кадастровая стоимость превышает рыночную в два и более раза. Однако, разумеется, принимать решение об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной можно только после анализа конкретной ситуации. Иначе может оказаться, что после снижения кадастровой стоимости землепользователь утратит право на применение коэффициента перехода. В результате размер арендной платы окажется даже выше, чем сумма, рассчитанная от не сниженной кадастровой стоимости с применением коэффициента
Компания «Юрпроект» с 2009 года специализируется на вопросах снижения платы за землю и недвижимость. Наши специалисты помогут вам проверить правильность расчета арендных платежей и вернуть излишне уплаченные суммы, рассчитают вашу выгоду от снижения кадастровой стоимости и проведут данную процедуру «под ключ».
Источник: «Сибирский уголь» № 1-2 2015
