Это не шутка! Действительно, с 1 апреля 2023 года в регионе официально начал действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости, предусмотренный Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Чего хорошего или плохого он несёт для бизнеса, мы разбирались с адвокатом по вопросам земли и недвижимости, председателем Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрием Малининым.
По всей России в 2022 году были проведены кадастровые оценки земель по новым правилам, на основании закона 237-ФЗ. Для обывателя нового в этом порядке проведения оценки то, что теперь такую оценку проводят не частные оценочные компании, выигравшие госконтракт, а государственные оценщики – сотрудники ГБУ (государственного бюджетного учреждения). И с 1 января 2023 года новая кадастровая оценка начала применяться для всех видов платежей за землю, кроме земельного налога (по нему «заморозка» до конца года), то есть для арендной платы, платы за сервитут, расчёта цены выкупа.
Логичным был вопрос предпринимателей и профильных специалистов (юристов и оценщиков), а как теперь, в 2023 году, можно снизить кадастровую стоимость, если ты считаешь её размер несправедливым, неоправданно завышенным? Закон 237-ФЗ содержит в себе новый порядок оспаривания кадастровой стоимости – через подачу заявления в само ГБУ, которое проводило кадастровую оценку. В Кузбассе эти функции возложены на «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (то есть, кто проводит, тот потом и рассматривает жалобы на результат своих работ).
Но стартовать этот новый порядок оспаривания должен был только после того, как субъект РФ примет нормативный акт о переходе на новый порядок оспаривания.
Так вот, 17 марта 2023 года Правительство Кузбасса приняло такое постановление (№ 151), согласно которому с 1 апреля 2023 в регионе начал действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства.
Соответственно, с 1 апреля в Кемеровской области:
-
за оспариванием кадастровой стоимости надо обращаться в ГБУ, а не в комиссию при Управлении Россрестра или в какую-либо другую комиссию;
-
обращаться в ГБУ возможно в отношении всех объектов недвижимости, учтённых в Едином государственном реестре недвижимости, независимо от того, когда была проведена такая кадастровая оценка и на основании какого федерального закона: то есть не только в отношении земельных участков, кадастровая оценка которых проводилась ГБУ уже по новому федеральному закону 237-ФЗ в 2022 году, но и в отношении объектов капстроительства, которые вообще оценивали на 2011 год (правда, с 2024 должны переоценить);
-
обращение в ГБУ в качестве досудебного этапа обязательно; далее решение ГБУ об отказе в установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; если такой досудебный порядок не соблюден, то в принятии такого заявления суд должен отказать.
29 марта 2023г. на площадке «Мой бизнес» был проведён Круглый стол «Платежи за землю и недвижимость: как считать и как снижать». Модерировал мероприятие Дмитрий Малинин, в качестве основного докладчика выступала руководитель практики «Земля, недвижимость, строительство и экология» Коллегии адвокатов «Юрпроект» Яна Александрова. В качестве содокладчиков приглашали: уполномоченного по защите прав предпринимателей Кузбасса Елену Чурину, представителей КУГИ Кузбасса и ГБУ. Последние двое на мероприятие не пришли, но так как вопросов к ГБУ поступило от участников круглого стола немало, было принято решение отправить от уполномоченного по защите прав предпринимателей Кузбасса запрос о разъяснении спорных моментов (ответ на дату публикации не получен). Приведём наиболее распространенные вопросы и дадим ответы на них.
Как быть сейчас тем, кто не пересмотрел кадастровую оценку земель 2014 года? Право же сохраняется на пересмотр? На каком основании можно её пересмотреть?
Ответ: да, законодательство и судебная практика позволяют оспаривать архивную кадастровую стоимость, если от неё всё еще зависят какие-либо платежи. Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики за 2021 год разъяснил, что подавать такое заявление надо в то же ГБУ, которое рассматривает заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
Возможна ли досрочная отмена «моратория» на увеличение земельного налога?
Ответ: мы испытываем сдержанный оптимизм на этот счёт – считаем, что до конца 2023 года мораторий на увеличение земельного налога не отменят – это требует поправок в Налоговый кодекс, а для того, чтобы они начали применяться в соответствующем году, они должны быть приняты и опубликованы не менее, чем за 1 месяц до начала этого года (то есть отменять мораторий надо было в ноябре 2022). Но и нет никаких гарантий, что этот мораторий на рост земельного налога сохранится и в 2024 году. Скорее более реалистичным выглядит введение в 2024-м моратория на рост налога на имущество организаций и физлиц: с 1.01.24 должна начать действовать новая кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений.
Досудебный порядок только по новой государственной кадастровой оценке?
Ответ: нет, досудебный порядок – обращение в ГБУ – обязателен теперь для оспаривания кадастровой стоимости любых объектов недвижимости, в том числе по «старой» государственной кадастровой оценке (проведенной до 2022 г.).
С какой даты будут пересчитаны платежи в случае оспаривания кадастровой стоимости?
Ответ: теперь общее правило такое – для целей, предусмотренных законодательством РФ, оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором в ГБУ подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого ГБУ или впоследствии судом принято решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (исключение закреплено в Налоговом кодексе РФ – земельный налог, налог на имущество организаций и физлиц пересчитывается в случае понижения кадастровой стоимости с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости).
Поэтому арендаторам и прочим несобственникам земельных участков для минимизации платежей уже в 2023 года нужно обращаться за снижением кадастровой стоимости и успевать подать заявление в ГБУ до 31.12.2023.
Если остались вопросы – юристы «Юрпроекта» всегда готовы проконсультировать вас – обращайтесь!
