22 июня 2016 года принят во втором чтении Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (законопроект N 1060652-6). Ожидаются существенные изменения в правилах проведения массовой кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.

Вокруг реформы кадастровой оценки уже сейчас много слухов: отчеты оценщиков больше не будут котироваться (?), кадастровую оценку будет невозможно оспорить (?!), проведение кадастровых оценок в России приостановят до лучших времен (!)… Мы решили прояснить ситуацию для всех, кто интересуется данной темой.

Краткая справка:

На сегодняшний день существуют такие виды оценочной деятельности, как:

• Рыночная оценка (оценивается недвижимость и прочие объекты – каждый индивидуально, по заявлению частных лиц или в рамках судебной экспертизы, используется для оспаривания кадастровой стоимости)
• Кадастровая оценка (оценивается большая совокупность объектов недвижимости на территории конкретного субъекта, массовым методом, проводится с участием государства).

Оба этих направления оценки регулируются одним нормативным актов – Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этом году на федеральном уровне было решено принять отдельный закон для кадастровой оценки.

8 фактов, которые нужно знать владельцам земли и недвижимости 

про новый закон «О государственной кадастровой оценке»

1. Государственную кадастровую оценку будут проводить не частные оценочные компании, победившие в тендере, а специально создаваемые в каждом субъекте РФ бюджетные учреждения (ГБУ).

2. Орган власти субъекта РФ должен утверждать результаты кадастровой оценки не позднее 1 августа года, в котором проводится кадастровая оценка. Не позднее, чем через 30 рабочих дней, данный акт официально публикуется.

Это нововведение прямо запрещает утверждать и публиковать результаты кадастровой оценки в конце года, как это часто происходит сейчас.

3. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки. Именно с этой даты новую кадастровую стоимость можно использовать для расчетов налогов, прочих платежей за землю и недвижимость и в любых иных целях.

Пример. Кадастровая оценка проводится в 2018* году по новым правилам:

Оценка проводится по состоянию на 01.01.2018

Оценка должна быть утверждена не позднее 01.08.2018

Оценка должна быть опубликована не позднее 12.09.2018

Новая кадастровая стоимость вносится в ГКН и применяется для расчета всех платежей за землю или недвижимость с 01.01.2019

* Ранее 2018 года в субъектах РФ вряд ли удастся провести все подготовительные мероприятия для работы согласно новому закону.

4. Кадастровая оценка должна проводиться не чаще, чем 1 раз в 3 года (города федерального назначения – в 2 года). Но если в промежутке между кадастровыми оценками индекс рынка недвижимости снизился на 30% и более, то должна проводиться внеочередная кадастровая оценка. В результате внеочередной оценки кадастровая стоимость может либо снизиться, либо остаться неизменной. Вырасти она не может.

5. Кадастровую стоимость можно оспорить в суде либо комиссии, при этом досудебное обращение в Комиссию не будет обязательным ни для физических, ни для юридических лиц.

6. Состав комиссии существенно меняется: отныне чиновниками могут составлять не более 50% членов комиссии, а в ее состав обязательно входит представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей, а также могут входить представители предпринимательского сообщества и СРО оценщиков.

7. Для обращения в комиссию достаточно будет заказать отчет об оценке рыночной стоимости участка. Прикладывать экспертное заключение СРО оценщиков отныне не требуется. Хотя эта идея реализована уже сейчас с принятием закона N 172-ФЗ от 02.06.2016 г.(об этом писали ранее). Но изменения в Кодекс административного судопроизводства РФ, который регламентирует процедуру рассмотрения споров о кадастровой оценке в судах, пока не внесены. Поэтому для обращения в суд экспертное заключение СРО оценщиков о соответствии отчета требованиям законодательства всё же понадобится.

8. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» вступает в силу с 1 января 2017 года и распространяется только на кадастровые оценки, проводимые после этой даты.

То есть если орган власти субъекта РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки, к примеру, объектов капитального строительства, после 1 января 2017 года, то он должен руководствоваться правилами нового ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а не ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и поручать кадастровую оценку государственному бюджетному учреждению, а не частной оценочной фирме.

Внимание!

Согласно указанному законопроекту с 1 января 2017 по 1 января 2020 установлен переходный период: в эти три года кадастровые оценки в субъектах РФ могут проводиться как по старым, так и по новым правилам.
 

Однако так же 22 июня этого года в третьем чтении был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (законопроект № 985767-6), который, в частности, предусматривает приостановку проведения кадастровой оценки по правилам ФЗ «Об оценочной деятельности» на неопределенный срок (статья 18).

По сути, это означает, что субъектам РФ дается время, чтобы создать ГБУ для проведения кадастровой оценки по новым правилам, а до этого времени они не должны заключать госконтракты с частными оценочными компаниями на проведение кадастровой оценки.

Как реформа кадастровой оценки отразится на владельцах земли и недвижимости Кемеровской области?

1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов была утверждена в 2015 году и будет действовать в 2016, 2017, 2018 годах.

Если в 2017 году в Кузбассе создадут ГБУ по государственной кадастровой оценке, то за 2018 год смогут эту оценку провести, и с начала 2019 года в Кузбассе будет действовать новая кадастровая оценка земель населенных пунктов. Эту оценку, если её результаты не устроят собственников и арендаторов земли, так же можно будет оспаривать в Комиссии при Управлении Росреестра и Кемеровском областном суде.

2. Кадастровая оценка объектов капитального строительства была утверждена в 2012 году, и применяется с 2014 года (первоначально - для расчета налога на имущество организаций, а с 2016 года – налога на имущество физических лиц и НДФЛ).

То есть эта оценка действует уже более 3-х лет. А значит Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в 2016 году имеет право принять распоряжении о проведении государственной кадастровой оценки и провести аукцион среди оценочных компаний, чтобы получить новую кадастровую оценку зданий, строений, нежилых помещений и квартир в 2017 году. Однако мы скептически относимся к такому сценарию и полагаем, что новая кадастровая оценка объектов капитального строительства будет проводиться созданным по правилам нового закона областным ГБУ, и начнет действовать не ранее 2019 года.

По землям иных категорий, а также другим вопросам о реформе кадастровой оценки в России и ее реализации в Кузбассе готовы представить свои комментарии в частном порядке при обращении собственников. Первичная консультация по данному вопросу проводится бесплатно.