Наступающий год —  год зимней Олимпиады в Сочи. А значит, у государства будет много работы по «латанию дыр» в бюджете, которые уже возникли и будут только расти.

Специалисты компании «Юрпроект» в течение года отслеживали события правовой жизни страны и Кемеровской области, связанные с различными платежами за землю и недвижимость. И сейчас готовы кратко подвести итоги года уходящего года, чтобы  сделать определенные прогнозы на следующий.

Итак, версия развития событий в области кадастровой оценки, платежей за землю и недвижимость на 2014 год от коллегии адвокатов «Юрпроект».

Ключевые события, имеющие значение для собственников и арендаторов земли и недвижимости (произошедшие и ожидаемые)

• Январь 2013, Кемеровская область. Начала действовать новая кадастровая оценка земель сельхозназначения: арендная плата и земельный налог выросли в 15 раз. Сразу необходимо пояснить, что к лету некоторые фермеры уже оспорили кадастровую стоимость своих участков, чем добились снижения земельных платежей. К примеру, дело № А27-8608/2013, выигранное КА «Юрпроект» в Арбитражном суде Кемеровской области. В 2014 году эта работа продолжится по всем сельхозземлям, по которым владельцы не успели добиться через суд изменения кадастровой стоимости в этом году.
• Февраль 2013, Кемеровская область. Принят областной закон о цене выкупа земельных участков, устанавливающий 3 вида ставок: 5% от кадастровой стоимости — для участков под жилыми домами, дачами, капитальными гаражами и т.п., 25% — для всех остальных, 100% — в отношении участков, по которым кадастровая стоимость была снижена через суд. В августе ставку в 100% арбитражный суд Кемеровской области признал недействующей, и с этого момента появилась возможность выкупать земельные участки под коммерческими объектами за 25% от сниженной через суд кадастровой стоимости. Но уже в конце ноября Губернатор внёс в Облсовет проект закона о замене ставки в 25% на общую в 100% от кадастровой стоимости (независимо от её снижения по решению суда).
• Май 2013, город Кемерово. Вступили в силу новые правила аренды земли в г. Кемерово. Региональные власти установили, что в случае снижения кадастровой стоимости в течение года арендную плату следует считать по новой кадастровой стоимости только с 1 января следующего года. Кроме того, предусмотрели, что областной комитет по управлению госимуществом вправе самостоятельно пересмотреть размер арендной платы, если арендатор добился в суде изменения одного из показателей, используемых при расчете арендных платежей, — кадастровой стоимости.
• Ноябрь 2013, Россия — Кемеровская область. Опубликованы изменения в Налоговый кодекс. Теперь налог на имущество организаций (в отношении офисов, магазинов, заведений общепита, бытового обслуживания и пр.) рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от балансовой или инвентаризационной.
  На областном уровне утверждены максимальные налоговые ставки: 1% от кадастровой стоимости здания, строения, сооружения в 2014 году, 1,5% — в 2015 и 2% — в 2016 и последующих годах. Но юристами уже найдено несколько способов, как снизить размер налога или добиться освобождения от его уплаты.
  Один из них был опробован в феврале этого года специалистами коллегии адвокатов «Юрпроект» (по делу кемеровской компании ООО «Блок»). Суд приравнял кадастровую стоимость офисного здания к рыночной. Тем самым, заказчик получил ежегодную экономию по данному налогу в несколько сотен тысяч, которая ежегодно будет только увеличиваться.
• Ноябрь 2013, Россия. Приняты изменения в Закон о налоге на имущество физических лиц. Планировалось, как и по юрлицам, рассчитывать налог исходя из кадастровой стоимости принадлежащих гражданам зданий, строений, сооружений, нежилых помещений. Но депутаты в итоге передумали и установили, что налог на имущество физлиц будет взиматься (временно) по следующей формуле: Инвентаризационная стоимость Х Коэффициент-дефлятор. Эти дефляторы еще предстоит утвердить органам местного самоуправления. Как оспорить эти дефляторы, законом не предусмотрено, и реальный размер данного налога  пока сложно спрогнозировать.
• 2014 год, Кемеровская область. Ожидается проведение новой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Законодательство предусматривает, что такая оценка должна проводиться не реже 1 раза в 5 лет. Последняя проведенная в Кузбассе оценка действует с 1 января 2009 года. Следовательно, по этой логике, новая кадастровая оценка должна была начать действовать уже с 2014 года. Но в 2013 ее провести не успели. 
  В отношении земельных участков, кадастровая оценка которых была заменена на рыночную, в настоящее время не предусмотрено обратной процедуры — замены рыночной на кадастровую. Но в любом случае, даже при изменениях законодательства всегда остается возможность изменить кадастровую стоимость земельного участка на рыночную, и тем самым снизить любые земельные платежи: арендную плату, земельный налог, цену выкупа и пр.
• 2014 год, Россия. В Госдуме будет рассмотрен законопроект №391238-6 об изменениях в Закон об оценочной деятельности. Планируется усложнить процедуру снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может стать обязательным до обращения в суд. Также может быть сокращен до 6 месяцев срок на оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Как видим, 2014 год может стать в финансовом плане более сложным, затратным. Поэтому при принятии управленческих решений обязательно рекомендуем привлекать специалистов с узкой специализацией (на делах о налоговых, арендных и прочих платежах за земельные участки и объекты недвижимости).

Коллегией адвокатов «Юрпроект» был разработан и поддерживается специальный информационный ресурс, посвященный изложенным в статье вопросам — сайт kuzbass-kadastr.ru. Следите за актуальной информацией.

Кемерово, Ленина, 33/2, оф. 404.

Телефон: (3842) 33-58-08, (3842) 39-08-64.