«Закручивание гаек» в отношении землевладельцев и арендаторов земельных участков в Кемерове продолжается.
Предыстория
Напомним:
- С 2006 года полномочия по распоряжению землей в административном центре Кузбасса перешли от КУМИ г. Кемерово к региональным властям. Все вопросы, связанные с арендной земельных участков в Кемерове, прописаны в документе под названием «Порядок определения арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» (утвержден постановлением № 62 от 27.02.2008) .
- С 2009 года после утверждения государственной кадастровой оценки размеры арендной платы, цены выкупа и земельного налога, которые определяются в процентном соотношении от кадастровой стоимости, выросли многократно. Но в течение 2009-2013 гг. имелась возможность оспорить кадастровую стоимость, приравнять её к рыночной. И таким образом снизить земельные платежи.
Аренда в целом выходила дороже, чем уплата земельного налога. Поэтому, даже чисто экономический стимул выкупать землю под своими объектами капитального строительства у коммерсантов был.
Но 7 февраля с.г. Кемеровский областной совет народных депутатов принял закон № 10-ОЗ о цене выкупа земли, находящейся в государственной собственности (различные участки на территории области) или государственная собственность на которую не разграничена (это как раз про Кемерово). Согласно указанному закону ставка для выкупа земли в 25% не применяется для лиц, установивших кадастровую стоимость земельного участка в судебном порядке.
Напомним: в этом законе всего три ставки, из них для предпринимателей лишь две:
- 5% — для собственников индивидуальных жилых домов, дач, капитальных гаражей.
- по 25% от кадастровой стоимости земельного участка могут выкупить те организации и предприниматели, которые являются собственниками зданий, строений или сооружений на данном участке.
- За 100% должны выкупать те лица, которые в судебном порядке изменили кадастровую стоимость своего участка.
Что получилось? Для примера, выкуп небольшого земельного участка площадью 4000 кв.м. составил 2 миллиона рублей. Деньги, которые малому и среднему бизнесу логичнее потратить для инвестиций в развитие, если арендная плата не многократно выше земельного налога. А арендная плата, особенно после снижения кадастровой стоимости, не на много превышала сумму земельного налога.
Предыдущая редакция постановления №62 об аренде земли в г. Кемерово уже была предметом судебного рассмотрения. По решению Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-19577/2012 пункты 2.11 и 2.13, дававшие КУГИ возможность не применять сниженную предпринимателями кадастровую стоимость, были признаны недействующими.
Указанное судебное решение вступило в законную силу 27 марта 2013 года. Теперь, казалось бы, с арендой в Кемерове все должно быть просто и прозрачно: установил в суде кадастровую стоимость в размере экономически обоснованной – рыночной – и потребовал от КУГИ сделать перерасчет арендной платы. Но не тут то было…
8 мая 2013 г. высший орган исполнительной власти Кемеровской области принялПостановление №195 об изменениях в Порядок определения арендной платы в отношении земельных участков на территории города Кемерово (утвержден постановлением № 62 от 27.02.2008). Данный нормативный акт вступил в силу с 13 мая. Далее будем именовать этот документ «майскими поправками».
Суть «майских поправок»
Чуть больше месяца потребовалось региональным властям для того, чтобы кардинальным образом отреагировать на решение суда.
Раньше арендная плата была четко привязана к кадастровой стоимости земли. А в случаях, когда Комитет по управлению госимуществом не соглашался пересчитывать арендную плату в связи со снижением кадастровой стоимости, можно было обратиться в суд.
Теперь же чуть что КУГИ вправе провести рыночную оценку арендной платы – заказать у выбранных им по неизвестной пока никому методике оценщиков. Когда возможна такая «рыночная» оценка размера арендной платы? Приведем некоторые самые «инновационные» случаи.
- Во-первых, в случае несоответствия разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию.
Например, по документам земля предназначена под голубятню, а фактически это склад для хранения колес. Сделать это можно было во внесудебном порядке. Кадастровая стоимость в таком случае снижалась в сотни и тысячи раз. Раньше такое в Кемерово встречалось часто, но после позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу ОАО «Кузбассэнерго» (Постановление от 29.05.2012 № 13016/11) такие маневры стали затруднительными. Однако теперь по всем участкам, где удалось сделать подобное, возможна переоценка. - Во-вторых, в случае нахождения на земельном участке самовольных построек. Это устанавливается по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов. Такое нововведение предусмотрено, видимо, в продолжение предыдущего пункта.
- В-третьих, в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости. Самый распространенный и удобный для предпринимателей порядок восстановить справедливость и экономическую обоснованность по земельным платежам в пользу государства – власти региона, по сути, запретили.
В таком случае кадастровую стоимость арендованных земельных участков имеет смысл снижать только в контексте их выкупа. Или как повод для того, чтобы КУГИ провело оценку рыночной стоимости аренды: если окажется ниже, чем первоначальная, можно успокоиться. Если выше, чем ожидал, можно оспорить отчет оценщика, привлеченного Комитетом. - В-четвертых, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного высшим органом исполнительной власти Кемеровской области. (Вот это самый интересный случай!)
То есть земля под складом в Кировском районе будет соотноситься со стоимостью земли под торговым центром на пр. Советском в центре города?!
По меньшей мере, это некорректно с экономической точки зрения. А, кроме того, в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 закреплен такой принцип сдачи в аренду государственного имущества, как экономическая обоснованность, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом многих факторов.
Предполагаем, что аналогичные поправки в ближайшее время могут быть внесены в нормативные акты по распоряжению землей в других муниципальных образованиях Кузбасса. И «майские поправки», которые пока касаются только земли в Кемерове, станут общекузбасскими.
Предварительные выводы
- Выкупать землю в Кемерово стало не выгодно (по нашим приблизительным расчетам, окупается через 50 лет!), аренда – не рентабельно (по многим земельным участкам под производством, складами, административным зданиями на окраинах города).
- Государственная политика по распоряжению ресурсами, имеющими коммерческое назначение, должна основываться на балансе интересов: пополнение бюджета, с одной стороны, и поддержка предпринимательства, землепользователей – с другой.
- У меня складывается впечатление, что в Кузбассе из-за поспешно принятых в 2013 году нормативных актов о цене выкупа и об аренде земли может произойти нарушение этого важного – для региона и для многих семей предпринимателей и их работников – баланса. В том числе, это вопрос выживания бизнеса в Кузбассе.
Источник: ОПОРА (Бизнес-приложение Областной массовой газеты «Кузбасс») от 29.05.2013
