Не секрет, что предприниматели всегда находятся в зоне риска, поэтому для них важен не только смелый маневр, но и точный расчет. Особенно в части таких важных для любого бизнеса факторов, как земля и недвижимость, поскольку здесь и стоимость квадратного метра выше, и площади объектов больше.

Поэтому любое незначительное увеличение в плате дает значительный рост издержек бизнеса. А это значит, что совет профессионала, данный вовремя, а еще лучше, заранее, может оказаться просто бесценным.

О рисках и возможностях для собственников земли и недвижимости в 2016 году «Авант-Партнер» попросил рассказать председателя коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина.

Мониторинг законодательства идет по следующим направлениям:

• Цена выкупа земельных участков из государственной или муниципальной собственности
• Арендная плата за государственные или муниципальные земли
• Земельный налог
• Налог на имущество (недвижимость) физических лиц
• Налог на имущество (недвижимость) организаций
• Налог на доходы физических лиц (от сделок с недвижимостью)

Цена выкупа земельных участков

– Дмитрий Александрович, расскажите, как изменились ставки на выкуп земельных участков, какие возможности открывают эти изменения?

– Ранее на территории Кемеровской области действовали только 2 ставки:

5% от кадастровой стоимости – для граждан-собственников индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках

100% от кадастровой стоимости – для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках (промышленного и иного коммерческого назначения).

13 октября 2015 был принят Закон Кемеровской области №89-ОЗ, утверждающий новые ставки на выкуп земли (действуют с 21.10.2015 и будут действовать в 2016 году).

Этим законом, во-первых, уравнены ставки на выкуп земли для граждан-собственников коммерческих зданий, сооружений и граждан-собственников объектов индивидуального жилищного строительства – 60%, (что неожиданно).

Во-вторых, что тоже выглядит нелогично, утверждены различные между собой ставки для выкупа земли под одними и теми же объектами для физических лиц (60%) и юридических лиц (100%).

Другими словами, если у владельца некого магазина есть желание сэкономить на цене выкупа земли под этим магазином, он может переоформить право собственности на магазин с, допустим, ООО «Альфа» на его фактического владельца – гражданина Иванова. В этом случае можно сохранить несколько сотен тысяч или даже миллионов рублей.

Арендная плата

– Какие способы расчета арендной платы будут в 2016 году? Ждать ли арендаторам изменений?

– Действительно, существует несколько способов, как органы власти могут вести расчет арендной платы:

1. Арендная плата определяется по результатам торгов (обычно касается участков под строительство новых объектов) – в этом случае не изменится ничего.
2. Арендная плата определяется на основании отчета об оценке рыночного размера арендной платы. Такие отчеты можно оспаривать в суде. С точки зрения законодательства изменение порядка оспаривания пока не предвидится. Однако судебная практика до сих пор не устоялась, поэтому сюрпризы в этой сфере не исключены.
3. Арендная плата определяется по формуле от кадастровой стоимости – основные изменения произойдут именно здесь.

Пример:

В 2015 году для большинства арендаторов плата за землю рассчитывалась по следующей формуле:

Арендная плата в год = КС * Кв * Ки, 

где КС – кадастровая стоимость земельного участка

Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции.

По некоторым участкам использовались дополнительные коэффициенты, учитывающий особые условия использования либо особые категории арендаторов.

В 2016 году ожидаются изменения двух из трех основных составляющих формулы:

Во-первых, изменится кадастровая стоимость (КС) у всех участков, относящихся к категории «земли населенных пунктов», так как 26.11.2015 г. были утверждены результаты очередной массовой кадастровой оценки.

Даже если ранее арендаторы оспорили кадастровую стоимость своего участка, до конца 2015 года в кадастр будет внесена новая стоимость. 

В большинстве случаев кадастровая стоимость существенно выросла, что неизбежно приведет к росту арендных платежей.

Мы уже начали собирать статистику по новой кадастровой стоимости и пришли к неутешительному выводу: в большинстве проанализированных нами случаев кадастровая стоимость существенно выросла, что неизбежно приведет к росту арендных платежей. К счастью, по-прежнему сохраняется законодательная возможность установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной стоимости, обратившись в комиссию при Росреестре или Кемеровский областной суд.

Во-вторых, спорным является вопрос о применении коэффициента инфляции (Ки).

По своей сути коэффициенты инфляции должны применяться только в промежутке между кадастровыми оценками и не должны учитываться в первый год после утверждения новой кадастровой стоимости. Однако прямо это региональными нормативными актами не предусмотрено, в результате могут возникнуть судебные споры. 
 

Земельный налог

– Земельный налог – важный фактор для каждого собственника земельного участка. Как он рассчитывается? Изменится ли величина земельного налога после завершившейся кадастровой оценки земель?

– Земельный налог тоже рассчитывается от кадастровой стоимости, этот налог платят все собственники земельных участков.

Формула расчета: земельный налог = 1,5% (или 0,3%) * КС

Как я уже говорил, в Кузбассе в 2015 году была утверждена новая кадастровая стоимость земель населенных пунктов. С 01.01.2016 г. налог будет рассчитываться от этой новой стоимости.

В этой связи в начале 2016 года необходимо уточнить, как изменилась кадастровая стоимость вашего участка. Это можно сделать онлайн через специализированный сайт Публичная кадастровая карта – достаточно знать кадастровый номер своего участка.

Если же необходим официальный документ, то справку о кадастровой стоимости можно бесплатно заказать в Кадастровой палате (в г.Кемерово она находится по адресу Тухачевского, 21). Если в результате вы выясните, что кадастровая стоимость стала выше, необходимо рассмотреть перспективу ее оспаривания.

Налог на имущество (недвижимость) физических лиц

– С нового года налог на имущество физических лиц тоже будет рассчитываться по-новому…

– В самом деле, налог на имущество (недвижимость) физических лиц до конца 2015 года собственники объектов недвижимости платили от инвентаризационной стоимости. А с 1 января 2016 года в Кемеровской области его будут рассчитывать от кадастровой стоимости. Об этом был принят Закон Кемеровской области № 102-ОЗ от 23 ноября 2015 года. В муниципальных образованиях Кузбасса уже утвердили налоговые ставки.

Например, налоговые ставки по городу Кемерово:

• 0,1 % от кадастровой стоимости – жилые дома дешевле 1 млн.руб., квартиры – 2 млн.руб., гаражи и машино-места, хозстроения и сооружения
• 0,3 % – за жилые дома дороже 3 млн.руб. и квартиры дороже 4 млн.руб., объекты незавершенного строительства (жилые дома)
• 0,5 % – за коммерческие объекты (за исключением тех, кто относится к следующему пункту)
• 2 % – за торговые, офисные здания, объекты общественного питания, бытового обслуживания населения – площадью более 1000 кв.м., которые включены в специальный Перечень, утверждаемый Коллегией администрации Кемеровской области в конце каждого года. На 2015 год перечень утвердили 29 декабря 2014 года, на 2016 год – ждем в самом скором времени.

Однако Налоговый кодекс предусматривает переходный период – 4 года, в течение которого рост суммы ежегодного платежа будет увеличиваться постепенно, с учетом переходного коэффициента. В это время налог на имущество физических лиц будет рассчитываться по следующей формуле:

Налог на имущество физических лиц = (Н1 – Н2) x К + Н2,

где Н1 – налог от кадастровой стоимости,

Н2 – налог от инвентаризационной стоимости за 2015 год

К – коэффициент перехода (2016 год – 20%, 2017 год – 40%, 2018 год – 60%, 2019 год – 80%).

С 1 января 2016 года в Кемеровской области налог на имущество (недвижимость) физических лиц  будут рассчитывать от кадастровой стоимости.

Только с 2020 года налог надо будет платить в полном объеме, как процент (от 0,1 до 2%) от кадастровой стоимости без всяких коэффициентов перехода.

Важное ограничение. Переходные коэффициенты не применяются для объектов из специального Перечня, которые облагаются по повышенной ставке 2%.

Пример. Есть нежилое здание в Кемерово площадью 1780 кв.м. Его собственник платил налог за 2015 г. от инвентаризационной стоимости в сумме 37 тыс. руб. Кадастровая стоимость здания составляет 23 млн. рублей. Следовательно, за 2016 год надо будет заплатить налог по формуле: (23 000 000 * 0,5 % - 37 000) * 20% + 37 000 = 52 600 рублей. За 2017 – 68 200, за 2018 – 83 800 руб., за 2019 – 99 400 руб. С 2020 года и далее – 115 000 рублей в год.

– А кадастровая стоимость здания не может измениться, как в случае с землями? Как в таком случае бизнесу планировать свои затраты?

– Да, надо помнить, что кадастровую стоимость как земель, так и строений могут пересматривать 1 раз в 3 года (не чаще). Действующая в настоящее время кадастровая стоимость всех капитальных объектов Кемеровской области утверждена в 2012 году.

А это значит, что новая кадастровая оценка зданий и прочих капитальных объектов в Кузбассе возможна в 2016 году. Если областные власти решатся на ее проведение, расчеты по налогу придется корректировать с учетом новой кадастровой стоимости здания.

– Кто может не платить налог?

– Список налоговых льгот, вычетов и категории льготников мы разместили на информационном портале КузбассКадастр.ру. 

Добавим, что не платят налог на имущество физлиц индивидуальные предприниматели, но только в случае, если смогут доказать, что используют свою недвижимость в предпринимательской деятельности, а также находятся на упрощенной системе налогообложения.

Но если их офисные здания, СТО и магазины попали в упомянутый выше областной Перечень объектов недвижимости, по которым налог на имущество рассчитывается как 2% от кадастровой стоимости, то платить придется в любом случае.

Налог на имущество организаций

– Как рассчитывается налог на имущество организаций? Как законно уменьшить размер налога?

– Налог на имущество организаций платят юридические лица от балансовой или от кадастровой стоимости. Если компании применяют налоговые режимы ЕНВД или УСНО, то они освобождаются от уплаты налога на имущества со своих объектов.

От кадастровой стоимости обязаны исчислять налог те организации, чьи объекты включены в утверждаемый региональными властями специальный Перечень объектов недвижимости, упомянутый мной ранее. В этом случае налог на имущество организаций рассчитывается по формуле 2% * кадастровую стоимость объекта, а режим налогообложения значения не имеет.

Кадастровую стоимость коммерческих зданий в ряде случаев можно оспаривать,  как следствие, сумма налога уменьшится.

Кадастровую стоимость коммерческих зданий в ряде случаев можно оспаривать, менять вид разрешенного использования, исправлять допущенные кадастровые и технические ошибки. Как следствие, сумма налога уменьшится.

Случай из практики. В нашей практике был случай, когда в результате исправления кадастровой ошибки новую кадастровую стоимость объекта было невозможно установить – отсутствовала утвержденная государством методика. В результате сумма налога на имущество этого предприятия равнялась 0 рублей.

С 1 января 2016 года в отношении данного налога перемен не ожидается. Однако, предполагаем, что все-таки в течение года возможны изменения Налогового кодекса, в результате которых юридические лица будут платить налоги по такому варианту, который будет приносить бюджету наибольшие налоговые поступления с конкретного объекта (от кадастровой или от балансовой стоимости).

Налог на доходы физических лиц (от сделок с недвижимостью)

– Расскажите об изменениях в законодательстве, которые в 2016 году коснутся налога на доходы физических лиц от сделок с недвижимостью.

– Здесь нужно помнить о двух важных моментах. Во-первых, с 1 января 2016 года срок, по истечении которого не надо платить НДФЛ, увеличится с 3-х до 5-ти лет. Но если происходит продажа квартиры, полученной по наследству или в результате дарения от членов семьи, или в порядке приватизации, то этот срок составит по-прежнему 3 года.

Во-вторых, расчет налога c 1 января 2016 года будет происходить от кадастровой стоимости объектов недвижимости – квартир, коммерческих объектов, участков. Цена объекта в договоре купли-продажи может быть любой, но 13%-ный налог будет рассчитываться именно от кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. То есть минимальная стоимость любого объекта недвижимости в глазах налоговой инспекции составит 70% от его кадастровой стоимости.

Формула расчета НДФЛ будет выглядеть так:

НДФЛ = 13% * 0,7 * КС

– Некоторые владельцы недвижимости часто пытаются уменьшить этот налог. Какие перспективы у таких «налоговых схем» в 2016 году?

– Распространенные сейчас способы ухода от этого налога окажутся нерабочими. Например, сейчас практикуется указывать в договоре стоимость 3-х комнатной квартиры 1 млн. руб. + 3 млн.руб. – стоимость неотделимых улучшений. Схема и раньше была сомнительная – затраты на эти улучшения тоже ведь еще надо доказать, а с 1 января 2016 года она и вовсе не поможет снизить размер налога на доходы гражданина.

– Значит ли это, что налоговые риски при продаже недвижимости минимизировать больше не удастся?

– Вовсе нет! Однако способы такой «налоговой оптимизации» станут более изощренными. Так, в ряде случаев перед продажей недвижимости целесообразно будет установить кадастровую стоимость своего объекта в размере его рыночной стоимости. Как раз этой работой мы и занимаемся: сначала проводим предварительный анализ ситуации и, если прогноз по делу положительный, делаем всю работу «под ключ».