13 мая с.г. в Электронном бюллетене Коллегии администрации Кемеровской области было опубликовано Постановление №195 от 08.05.2013 г., которым внесены изменения в Порядок определения арендной платы в г. Кемерово, утвержденный Постановлением №62 от 27.02.2008 г. 

Получили нормативное закрепление основные моменты, которые в последнее время приводили к спорам, в том числе арбитражным, в ходе которых решения КУГИ признавались незаконными.

Если кратко, то многие лазейки закрылись. Во всяком случае до тех пор, пока действует указанное постановление №195. 
 

Момент №1 

Если кадастровая стоимость была изменена (не важно в каком порядке), то арендная плата подлежит перерасчету только с 1 января следующего года. 

Раньше ссылка КУГИ на пункт 9 Постановления Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. выглядела нелогично. Арбитражный суд Кемеровской области признавал такую позицию КУГИ незаконной (см. дело № А27-9082/2012). 

В отношении всех обращений заявителей о пересмотре арендной платы в связи со снижением кадастровой стоимости, начиная с 13 мая, такая возможность исчезнет. Измененная кадастровая стоимость будет применяться только с 1 января следующего года, по аналогии с земельным налогом (ст. 391 НК РФ). 
 

Момент №2

Самое интересное произошло в отношении сложившейся практики Комитета по управлению госимуществом о применении своего отчета об оценке. 
 

После того, как предприниматели снижали кадастровую стоимость своих участков и обращались о пересмотре арендной платы в комитет, КУГИ назначал свою оценку рыночной стоимости аренды и пересчитывал плату на основе такого отчета. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.03.2013 по делу N А27-19577/2012 такая практика была признана незаконной. 
 

В частности, были признаны недействующими абзац четвертый пункта 2.11 и пункта 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не ограничена, утв. постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62. 

Чтобы восполнить пробел, Коллегия АКО приняла пункты 2.11 и 2.13 в новой редакции. Теперь КУГИ вправе провести рыночную оценку арендной платы у «своих» оценщиков.

Установлен закрытый перечень оснований для проведения КУГИ оценки рыночной стоимости арендной платы:

1. Вслучае несоответствия разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию.
2. В случае нахождения на земельном участке самовольных построек, что устанавливается по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов.
3. Если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного Коллегией АКО.
4. В случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.
5. Если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза.

Основные выводы

1. Считаем, что Постановление ухудшит положение арендаторов и добавит неопределенности в размере платежей.
   Предприниматели, решившие снизить кадастровую стоимость, чтобы уменьшить арендную плату, не могут быть уверены на 100%, что она снизится.
   Потому что остается ведь право КУГИ на оценку рыночной стоимости арендной платы.
2. Снизить арендную плату в г. Кемерово станет дороже и дольше. 
   При решении вопроса о снижении арендной платы значение приобретает не только отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, необходимый для снижения его кадастровой стоимости, но и отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы с положительным экспертным заключением, который потребуется позднее.
3. Порядок снижения арендной платы стал нерационально длинным. 
   Объективно высокую и экономически необоснованную арендную плату, исходя из приведенного постановления, не получится снизить просто на уровне оценки рыночной стоимости права аренды.
   Конечно, «по соглашению сторон» договора аренды всё возможно. Но вот законных рычагов для арендаторов не предусмотрели: хотите платить ниже, сначала нарывайтесь на одно из оснований для переоценки комитетом права аренды (см. выше), а затем уже спорьте по отчету об оценке.
   Нельзя арендатору просто прийти в Комитет с отчетом об оценке арендной платы и предложить пересчитать её размер по договору. Просто забыли о том, что так было бы проще и логичнее! Может быть Коллегия АКО еще одумается и вспомнит про интересы предпринимателей. Как вариант, привлечет их к разработке подобных нормативных актов.

P.S.: Скорее всего в ближайшее время будут предприняты попытки оспорить данное постановление Коллегии АКО.

Полный текст постановления