В новом году многие землепользователи и их представители столкнулись с неясностью, неоправданными сложностями в делах об оспаривании кадастровой стоимости.
Кому-то отказали в принятии документов (что не лишает его обратиться с иском повторно), а кто-то даже успел получить отказ в удовлетворении иска.
Виной всему многие юристы считают противоречивость формулировок закона №225-ФЗ от 22.07.2014 г. (поправки в закон «Об оценочной деятельности»), а также определение Верховного суда Российской Федерации № 91-АПГ14-4 от 17 декабря 2014 года, запутавшего ситуацию еще сильнее.
- Во-первых, суды рассматривают теперь данные дела в порядке не искового производства, а в порядке производства по делам, вытекающим из публичных отношений. Однако суд не разъяснил, о каком из подвидов идет речь – обжалуется нормативных акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки или решение кадастровой палаты об определении кадастровой стоимости. Видимо, по логике коллегии ВС РФ, это зависит от того, что было основанием для внесения последней информации о кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.
Все изложенное — тонкая грань, понятная лишь профессионалу, — имеет значение при подготовке к передаче дела в суд, влияет на сроки его рассмотрения.
- Во-вторых, если у Вас не оформлено право на землю, Вы столкнётесь с необходимостью дополнительно подтверждать Вашу заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости.
Одна из кемеровских организаций является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке площадью 8464 кв.м. в Заводском районе г. Кемерово.
Кадастровая стоимость земельного участка была явно завышена, более 48 000 000 рублей, что не позволяло организации выкупить его по разумной цене.
Прежний собственник объектов недвижимости, являлся арендатором земельного участка. После приобретения организацией объектов недвижимости изменения в договор аренды не вносились, дополнительные соглашения не заключались.
Организация, желая выкупить в собственность земельный участок, обратилась за помощью в нашу компанию. Кадастровая стоимость земельного участка была явно завышена, более 48 000 000 рублей, что не позволяло организации выкупить его по разумной цене.
Для защиты интересов клиента нашей компанией было принято решение обратиться параллельно в созданную в Кузбассе комиссию при Росреестре по спорам о кадастровой оценке и в суд. Как и предполагалось, комиссия на наше заявление ответила отказом. В процессе судебного разбирательства, длившегося около 2 месяцев, нашим специалистам удалось доказать факт нарушения прав клиента несоответствием кадастровой и рыночной стоимости.
В итоге размер выкупной цены для нашего клиента снизился почти в 15 раз.
В итоге кадастровая стоимость участка была установлена в размере рыночной стоимости, в результате чего размер выкупной цены для нашего клиента снизился почти в 15 раз.
- Следующей сложностью, вызывающей дискуссию, как у юристов, так и у оценщиков, является «дата, по состоянию на которую должны готовиться отчеты об определении рыночной стоимости земельного участка».
До настоящего времени все регионы России ждут разъяснений Верховного суд РФ относительно данных вопросов.
Тем временем, в Кемеровской области уже начала складываться положительная практика по делам о снижении кадастровой стоимости, в том числе благодаря опыту судей и высокой квалификации юристов.
Так, в конце 2014 года в нашу компанию обратился собственник вновь образованного земельного участка, площадью 18 370 кв.м., расположенного в г. Ленинск-Кузнецке. Кадастровая стоимость данного участка, до снижения составляла 28 миллионов рублей.
В соответствии с действующим законодательством при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Следовательно, при обращении в суд одними из ключевых являются сведения, содержащиеся в кадастровой справке.
В результате снижения кадастровой стоимости размер земельного налога уменьшился в 4 раза.
В деле нашего клиента в справке помимо даты определения кадастровой стоимости, содержались и иные даты:
- Акта об определении кадастровой стоимости.
- Утверждения кадастровой стоимости.
- Внесения сведений о кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости.
Несовпадение этих дат затрудняло определение той единственной, по состоянию на которую необходимо подготовить отчет. Специалисты нашей компании успешно разобрались в «датах» и получили очередное положительное решение суда.
В результате снижения кадастровой стоимости размер земельного налога уменьшился в 4 раза. Ежегодная экономия для нашего клиента составила более 325 000 руб.
