7 марта 2017 года Арбитражный суд Кемеровской области принял решение, которое фактически признает незаконным применение коэффициентов инфляции при расчете арендной платы за 2016 год (дело № А27-26730/2016). Данные коэффициенты увеличивали стоимость аренды земли в Кемерове почти в 1,45 раз, а в других населенных пунктах области – почти в 1,7 раз.
В чем суть?
Порядок расчета арендной платы за участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Кузбассе устанавливается двумя нормативными актами. Для г. Кемерово – постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, а для иных территорий - постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.02.2010 г.
По общему правилу, чтобы посчитать годовую арендную плату необходимо умножать кадастровую стоимость участка на установленные данными постановлениями коэффициенты. В обязательном порядке используется коэффициент, учитывающий вид использования участка. Так, в г. Кемерово коэффициент вида для участка под магазином составляет 7,78%, а для участка промышленного использования – 2,25%. Также есть два необязательных коэффициента – для особых условий использования и особых категорий арендаторов.
Формула расчета размера арендной платы:
|
А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки, где |
|
|
А |
размер арендной платы |
|
КС |
кадастровая стоимость земельного участка |
|
Кв |
коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка |
|
Ку |
коэффициент, учитывающий особые условия использования |
|
Кк |
коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов |
|
Ки |
коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции |
Помимо названных выше, Коллегия администрации ежегодно утверждает так называемый коэффициент инфляции. Необходимость применения такого коэффициента объясняется следующим: базой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость, которая обновляется не чаще 1 раза в 3 года. Чтобы учесть рост цен в период между кадастровыми оценками, нужно каждый год умножать размер арендной платы за прошлый год на новый коэффициент инфляции. Таким образом, несмотря на то что кадастровая стоимость и другие коэффициенты остаются неизменными, арендная плата каждый год немного увеличивается.
Так, предыдущая кадастровая оценка действовала в Кемеровской области с 1 января 2009г. В этой связи в 2009 г. коэффициент инфляции не применялся, а вот начиная с 2010г. ежегодно устанавливался.
Коэффициенты инфляции по Постановлению №62
|
Коэффициент на 2010 год |
1,1 |
|
Коэффициент на 2011 год |
1,065 |
|
Коэффициент на 2012 год |
1,06 |
|
Коэффициент на 2013 год |
1,055 |
|
Коэффициент на 2014 год |
1,05 |
|
Коэффициент на 2015 год |
1,055 |
|
Коэффициент на 2016 год |
не установлен |
|
При расчете арендной платы за 2015 г.: Ки = 1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,055 = 1,45 |
|
Что произошло?
С 1 января 2016 года в Кемеровской области действует новая кадастровая оценка, проведенная по состоянию на 1 августа 2014 г. (то есть при расчете кадастровой стоимости оценщик ориентировался на цены 2014 года). Несмотря на это при расчете арендной платы за публичную землю в 2016 году КУГИ КО и местные администрации и комитеты в других муниципалитетах одновременно применяли и новую кадастровую стоимость (в которой был учтен рост цен за прошедшие годы), и все коэффициенты инфляции, начиная с 2010 года.
Очевидно, что никакого экономического обоснования для того, чтобы актуальную цену земли умножить на инфляцию за прошедшие 6 лет, не было и быть не могло. Именно эту позицию в АС Кемеровской области удалось отстоять юристам АО «Ново-Кемеровская ТЭЦ». Суд согласился с тем, что «коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости».
Чего ожидать теперь?
В настоящий момент КУГИ КО вправе подать на данное решение апелляционную жалобу. Однако если решение арбитражного суда устоит в вышестоящих инстанциях, арендаторы земли в Кузбассе получат возможность существенно снизить свои арендные платежи в будущих периодах и, более того, вернуть переплату за 2016 год.
