До 1 июля 2012 года цены на выкуп земли регулировались на федеральном уровне (согласно Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Были общие ставки (25,5% от кадастровой стоимости) и льготные (самая минимальная – 2,5% применялась, в том числе, для предпринимателей).

В период с 1.07.12 по 13.02.13 не было утвержденных на федеральном или региональном (местном) уровне ставок, поэтому цена выкупа считалась в размере 100% кадастровой стоимости (по умолчанию).

14 февраля 2013 года вступил в силу областной закон о цене выкупа земли в Кемеровской области (Закон № 10-ОЗ от 07.02.2013г. «О порядке определения цены и оплаты земельных участков»).

В этом законе всего три ставки, из них для предпринимателей лишь две:

• По 25% от кадастровой стоимости земельного участка могут выкупить те организации и предприниматели, которые являются собственниками зданий, строений или сооружений на данном участке.
• За 100% должны выкупать те лица, которые в судебном порядке изменили кадастровую стоимость своего участка.

Если принять во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков в Кемеровской области завышена по сравнению с рыночной минимум в 4 раза (из практики ведения дел о снижении кадастровой стоимости), то по результатам снижения кадастровой стоимости в судебном порядке получаем такую же цену выкупа, как до суда.

Вывод: принимая данный закон, региональные власти хотели дать понять предпринимателям, что не приветствуют снижение кадастровой стоимости через суд.

Но тем самым были нарушены все принципы, на которых должна строиться разумная государственная политика в сфере землепользования:

1. Государственная кадастровая оценка 2007-2008 гг. изначально проводилась не с целью произвольного увеличения платы за землю (дабы пополнить бюджет в период кризиса), а чтобы установить экономически обоснованную стоимость земли.
   Кадастровая стоимость могла быть использована не только для начисления арендной платы, земельного налога и цены выкупа, но и для совершения сделок, получения кредитов под залог недвижимости и т.д. То есть кадастровая стоимость должна была быть справедливой ценой за землю, максимально приближенной к рыночной.
2. В ст. 66 Земельного кодекса закреплено право землепользователя изменить кадастровую стоимость на рыночную. Логика этой нормы такая: если при проведении кадастровой оценки не получилось максимально учесть все экономически значимые особенности данного участка для определения его рыночной стоимости, то это может быть исправлено по инициативе землепользователя на основании отчета оценщика.
   Конституционный суд Российской Федерации по этому вопросу высказался следующим образом: «Земельный налог, по аналогии и арендная плата не должны устанавливаться произвольно, без анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка» (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О).
3. В конце концов, судебная защита своих прав – это цивилизованный путь разрешения противоречий в обществе (в отличие от взяточничества, фальсификации и прочих незаконных действий).

На каком основании для предпринимателей, решивших законными путями отстаивать свои права, увеличили в 4 раза ставку на выкуп земли, пока загадка.

Хотелось бы получить ответ на этот вопрос от Совета народных депутатов, принявших данный закон, от Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, который (по слухам) его разрабатывал, и от Прокуратуры Кемеровской области, которая пропустила его и до сих пор не оспорила.

Мы глубоко убеждены, что несправедливое положение Закона должно быть и обязательно будет оспорено в судебном порядке. Большой оптимизм в этой связи внушает позиция Арбитражного суда Кемеровской области, в последнее время все чаще встающего на сторону простых землепользователей в их спорах с органами власти.

Так, 27 марта 2013 года Арбитражный суд признал недействующей норму, ранее дававшую КУГИ КО право произвольно менять способ определения арендной платы за землю (Решение Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-19577/2012 опубликовано на сайте http://kad.arbitr.ru).

Источник: Еженедельная областная газета Кузбасс