Юридическое сопровождение в сфере земли, недвижимости и строительства

Аренда земли в Кузбассе – правила меняются

22 апреля 2016

С начала 2016 года в Кузбассе ходили слухи о грядущих изменениях в порядке расчета арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности. Однако ни Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ни Администрация Кемеровской области официальных заявлений по этому поводу не делали. В этой связи мы обратились к Уполномоченному по правам предпринимателей в Кемеровской области – Елене Петровне Латышенко с просьбой о содействии в получении достоверной информации по данному вопросу.

С непосредственной помощью Елены Петровны мы получили проект изменений в Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.02.2010 г., которым регулируется порядок расчета арендной платы за все кузбасские земли кроме тех, которые находятся в областном центре.

По итогам первичного анализа этого документа мы отметили следующие основные моменты:

 

Коэффициент инфляции на 2016 год – 1,129

Этот коэффициент – самый высокий из всех, вводившихся с 2010 года. Убедитесь сами:

  • коэффициент на 2010 год - 1,1
  • коэффициент на 2011 год - 1,065
  • коэффициент на 2012 год - 1,06
  • коэффициент на 2013 год - 1,055
  • коэффициент на 2014 год - 1,05
  • коэффициент на 2015 год - 1,075

При расчете арендной платы эти коэффициенты применяются путем их последовательного перемножения, то есть размер арендной платы в любом случае растет каждый год, а в 2016 году он вырастет еще сильнее, чем в предыдущие годы.

 

Несмотря на утверждение новой кадастровой оценки земель населенных пунктов, коэффициенты инфляции за 2010-2016 год будут применяться для расчета арендной платы

Логика говорит, что коэффициенты инфляции должны использоваться только для расчетов с использованием «старых» кадастровых оценок – ведь оценка действует минимум 3 года, а цена земли меняется постоянно. Сейчас же, когда кадастровая оценка является «свежей», оснований для применения таких коэффициентов нет. Однако в действующем Постановлении №47 этот момент не был урегулирован как ранее, так и теперь.

В 2016 году размер арендной платы вырастет еще сильнее, чем в предыдущие годы

Будут ли фактически учитываться все коэффициенты инфляции за 2010-2016 годы для расчетов арендной платы во многом останется на совести администраций и комитетов по имуществу на местах, но исходя из логики Постановления и задачи по пополнению бюджета – будут.

 

Постановление более не будет регулировать вопросы платы за участки, предоставленные на торгах

Отныне Постановление №47 распространяется только на договоры аренды, заключенные без проведения торгов. Постановление и ранее содержало лишь отдельные упоминания о предоставлении участков в ходе торгов без какой-либо конкретики, все подробности содержались в иных нормативных актах, в первую очередь, в Земельном кодексе РФ. По сути сейчас Постановление №47 просто очищается от лишней информации.

 

Уточнен перечень ситуаций, когда арендатор платит за пользование землей в льготном размере

Речь, прежде всего, идет о недропользователях. Так, в число льготных категорий вошли участки для работ по пользованию недрами на территории Междуреченского, Березовского и Ленинск-Кузнецкого городских округов. Для других территорий изменены ставки (как в большую, так и в меньшую сторону), а также уточнены критерии, по которым арендатор может быть отнесен к льготной категории.

Также в постановление №47 были включены льготы, предусмотренные федеральным законодательством (Земельным кодексом РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Так, арендная плата не может превышать размер земельного налога в отношении участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограниченных в обороте участков, участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и т.д.

 

Для расчета арендной платы за земли населенных пунктов предусмотрен коэффициент перехода

В связи с утверждением в конце 2015 года новой кадастровой оценки земель населенных пунктов, возник риск резких «скачков» размера арендной платы. Чтобы сгладить такие «скачки», Постановление №47 будет предусматривать коэффициент перехода для тех арендаторов, чьи платежи рассчитываются по формуле, исходя из кадастровой стоимости. Постановление не ограничивает срок действия коэффициента одним 2016 годом, поэтому применяться данный коэффициент будет вплоть до внесения очередных изменений в Постановление №47.

Постановление №47 будет предусматривать коэффициент перехода для арендаторов, чьи платежи рассчитываются  исходя из кадастровой стоимости

Коэффициент перехода применяется, если арендная плата, рассчитанная за 2016 год, отличается (как в большую, так и в меньшую сторону) от арендной платы за 2015 год в 1,129 и более раз (то есть отличается больше, чем на коэффициент инфляции 2016 года). Данный коэффициент рассчитывается простым делением старой кадастровой стоимости на новую.

 

Изменяются ставки арендной платы

Значительно (в отдельных случаях – в разы) вырастают коэффициенты вида использования земельного участка. Например, в г.Белово арендовать землю под магазином станет в 2 раза дороже (коэффициент вида использования вырастает с 0,12 до 0,25).

Вводятся новые и увеличатся старые коэффициенты, учитывающие особые условия использования участка. Так, для владельцев гостиниц в Шерегеше размер арендной платы вырастет в 5 раз, а для владельцев станций сотовой связи в Юрге – в 100 раз.

Также появятся новые и возрастут уже имевшиеся коэффициенты, учитывающие особые категории арендаторов. В частности, предприятия, оказывающие услуги связи в Юрге, отныне должны дополнительно умножать размер аренды не на 16.6, а на 20.

В отдельных случаях размеры ставок все же снижаются, например, коэффициент для владельцев гостиниц в Юрге снизится с 88 до 20.

 

Разумеется, делать конкретные выводы о росте или снижении платежей необходимо лишь по итогу анализа каждой конкретной ситуации: размер арендной платы складывается из кадастровой стоимости (которая по итогам проведенной переоценки могла как снизиться, так и вырасти), так и из совокупности коэффициентов (которые также могли и расти, и снижаться). При этом кузбасские власти постарались смягчить негативный эффект от роста кадастровой стоимости, введя коэффициент перехода.

В то же время, нужно оставаться реалистами: кадастровая стоимость конкретных участков после переоценки могла и снизиться, но в среднем по области она выросла на 15-20%. Также и утвержденные ставки в отдельных случаях могли быть снижены, но в большинстве случаев можно говорить о их росте, причем существенном.

Без сомнения, нагрузка на бизнес в очередной раз возросла. В этой связи вновь особую актуальность приобретают вопросы снижения обязательных платежей на землю и недвижимость всеми доступными и легальными способами.

 

Постановление о внесении изменений №47 (на 30.03.2016)

 

Normal
Третьякова Дарья Владимировна
адвокат Коллегии адвокатов «Юрпроект»
Все публикации автора
Сайт использует файлы cookies и сервис сбора технических данных его посетителей.
Продолжая использовать данный ресурс, вы автоматически соглашаетесь с использованием данных технологий.