Юридическое сопровождение в сфере земли, недвижимости и строительства

Арендная плата за землю в Кемерово была завышена в 1,5 раза?

10 марта 2017

7 марта 2017 года Арбитражный суд Кемеровской области принял решение, которое фактически признает незаконным применение коэффициентов инфляции при расчете арендной платы за 2016 год (дело № А27-26730/2016).  Данные коэффициенты увеличивали стоимость аренды земли в Кемерове почти в 1,45 раз, а в других населенных пунктах области – почти в 1,7 раз.

В чем суть?

Порядок расчета арендной платы за участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Кузбассе устанавливается двумя нормативными актами. Для г. Кемерово постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, а для иных территорий - постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.02.2010 г.

По общему правилу, чтобы посчитать годовую арендную плату необходимо умножать кадастровую стоимость участка на установленные данными постановлениями коэффициенты. В обязательном порядке используется коэффициент, учитывающий вид использования участка. Так, в г. Кемерово коэффициент вида для участка под магазином составляет 7,78%, а для участка промышленного использования – 2,25%. Также есть два необязательных коэффициента – для особых условий использования и особых категорий арендаторов.

Формула расчета размера арендной платы:

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки, где

А

размер арендной платы

КС 

кадастровая стоимость земельного участка

Кв

коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Ку

коэффициент, учитывающий особые условия использования

Кк

коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов

Ки

коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции

 

Помимо названных выше, Коллегия администрации ежегодно утверждает так называемый коэффициент инфляции. Необходимость применения такого коэффициента объясняется следующим: базой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость, которая обновляется не чаще 1 раза в 3 года. Чтобы учесть рост цен в период между кадастровыми оценками, нужно каждый год умножать размер арендной платы за прошлый год на новый коэффициент инфляции. Таким образом, несмотря на то что кадастровая стоимость и другие коэффициенты остаются неизменными, арендная плата каждый год немного увеличивается.

Так, предыдущая кадастровая оценка действовала в Кемеровской области с 1 января 2009г. В этой связи в 2009 г. коэффициент инфляции не применялся, а вот начиная с 2010г. ежегодно устанавливался.

Коэффициенты инфляции по Постановлению №62

Коэффициент на 2010 год 

1,1

Коэффициент на 2011 год 

1,065

Коэффициент на 2012 год 

1,06

Коэффициент на 2013 год 

1,055

Коэффициент на 2014 год 

1,05

Коэффициент на 2015 год 

1,055

Коэффициент на 2016 год

не установлен

При расчете арендной платы за 2015 г.:

Ки = 1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,055 = 1,45

 

Что произошло?

С 1 января 2016 года в Кемеровской области действует новая кадастровая оценка, проведенная по состоянию на 1 августа 2014 г. (то есть при расчете кадастровой стоимости оценщик ориентировался на цены 2014 года). Несмотря на это при расчете арендной платы за публичную землю в 2016 году КУГИ КО и местные администрации и комитеты в других муниципалитетах одновременно применяли и новую кадастровую стоимость (в которой был учтен рост цен за прошедшие годы), и все коэффициенты инфляции, начиная с 2010 года.

Очевидно, что никакого экономического обоснования для того, чтобы актуальную цену земли умножить на инфляцию за прошедшие 6 лет, не было и быть не могло. Именно эту позицию в АС Кемеровской области удалось отстоять юристам АО «Ново-Кемеровская ТЭЦ». Суд согласился с тем, что «коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости».

Чего ожидать теперь?

В настоящий момент КУГИ КО вправе подать на данное решение апелляционную жалобу. Однако если решение арбитражного суда устоит в вышестоящих инстанциях, арендаторы земли в Кузбассе получат возможность существенно снизить свои арендные платежи в будущих периодах и, более того, вернуть переплату за 2016 год.

Normal
Третьякова Дарья Владимировна
адвокат Коллегии адвокатов «Юрпроект»
Все публикации автора
Сайт использует файлы cookies и сервис сбора технических данных его посетителей.
Продолжая использовать данный ресурс, вы автоматически соглашаетесь с использованием данных технологий.