14 февраля 2013 года вступил в силу столь долгожданный Закон Кемеровской области «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» от 07.02.2013г. № 10-ОЗ, определяющий выкупную цену земли для собственников зданий, строений, сооружений на территории Кемеровской области.
Напомним, что до 1 июля 2012 года такие земельные участки можно было выкупать по цене 2,5%, 5,1% и 25,5% от кадастровой стоимости в зависимости от наличия определенных условий, прямо указанных в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Начиная же с 1 июля 2012 года, земельные участки на территории Кемеровской области предоставлялись уже исключительно за 100% кадастровой стоимости.
Разумеется, сложившаяся ситуация не устраивала собственников недвижимости, тем более что в ряде субъектов РФ уже были приняты законы, практически полностью дублирующие положения ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Не удивительно, что областной закон о цене выкупа земельных участков ожидался с таким нетерпением.
Оправдал ли принятый 07 февраля 2013 года Закон возлагавшиеся на него надежды? Честно говоря, не совсем.
Сравнительный анализ положений ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.07.2012) и Закона КО (вступил в силу 14.02.2013) приведен в таблице:
| № п/п | Круг лиц | Выкупная цена в % от кадастровой стоимости земельного участка | |
| до 01.07.2012 | после 14.02.2013 | ||
| 1. | Коммерческие организации и ИП, если здания, строения, сооружения (далее – ОКС, объекты капительного строительства) были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. | 2,5% | 25% |
| 2. | Коммерческие организации и ИП, если ОКС были возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности ОКС. | 2,5% | 25% |
| 3. | Юридические лица при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. | 2,5% | 25% |
| 4. | Некоммерческие организации, являющиеся собственниками ОКС, если право собственности возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (29.10.2001 г.). | 2,5% | 25% |
| 5. | Граждане, если право собственности на ОКС (жилой дом, дача, гараж) возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ. | 2,5% | 5% |
| 6. | Граждане, если право собственности на ОКС (все остальные, кроме жилых домов, дач, гаражей) возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ. | 2,5% | 25% |
| 7. | Граждане, если право собственности на ОКС (жилой дом, дача) возникло после вступления в силу Земельного кодекса РФ. | 5,1% | 5% |
| 8. | Граждане, если право собственности на ОКС (гараж) возникло после вступления в силу Земельного кодекса РФ. | 25,5% | 5% |
| 9. | Граждане, если право собственности на ОКС (все остальные, кроме жилых домов, дач, гаражей) возникло после вступления в силу Земельного кодекса РФ. | 25,5% | 25% |
| 10. |
Организации-собственники ОКС на землях: - сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов в составе зон сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства, - занятых объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства |
5,1% | 25% |
| 11. | Собственники ОКС, не попадающие ни в одну из указанных выше категорий. | 25,5% | 25% |
- Из приведенной таблицы видно, что, фактически, в выигрыше оказалась лишь одна категория владельцев недвижимости – граждане, являющиеся собственниками гаражей, если их право собственности возникло после вступления в силу Земельного кодекса РФ. По ранее действовавшим нормам они могли выкупить земельный участок за 25,5% от его кадастровой стоимости, а сейчас – всего за 5%.
- При этом все иные льготные категории оказались в проигрыше: ни для одного юридического лица, будь то коммерческая или некоммерческая организация, не осталось возможности выкупить свою землю дешевле, чем за 25% от ее кадастровой стоимости. В свою очередь граждане, приобретавшие свои дома и гаражи до вступления в силу ЗК РФ, отныне вынуждены платить за землю в два раза больше (5% вместо 2,5%).
- Также ухудшилось положение собственников ОКС, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения и землях для сельскохозяйственного использования в населенных пунктах: если раньше свои участки они выкупали всего за 5,1% от кадастровой стоимости, то теперь они вынуждены платить на общих основаниях – 25% от кадастровой стоимости.
- Для прочих категорий владельцев недвижимости разница оказалась практически не ощутима (25,5% против 25% и 5,1% против 5%).
В связи с принятием данного закона у нас появился ряд вполне уместных, но «неудобных»для региональных властей вопросов:
Во-первых, ставки для бизнеса. А почему именно в таком размере? С кем обсуждался вопрос о размере ставок? Изучалось ли влияние данных ставок на развитие бизнеса в регионе (ведь, как известно, наличие земли в собственности увеличивает шансы получения кредита на развитие бизнеса)?
Для сравнения скажем, что в Московской области ставки, которые были ранее предусмотрены федеральным законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, отчасти сохранились. Согласно Постановлению Правительства Московской области № 639/16 от 2 мая 2012 года предусмотрены ставки:
- 3% кадастровой стоимости земельного участка — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);
- 3% - вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);
- 2,5% - для собственников зданий, строений, сооружений, обладающих землей на праве аренды (в порядке переоформления и т.п.)
- 15% - кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.
При сравнении последней ставки можно предположить, что уровень развития предпринимательства в Кемеровской области превышает аналогичный показатель в Московской области в 1,6 раза. А с учетом того, что наши региональные власти отказались от льгот для коммерсантов, надо полагать, превышает в разы. Думаю, кузбасские предприниматели не согласятся с данным тезисом.
И второе, дата принятия закона. Почему в Московской области со ставками определились еще в мае 2012, т.е. до окончания срока действия ставок, утвержденных законом о введении в действие Земельного кодекса. А у нас – спустя 7 месяцев. По неофициальной информации, в этот период «для избранных» и на «определенных условиях» существовала возможность выкупа земли за 2,5%.
Одно непонятно, почему в одних вопросах наша региональная власть проявляет свою твердость и жесткость (например, борьба с коррупцией глав городов и районов), а в других устраняется, как будто отсутствует вовсе.
В завершение необходимо отметить, что данный закон распространяется на землю в г. Кемерово, некоторую часть госсобственнсти на территории области и напрямую не влияет на порядок цен при выкупе земли в других муниципальных районах и городах Кузбасса. Однако, местные власти привыкли во всем равняться на областных, поэтому ожидать, что ставки на выкуп земли в Новокузнецке и Мариинске будут ниже, весьма опрометчиво.