В октябре завершился судебный спор между ООО «Ноев ковчег» и Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово. Арбитражный суд Кемеровской области вынес постановление в пользу предпринимателя. Но сама ситуация выглядит неоднозначно.

Суть судебного спора в следующем: в октябре 2009 года между НП Культурно-оздоровительный клуб «Ноев ковчег» и КУГИ, г. Кемеровской области был заключен договор аренды. Клуб «Ноев ковчег» (он же арендатор) получает в аренду земельный участок площадью 1327 кв. м, расположенный по адресу в г. Кемерово, Рудничный район, на ул. Правая Гавань, д. 7, для временного размещения культурно-оздоровительного центра. Когда срок действия договора подошел к концу, вдруг выяснилось, что арендатор не собирается покидать облюбованный участок, поскольку там находится принадлежащий ему объект недвижимости, а это значит, что нарушается «принцип единства объекта недвижимого имущества и земельного участка» (цитата из решения Арбитражного суда 23 октября 2015 года).

Как так?! Ведь в договоре речь шла о временном размещении культурно-оздоровительного центра. При этом нет доказательств, что данный «объект недвижимости» строился в установленном порядке как объект недвижимости с оформлением необходимой разрешительной документации, и вводился в эксплуатацию в порядке, установленном для объектов недвижимости. То есть «объект недвижимости» возник из воздуха?

Начнем сначала

Летом 2002 года ООО «Фирма «Арм-Кузбасс» приобрела у МУП «Спортивно-технический центр» пассажирский теплоход «Ровесник». Позже в договор купли-продажи были добавлены фразы «с износом 100%» и «имущество расположено по адресу: город Кемерово, Рудничный район, улица Правая Гавань…».

В сентябре того же года было создано НП «Ноев ковчег», в уставной капитал которого был внесен тот самый пассажирский теплоход «Ровесник» с износом 100%. На следующий месяц был заключен уже упомянутый договор об аренде земельного участка для временного размещения культурно-оздоровительного центра, а летом 2012 НП «Ноев Ковчег» зарегистрировало право собственности на нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу город Кемерово, улица Правая Гавань, 7. И последний штрих — членами НП «Ноев Ковчег» принято решение о преобразовании его в ООО «Ноев Ковчег».

Получается, что трехэтажное нежилое здание — спорный «объект недвижимости» — не что иное как тот самый пассажирский теплоход «Ровесник» с износом в 100%.

Но позвольте… Получается, что трехэтажное нежилое здание — спорный «объект недвижимости», из-за которого ООО настаивает на своем праве оставаться на земельном участке — не что иное как тот самый пассажирский теплоход «Ровесник» с износом в 100%...

^{Тот самый «Ноев ковчег»}

Можно ли считать бывший корабль зданием?

Именно по поводу этого вопроса состоялось нескольких судебных разбирательств, причем, первый арбитражный суд и последующая апелляционная инстанция судов пришли к выводу о неправомерной регистрации права собственности ООО «Ноев Ковчег». А вот Арбитражный суд Западно-Сибирского округа посчитал, что законность госрегистрации права собственности не опровергнута. И это стало основой для решения последнего арбитражного суда, принятого не в пользу КУГИ.

Ситуацию комментирует председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин: «Вчитываясь в судебное решение, с одной стороны, ловишь себя на мысли, что вывод судьи выглядит нелогичным — ведь участок предоставлялся для временного размещения, а это свидетельствует о некапитальном характере строения (!). Причем тут недвижимость?! Но судья констатировала, что это не просто корабль, а объект недвижимости, сославшись на постановление арбитражного суда по другому делу в пользу этого же ООО. Это называется «преюдиция» — то, что доказано в суде по одному делу, не надо доказывать заново в другом деле, если спорят те же лица.

Никто и никогда не проверял, представляет ли на 100% изношенный корабль угрозу жизни и здоровью людей — его посетителей.

Юристы и адвокаты нашей компании часто судятся с госорганами по вопросам прав на землю и недвижимость и нередко их выигрывают. Но в данном случае хочется отметить, что правда (да и, собственно, закон) — на стороне администрации. Ведь, как отмечали Арбитражные суды в Кемерово и Томске: документов о получении разрешения на строительство не предъявлено, решений судов о признании права на самовольную постройку тоже нет. То есть никто и никогда не проверял, соответствует ли бывший теплоход строительным нормам и другим требованиям, предъявляемым к капитальным строениям, представляет ли на 100% изношенный корабль угрозу жизни и здоровья людей — его посетителей.

А если покопаться в истории документов на данный «объект недвижимости» и соотнести факты с нормами закона, действующим в конкретное время, то придешь к выводу, что Росреестр не имел полномочий регистрировать право собственности ООО на корабль как на нежилое здание.

Суть в том, что с февраля 1998 г. все права на недвижимость подлежали госрегистрации, а первая сделка со списанным кораблем состоялась уже после этого момента, в 2002 году. ООО стало собственником в результате еще одной операции — внесения имущества в уставный капитал. В такой ситуации регистрировать право собственности ООО на недвижимость было бы возможно, только если у покупателя по договору 2002 года было зарегистрированное право собственности на судно как на недвижимость. В какой момент, по мнению Росреестра, произошло преобразование движимого имущества в недвижимое — до сих пор загадка».

Точка в деле о корабле-здании еще не поставлена — оно истребовано для рассмотрения в Верховном суде, где ситуация может измениться радикально.