В соответствии с действующим законодательством любое пользование землей в России является платным. Даже в таком на первый взгляд не связанном с землей случае, если Вы купили помещение в офисном здании, вам придётся платить государству или муниципалитету за тот земельный участок, на котором это здание стоит.

А вы платите за землю?

При этом не имеет значения, подписывали ли вы договор аренды такого участка – все причитающиеся суммы с вас в любом случае могут взыскать по суду. Важно, что все земельные платежи исчисляются от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается государственными органами в ходе проведения специальной – кадастровой оценки.

В теории, кадастровая стоимость должна быть приблизительно равна рыночной стоимости, однако, при её определении во внимание берутся только массовые характеристики, общие для нескольких земельных участков без учета индивидуальных признаков каждого конкретного участка. В результате, кадастровая стоимость многих участков отличается от рыночной в разы и даже десятки раз.

Узнать кадастровую стоимость своего участка и рассчитать платеж за землю можно воспользовавшись специальными сервисами на сайте kuzbass-kadastr.ru.

Сколько можно сэкономить?

Кадастровую стоимость земельного участка можно снизить тремя способами:

1. В судебном порядке – путём подачи иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
2. Путём обращения в комиссию по кадастровым спорам (работает только 6 месяцев с момента утверждения кадастровой стоимости, процедура рассмотрения заявлений недостаточно прозрачна, зачастую решения выносятся не в пользу собственников).
3. В административном порядке – путём изменения существующего вида использования земли на другой, более «льготный» (офис насклад, склад на зернохранилище и т.д.).

Насколько же может быть снижена кадастровая стоимость? Рассмотрим два примера из нашей практики.

1.  Сельскохозяйственный производственный кооператив «Береговой» арендует находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровой стоимостью 28 332 083,83 рублей (6 365,33 рублей за кв.м).
   
   На земельном участке находилось здание, формально значившееся как «цех засолки», однако фактически использовавшееся для хранения овощей собственного производства.
   
   После изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка снизилась почти в 10 000 раз и составила 2 937,66 рублей (0,66 рублей за кв.м).
    
2. ООО «НСК-ВторМет» владеет производственной базой, расположенной на земельном участке в Кировском районе г.Кемерово.
   
   Кадастровая стоимость участка равнялась 183 943 501,08 рублей (2 908,83 рублей за кв.м).
   
   В судебном порядке кадастровая стоимость была снижена в 22 раза и составила 8 424 000 рублей (132 рубля за кв.м).

 Для расчёта вашей экономии от снижения кадастровой стоимости участка вы можете воспользоваться бесплатным сервисом на сайте kuzbass-kadastr.ru.

Когда начать?

В настоящий момент ситуация для снижения кадастровой стоимости благоприятная: практика сформировалась и суды, в большинстве случаев, встают на сторону землевладельцев. Однако очевидно, что долго такая ситуация не продлится: органы власти уже принимают попытки ограничить возможность для снижения земельных платежей.

Так, с 13 мая 2013 года Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области вправе проводить оценку рыночной стоимости арендной платы в отношении тех участков, кадастровая стоимость которых была снижена судом. Думается, что «закручивание гаек» еще только начинается, и в ближайшее время на пути у желающих снизить кадастровую стоимость будут появляться все новые и новые препятствия.

Немало вопросов вызывает и грядущая переоценка земли. По действующим нормам, кадастровая оценка производится не реже 1 раза в 5 лет. В 2012 году на территории Кемеровской области уже были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, а также земель сельскохозяйственного назначения. Введение же новой кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области ожидается уже в 2014 году.

Судя по общей тенденции, кадастровая стоимость этих земель в ходе переоценки вырастет ещё больше и окончательно потеряет связь с рыночной. Однако, по нашему мнению, новая кадастровая оценка не коснется тех граждан и организаций, которые изменили кадастровую стоимость в судебном порядке. Для них кадастровая стоимость, приравненная к рыночной, не изменится.

Иное противоречило бы действующему законодательству, которое сейчас ничем не ограничивает право на изменение кадастровой стоимости на рыночную (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, лучше заняться снижением кадастровой стоимости сейчас, пока такая возможность еще сохранилась, не дожидаясь очередного повышения земельных платежей.

 Источник: Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР»