28 ноября 2014 года Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области были утверждены результаты очередной оценки кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения. И не далее, чем на следующий день, решение было опубликовано в газете «Кузбасс».
Как и во всех предыдущих случаях, в СМИ не было никакой официальной информации о проводящейся переоценке вплоть до момента публикации решения. При этом решение об утверждении новой кадастровой стоимости явно старались во что бы то ни стало утвердить и опубликовать до 1 января.
Ниже мы постараемся разобраться, к чему была такая спешка и чем всё это грозит владельцам земель промышленности.
Что произошло?
До последнего времени кадастровая стоимость земель промышленности в Кемеровской области была в десятки и даже сотни раз ниже стоимости земель населенных пунктов. К счастью, о выравнивании такой стоимости пока говорить не приходится, но очевидно, что разрыв значительно сократился.
Существенный рост ждет, прежде всего, собственников шахт и разрезов: так средний уровень кадастровой стоимости для 4-й группы вида разрешенного использования увеличится:
- В Березовском городском округе с 0,76 рублей за кв.м до 379,01 рублей за кв.м, то есть почти в 500 раз.
- В Кемеровском муниципальном районе с 2,66 рублей за кв.м до 377,06 рублей за кв.м, то есть в 142 раза.
- В Беловском муниципальном районе с 3,58 рублей за кв.м до 378,45 рублей за кв.м, то есть более, чем в 100 раз.
В целом же кадастровая стоимость для 4-ой группы ВРИ по Кемеровской области вырастет более, чем в 14 раз. Помимо участков, используемых для разработки полезных ископаемых, к данной группе относятся участки, занятые нефте-, газо- и иными трубопроводами, линиями связи, а также автомобильными и железными дорогами.
Весьма ощутимое увеличение кадастровой стоимости ждет и владельцев участков с иными видами использования.
Сравнительная таблица по изменению среднего уровня кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения в Кемеровской области:
| Номер группы вида разрешенного использо-вания | 1 группа | 2 группа | 3 группа | 4 группа | 5 группа | 6 группа |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Примеры видов разрешенного использования для данной группы | ГРЭС, атомные станции, аэропорты | Погрузочно-разгрузочные площадки, объекты дорожного сервиса (ж/д) | Объекты дорожного сервиса автомобильных дорог | Шахты, разрезы, железные и автомобильные дороги, трубопроводы | Предприятия связи, ж/д- и автовокзалы | Военные объекты |
| Средняя КС до 29.11.2014 года,руб./кв. м | 8,15 | 60,52 | 338,26 | 28,97 | 57,95 | 15,31 |
| Средняя КС после 29.11.2014 года, руб./кв. м | 171,86 | 432,05 | 710,44 | 415,60 | 432,55 | 351,51 |
| Увеличение, раз | 21,09 | 7,14 | 2,1 | 14,35 | 7,46 | 22,96 |
Чем это грозит?
Как известно, кадастровая стоимость – это база для расчета любых земельных платежей, а именно:
- Земельного налога.
- Арендной платы.
- Выкупной цены.
Рассмотрим последствия роста КС для каждого вида платежей
Земельный налог
Обязанность платить земельный налог лежит на собственниках земельных участков, а также на лицах, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Ставка земельного налога в Кемеровской области одинакова для всех земельных участков из состава земель промышленности. Она составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка в год. Таким образом, налоговая нагрузка на предприятия вырастет кратно росту кадастровой стоимости.
Важным является следующий вопрос: с какого момента необходимо будет исчислять земельный налог от новой, увеличенной кадастровой стоимости?
По общему правилу, все нормативные акты, влекущие увеличение налогового бремени, должны быть опубликованы не менее, чем за 1 месяц до начала очередного налогового периода. В случае с земельным налогом, налоговый период по которому начинается 1 января, такие акты должны публиковаться до 1 декабря очередного года. В этой связи становится вполне очевидной цель, с которой Решение об утверждении кадастровой оценки было спешно принято 28 ноября и опубликовано 29 ноября.
Важно. Исчислять земельный налог от возросшей кадастровой стоимости придется уже с 1 января 2015 года.
Арендная плата
Арендная плата за земельные участки, находящиеся публичной собственности, исчисляется также пропорционально их кадастровой стоимости. Какой-либо единой ставки нет: различные значения установлены для каждого муниципального образования и зависят от конкретного вида использования участка. Однако по имеющейся информации никакого снижения ставок для земель промышленности не планируется, следовательно, размер арендной платы также вырастет кратно изменению кадастровой стоимости.
Единственным счастливым исключением станут предприятия горнодобывающей промышленности:
С 1 марта 2015 года в силу вступает новая редакция Земельного кодекса, прямо запрещающая устанавливать в регионах ставки арендной платы для недропользователей выше значений, установленных для земель, находящихся в федеральной собственности. Для федеральных земель такая ставка составит 2% от кадастровой стоимости участка в год, что существенно ниже действующих ставок (например, в г. Кемерово – 4,95%). Тем не менее, в большинстве случаев, даже снижение ставки до 2% не перекроет убытков от многократного повышения кадастровой стоимости.
Выкупная цена
С конца 2013 года в Кемеровской области собственник объекта недвижимости, может выкупить занятый им земельный участок из земель промышленности за 100% от его кадастровой стоимости. Таким образом выкупная цена участка отныне равняется его новой, многократно возросшей кадастровой стоимости.
Что можно предпринять?
Разумеется, выход из сложившейся ситуации есть. Действующее законодательство позволяет собственникам и арендаторам земельных участков оспаривать утвержденную кадастровую стоимость.
Основным способом является установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости. Для этого первоначально необходимо провести рыночную оценку. Дальнейший порядок действий зависит от того, кто является собственником или арендатором земельного участка: физическое или юридическое лицо. Для юридических лиц обязательным до подачи иска в суд является обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальную комиссию при Росреестре. Физические лица могут по своему желанию либо предварительно обратиться в комиссию, либо сразу инициировать судебное разбирательство. При этом все дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Кемеровским областным судом.
Самым же обнадеживающим является то, что кадастровая стоимость, установленная комиссией или судом, будет применяться для расчета земельных платежей с 1 января года, в котором лицо обратилось соответственно в комиссию или в суд.
Важно. Если инициировать процесс снижения кадастровой стоимости в 2015 году, применять рыночную стоимость для расчета земельного налога или арендной платы можно будет ретроспективно – с 1 января 2015 года.
Компания «Юрпроект» специализируется на вопросах снижения кадастровой стоимости с 2011 года. За этот период нами был накоплен огромный опыт по защите интересов наших клиентов в судах и административных органах.
На нашем сайте Вы уже сейчас можете заказать бесплатный расчет экономии от снижения кадастровой стоимости Вашего участка.
Дарья Третьякова. Партнер Компании «Юрпроект»
Дополнительные материалы:
