Вступившие в силу с 1 марта изменения в Земельном кодексе заметно коснулись всех, кто намерен реализовывать проекты в сфере строительства или реконструкции каких-либо объектов.

Новый порядок теперь действует как при оформлении участка, так и при его получении. А в Кемерове перемены на этом не закончатся. В кузбасской столице готовятся поправки к Правилам землепользования и застройки.

Разобраться в новых положениях «СК» попросил председателя коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина и партнера коллегии Дарью Третьякову.

 — На что ваша коллегия, специализирующаяся по поддержке клиентов в сфере земельных отношений и строительства, обратила бы особое внимание в новой редакции Земельного кодекса?

Дарья Третьякова (Д.Т.): — Сейчас общий способ предоставления участка — это торги. Предусматривается лишь закрытый перечень случаев, когда торги не являются необходимыми.
В частности, получить участок без торгов может собственник здания, расположенного на земельном участке. Если ни одно из оснований, прямо указанных в Законе, не подходит, то торги обязательны, причем только в форме аукциона.

Представьте, что ваша компания решила сделать парковку или провести озеленение участка земли рядом с вашим зданием. Просто так это сделать будет невозможно. Теперь вы сможете арендовать такой участок только на торгах. Даже собственник объекта незавершенного строительства отныне будет лишен возможности заключить договор аренды без торгов.

Даже собственник объекта незавершенного строительства отныне будет лишен возможности заключить договор аренды без торгов.

Еще один важный момент: если договор аренды, заключенный на аукционе, прекратил свое действие (например, в связи с истечением его срока или задолженностью по арендной плате), объекты незавершенного строительства, расположенные на таком участке, могут изъять у собственника по решению суда и продать с публичных торгов. Покупатель объекта получит участок в аренду для окончания строительства без торгов.

Однако инициировать изъятие «незавершенки» уполномоченный орган должен в течение шести месяцев с момента прекращения договора. В противном случае орган лишается своего права, а собственник объекта вправе получить участок в аренду без торгов на срок до трех лет (это возможно только один раз). Нормы об изъятии объектов незавершенного строительства введены в Гражданский кодекс РФ отдельной статьей — ст. 239.1 ГК РФ. Хорошая новость: ее действие не распространяется на договоры аренды земельного участка, заключенные до 1 марта 2015 года.

— Что теперь необходимо знать компании или предпринимателю, которому нужен земельный участок для строительства или реконструкции объекта?

Дмитрий Малинин (Д.М.): — Этапы существенно не поменялись. Изменения касаются распределения обязанностей между уполномоченным органом и заявителем. Кстати, первое, что вам предстоит сделать, — это выяснить, куда вам необходимо обратиться с заявкой.

Возьмем для примера Кемерово и Кемеровский район. Прежде было понятно, что земельные вопросы в Кемерове разрешаются преимущественно в КУГИ, а в районе — администрацией в лице КУМИ.

Теперь все не так просто. Согласно изменениям, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, должна осуществляться органами местного самоуправления. Т.е. в Кемерове — это муниципалитет, а в районе — администрации конкретных поселений. Однако регион воспользовался своим правом перераспределить полномочия и оставил за собой право распоряжаться земельными ресурсами в Кемерове.

Не исключено, что такое же может быть сделано и в отношении Кемеровского района. Однако, с 1 марта все в руках поселений. Если же изменения будут, то только с начала нового года.

Финансовые затраты по изготовлению схемы расположения участка, проведению кадастровых работ, организацию торгов теперь ложатся на уполномоченный орган.

Идем дальше. Оформляя заявку на предоставление участка для строительства или сопутствующих целей, вы должны помнить, что финансовые затраты по изготовлению схемы расположения участка, проведению кадастровых работ, организацию торгов теперь ложатся на уполномоченный орган.

Мы считаем, что это позитивные изменения. Ведь раньше был риск того, что заявитель, которому нужен был соседний участок для организации парковки или проезда, понесет все затраты, а по итогам торгов может не получить участок. Правда, отмечу и минус. По нашим предварительным оценкам, сама процедура оформления может стать длиннее.

— Торги теперь являются основным способом предоставления участка. Однако в законодательстве говорится не о собственности на участок, а об аренде.

Д.Т.: — Совершенно верно. Причем все строго оговорено по срокам. Статья 39.8 Земельного кодекса предусматривает следующие сроки заключения договоров:

• договор аренды — на срок до 49 лет;
• для строительства, реконструкции зданий, сооружений (кроме ИЖС) — от 3 до 10 лет;
• для ИЖС и ЛПХ — 20 лет;
• для завершения строительства «незавершенки» — до 3 лет.

Начальная цена договора аренды (годовая арендная плата) определяется или от кадастровой стоимости, если кадастровая оценка прошла не ранее 5 лет, или на основе отчета об оценке. Учитывая, что кадастровая оценка земель в Кемеровской области должна завершиться в ноябре 2015, до этого момента — только отчет об оценке.

— В Кемерове в апреле пройдут публичные слушания по изменениям в Правилах землепользования и застройки. На что нужно обратить внимание бизнесу?

Д.М.: — Действительно, на этапе формирования можно столкнуться с изменениями Правил землепользования и застройки. В связи с принятием приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» в городе Кемерово предполагается изменить градостроительные регламенты территориальных зон.

Проще говоря, будут меняться условия использования земли на территории города, какие объекты и где можно размещать. Анализируя опубликованные материалы о новых регламентах, мы пришли к выводу, что у тех, кто захочет реализовать проект в сфере строительства, может возникнуть проблема.

Если в результате изменений Правил в той зоне, где планируется размещение определенного объекта, возможность его размещения не будет предусмотрена, то в дальнейшем вопрос об использовании участка для этих целей станет трудноразрешимым.

Будут меняться условия использования земли на территории города, какие объекты и где можно размещать.

Следовательно, если какие-то проекты в Кемерово у вас сейчас в стадии обсуждения или уже запущены в работу, надо внимательно подойти к вопросу об изменениях правил землепользования и застройки.

А в иных случаях, предпринимателям или компаниям придется пересматривать свои планы.

Простой пример. В настоящее время Зона Ж3 — зона малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей) предусматривает:

• в основных видах разрешенного использования (ВРИ) — «автостоянки для размещения индивидуального легкового автотранспорта»;
• во вспомогательных — «автостоянки обслуживающих видов использования».

В новой версии зона Ж3 не предусматривает стоянки вообще. Как себе это можно представить сегодня, когда в этой зоне располагаются не только жилые дома, но и коммерческие объекты?!

Или возьмем строительство вышек операторов мобильной связи. По сути — это промышленный проект. Строительство таких объектов должно быть предусмотрено и в жилой зоне, в рекреационной. Ведь именно для людей строятся эти вышки. А пока вопрос о размещении вышек в таких зонах является проблематичным.

Есть еще одна проблема, которая может возникнуть. Утверждение схемы расположения участка — первый этап в процедуре оформления права аренды или собственности — будет, скорее всего, отложено до вступления в силу новых регламентов. Вызвано это тем, что ВРИ — существенная характеристика земельного участка, без него нельзя определить кадастровую стоимость.

— Новую кадастровую стоимость ждать еще несколько месяцев, правила застройки еще не приняты. Стоит ли в такой ситуации вообще реализовывать какие-то проекты?

Д.М.: — На то и существует юридическое сопровождение строительных и прочих инвестиционных проектов. Застройщик или инвестор обращается к юристу не в тот момент, когда возникла первая проблема или вообще все зашло в тупик, а заранее, на «докотлованном» цикле. Юрист в таких проектах — это тот же партнер по бизнесу, но с необходимыми знаниями множества правовых нюансов и опытом решения спорных вопросов, в том числе в суде.

С грядущей кадастровой переоценкой мы прогнозируем затраты с учетом максимально возможного размера платежей и перспектив по их снижению. 

Сопровождая подобные проекты, мы, например, заранее просчитываем все риски нашего заказчика, планируем действия по срокам и затратам, в том числе будущим в виде арендной платы или налога.

В нынешней ситуации с грядущей кадастровой переоценкой мы прогнозируем затраты с учетом максимально возможного размера платежей и перспектив по их снижению. И главное — мы стремимся избегать ситуаций, которые могут привести к судам, дополнительным расходам клиента и затягиванию всего процесса.

Основной алгоритм действий для получения земельных участков для строительства или сопутствующих целей в г.Кемерово

Источник: «Строительный Кузбасс», №1/2, 2015.