Краткий обзор о том, как правильно применять оспоренную кадастровую стоимости, чтобы получить максимальную экономию на налогах и других платежах за землю и недвижимость.
Навигация по статье:
Что такое «кадастровая стоимость» и зачем её снижать?
Как пересчитывается платеж за недвижимость, если снижается кадастровая стоимость?
Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество юридических лиц
Арендные платежи за землю и Неосновательное обогащение
Налог на доходы физических лиц — продавцов
Налог на доходы физических лиц — одаряемых
Выкупная цена на земельный участок
Какими способами можно снизить кадастровую стоимость?
Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость?
Что такое «кадастровая стоимость» и зачем её снижать?
Практически любой объект недвижимости (земельный участок, здание, помещение, сооружение) имеет такую характеристику, как кадастровая стоимость.
- Она является условной денежной оценкой объекта недвижимости — определяется государством методами массовой оценки объектов недвижимости, и, как правило, отличается от индивидуально определенной для конкретного объекта рыночной стоимости.
- От кадастровой стоимости зависит всё больше платежей за недвижимость, например: земельный налог, арендная плата и даже налог на доходы физических лиц при получении недвижимости в дар.
- Если снизить кадастровую стоимость, то пропорционально уменьшатся платежи за недвижимость. В среднем результат экономии может составить от сотен тысяч до десятков миллионов рублей.
Как пересчитывается платеж за недвижимость, если снижается кадастровая стоимость?
Земельный налог
ЗН = кадастровая стоимость * 1,5 % (или 0,3% - для льготных случаев)
Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется с даты, когда начала применяться для целей налогообложения кадастровая стоимость, которую оспаривали. Но сделать возврат / зачет можно не более, чем за последние 3 налоговых периода
(Основание: п. 2 статьи 403 НК РФ)
Пример:
Кадастровая стоимость у земельного участка была определена с 1.01.2016 г. Право собственности покупателя на участок зарегистрировано в 2017 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году.
Значит покупатель может пересчитать налог от новой (оспоренной) кадастровой стоимости с 2017 по 2020 год и далее, пока в регионе не пройдет очередная кадастровая оценка таких земельных участков (этой категории).
Налог на имущество физических лиц
Н = кадастровая стоимость * 0,5 (или 2 % - для объектов, включенных в специальный Перечень)
Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется с даты, когда начала применяться для целей налогообложения кадастровая стоимость, которую оспаривали. Но сделать возврат / зачет можно не более, чем за последние 3 налоговых периода
(Основание: п. 1.1 статьи 391 НК РФ)
Пример:
Кадастровая стоимость у объекта была определена с 1.01.2016 г. Право собственности покупателя на объект зарегистрировано в 2017 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году.
Значит покупатель может пересчитать налог от новой (оспоренной) кадастровой стоимости с 2017 по 2020 год и далее, пока в регионе не пройдет очередная кадастровая оценка объектов капитального строительства.
Налог на имущество юридических лиц
Н = кадастровая стоимость * 2 % (только для объектов, включенных в специальный Перечень)
Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется с даты, когда начала применяться для целей налогообложения кадастровая стоимость, которую оспаривали. Но сделать возврат / зачет можно не более, чем за последние 3 налоговых периода
(Основание: п. 15 статьи 378.2 НК РФ)
Пример:
Кадастровая стоимость у объекта была определена с 1.01.2016 г. Право собственности покупателя на объект зарегистрировано в 2017 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году.
Значит покупатель может пересчитать налог от новой (оспоренной) кадастровой стоимости с 2017 по 2020 год и далее, пока в регионе не пройдет очередная кадастровая оценка объектов капитального строительства.
Арендные платежи за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (или Неосновательное обогащение за пользование без оформления прав):
АП (в Кемеровской обл.) = кадастровая стоимость x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр
Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется не ранее 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании.
(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)
Пример:
Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Значит пересчитать арендную плату (неосновательное обогащение) от новой (оспоренной) кадастровой стоимости можно с 2019 и далее, пока не пройдет очередная кадастровая оценка.
Налог на доходы физических лиц продавцов при продаже объектов недвижимости, которые находились в собственности менее 3 или 5 лет
Н = 70% * кадастровая стоимость * 13%
Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется не ранее 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании. При этом заявление об оспаривании должно быть подано не позднее 31 декабря года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимости.
(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)
Пример:
Право собственности покупателя объекта недвижимости зарегистрировано в 2019 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Значит пересчитать НДФЛ можно с учетом новой (оспоренной) кадастровой стоимости. Кроме того, от новой кадастровой стоимости будет рассчитываться налог на имущество физического лица.
Налог на доходы физических лиц одаряемых для всех, кроме членов семьи и близких родственников, в случае дарения после 1.01.2020 (ст. 214.10 НК РФ после 1.01.2020)
Н = 100% * кадастровая стоимость * 13%
Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется не ранее 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании. При этом заявление об оспаривании должно быть подано не позднее 31 декабря года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимости.
(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)
Пример:
Право собственности гражданина, получившего в дар недвижимость, зарегистрировано в 2019 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Значит пересчитать НДФЛ можно с учетом новой (оспоренной) кадастровой стоимости. Кроме того, от новой кадастровой стоимости будет рассчитываться налог на имущество физического лица.
Выкупная цена на земельный участок, приобретаемый из государственной или муниципальной собственности
Ц = кадастровая стоимость * 100% (или 5%, 15%, 60% - для «льготных» случаев)
Правило: Применяется кадастровая стоимость на момент выкупа земельного участка
(ст. 8 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков»)
Пример:
Заявление о выкупе и об оспаривании было подано в 2019 году (но договор купли-продажи подписан не был), а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Подавать новое заявление о выкупе можно после внесения в ЕГРН новой (оспоренной) кадастровой стоимости и подписывать договор купли-продажи по цене, рассчитанной от новой кадастровой стоимости.
Снизить кадастровую стоимость можно способами:
- оспорить через комиссию при Управлении Росреестра субъекта РФ или через областной (и равный ему) суд общей юрисдикции;
- изменить категорию или вид разрешенного использования земельного участка;
- исправить кадастровую ошибку (например, тип объекта);
- оспорить нормативный акт, утвердивший кадастровую оценку.
Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость?
Цены на работы (услуги) по оспариванию кадастровой стоимости:
- от 35 000 рублей и ниже (при увеличении количества объектов оценки) — расходы на оценку;
- от 30 000 рублей за участок / объект недвижимости и ниже (при увеличении количества) — юридические услуги по снижению кадастровой стоимости, в том числе участие в суде.
Итого: 65 000 рублей и ниже — стоимость снижения (оспаривания) кадастровой стоимости за 1 объект недвижимости или земельный участок.
