В России уже несколько лет идет реформа, предполагающая оценить земельные участки и объекты капитального строительства для последующего налогообложения и расчета различных платежей. Оценка происходит массово, не чаще, чем один раз в 3 года (для городов федерального назначения – в 2 года). В результате для каждого объекта и участка, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН), определяется цена, называемая кадастровой стоимостью.

На наш взгляд, основной способ экономии на земельном налоге или арендных платежах — снижение кадастровой стоимости путем установления ее в размере рыночной. Вне зависимости от того, проходит ли процедура снижения в судебном порядке или в Комиссии при Управлении Росреестра в субъекте федерации, в первую очередь собственнику объекта недвижимости необходимо получить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение саморегулируемой организаций (СРО), членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Может показаться, что это просто: обратиться к оценщику, и он все сделает правильно. Однако необходимо учитывать ряд нюансов, незнание которых может повлечь отказ суда или комиссии в пересмотре кадастровой стоимости. Более того, неправильно выполненная оценка рискует обернуться потерей денег, времени и возможности снизить свои платежи до следующей массовой кадастровой оценки. Первую половину 2015 года всех специалистов, практикующих в сфере оспаривания кадастровой стоимости, интересовал вопрос о дате, по состоянию на которую нужно составлять отчет об оценке рыночной стоимости. Как выяснилось, не все оценщики и эксперты знают, как правильно ее определить.

Неправильно выполненная оценка рискует обернуться потерей денег, времени и возможности снизить свои платежи до следующей массовой кадастровой оценки.

Суть основного варианта оспаривания кадастровой стоимости сводится к тому, чтобы доказать рыночную стоимость конкретного объекта с учетом его индивидуальных характеристик, с помощью квалифицированных оценщиков и юристов, (в отличие от массовой кадастровой оценки, игнорирующей особенности каждого объекта). Доказанная рыночная стоимость используется при дальнейших процедурах.

Следует помнить, что рыночная стоимость меняется со временем: в 2007 году недвижимость стоила значительно дешевле, чем в 2014. Поэтому один участок может оцениваться в разные годы с разбегом в 100-200%. Следовательно, экономия на налогах по одному и тому же участку в зависимости от даты, на которую определяется рыночная стоимость, может различаться в 2-4 раза.

Новые правила определения нужной даты оценки земельных участков содержатся в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (изменения от 22 июля 2014 г.). Он предусматривает, что при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость недвижимости (или земельного участка) должна быть установлена на ту же дату, по состоянию на которую была определена ее кадастровая стоимость. Однако несведущему человеку не понятно, какая конкретно это дата и как ее узнать.

Ясность по данному вопросу была внесена в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года.

• Во-первых, разъясняется, что если объект недвижимости уже был учтен в ГКН на дату массовой государственной кадастровой оценки, то отчет нужно готовить по состоянию на ту же дату, на которую сформирован перечень объектов недвижимости, попавших в массовую кадастровую оценку. В Кемеровской области такой перечень в отношении земель населенных пунктов формировался на 01.01.2007 года. Это означает, что если земельный участок был поставлен на учет до этой даты, то, по общему правилу, оценивать его нужно также на 1 января 2007 года.
• Во-вторых, если объект недвижимости был образован и внесен в ГКН после формирования перечня, то оценивать его нужно на дату внесения сведений об этом объекте в кадастр. В-третьих, если после утверждения результатов государственной кадастровой оценки изменились такие характеристики объекта, которые влекут изменение его кадастровой стоимости (прежде всего, это площадь и вид разрешенного использования), то отчет об оценке нужно готовить на дату внесения в ГКН сведений о таких изменениях.

Таким образом, если ранее все отчеты готовились на одну дату вне зависимости от даты постановки участка на кадастровый учет, то сейчас дата отчета каждого участка определяется индивидуально. При этом очевидно, что итоговая стоимость двух идентичных участков, один из которых будет оценен по состоянию на 2007, а другой – по состоянию на 2014 или 2015 год будет существенно отличаться. В этой связи, принимая решение заказать отчет на свой участок, не всегда правильно ориентироваться только на стоимость «соседского» участка – лучше получить персональную консультацию по своей ситуации.

Однако установлением даты определения кадастровой стоимости, трудности для желающих снизить кадастровую стоимость самостоятельно не ограничиваются. Несмотря на внесенную Верховным судом ясность в «правила игры», процесс снижения кадастровой стоимости объекта по-прежнему будет доступен не для всех – во второй половине года владельцы недвижимости столкнулись с ужесточением требований к экспертным заключениям СРО оценщиков. 1 июля 2015 года в законную силу вступили поправки в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», уточняющие порядок проведения экспертизы отчетов саморегулируемыми организациями оценщиков.

Несмотря на внесенную Верховным судом ясность в «правила игры», процесс снижения кадастровой стоимости объекта по-прежнему будет доступен не для всех.

До этого момента существовало два вида экспертиз: нормативно-методическая (формальная проверка на соответствие законодательству об оценочной деятельности) и экспертиза по подтверждению достоверности рыночной стоимости, указанной в отчете. Для снижения кадастровой стоимости было достаточно предоставить в суд и Комиссию вместе с отчетом только нормативно-методическую экспертизу. Согласно же последним поправкам оба вида экспертиз объединили в одну: на соответствие установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности и на подтверждение стоимости.

Ранее стоимость проведения нормативно-методической экспертизы была вполне приемлемой (в Кемеровской области в большинстве случаев не более 30 000 рублей за проверку отчета по одному объекту). Если же возникали споры, проведение дополнительной экспертизы по подтверждению рыночной стоимости обходилось в 1,5 — 2 раза дороже, чем проведение нормативно-методической экспертизы.

Ясно одно – стоимость услуг на проведение единой экспертизы существенно возрастет. В этой связи необходимо четко просчитывать предполагаемую выгоду от снижения кадастровой стоимости. В противном случае существует риск пройти длительную и непростую процедуру «себе в убыток».