Недавно при анализе судебной практики по делам о земле и недвижимости нам встретилось интересное дело – про кемеровский клуб LIKE (дело № А27-11954/2015).
Началом этой истории, пожалуй, можно считать тот момент, когда проект 4-х этажного административного здания по адресу г. Кемерово, ул. Дзержинского, 6А, которое строило ЗАО «Кантри», был скорректирован под размещение в нем предприятия общественного питания, причём, не просто скромного дневного кафе, а именно развлекательного учреждения со всеми его нюансами (обеденного зала со сценой, VIP-комнатой, гримерной и пр.).
Действительно, после представления изменённого проекта и положительного заключения экспертизы было выдано разрешение на ввод 4-этажного административного здания в эксплуатацию. Затем здание было передано в аренду ООО «Алигат» (арендатор), и в здании начал функционировать Resto-Club & Lounge LIKE, определенный во всех городских справочниках как ресторан (ночной клуб), бар, караоке.
Администрация города Кемерово обратилась с иском к ООО «Алигат», утверждая, что объект эксплуатируется без учёта санитарно-эпидемиологических требований.
А спустя буквально несколько месяцев администрация города Кемерово обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО «Алигат», утверждая, что объект эксплуатируется без учёта санитарно-эпидемиологических требований, требований к инженерному оборудованию, к уровню шума. В качестве доказательства были приведены многочисленные жалобы и обращения в администрацию города Кемерово, ГУ МВД России по Кемеровской области от жителей многоквартирных домов по ул. Дзержинского, 2А, 2Б, 4,6 и ул. Весенняя, 19А, видеозаписи шумной обстановки возле клуба в ночное и утреннее время, свидетельские показания.
Ответчик потребовал было проведения экспертизы с целью установления уровня проникающего шума от работы вентиляции в жилые комнаты, но, поскольку жильцы категорически отказались, проведение экспертизы было сочтено нецелесообразным.
Но суд иск удовлетворил. Было вынесено решение обязать ООО «Алигат» прекратить эксплуатацию вышеуказанного здания для организации общественного питания (ресторана, караоке-бара) до получения разрешения на условно разрешенный вид использования; а также прекратить эксплуатацию этого же здания для организации развлечения – ночного клуба. Неожиданный поворот…
А дело в том, что в момент начала строительства (2013 год) земельный участок под зданием, где сейчас располагается ресторан LIKE, относился к зоне О1 – общественно-деловой застройки. В этой зоне размещение объектов общественного питания, развлекательных комплексов было отнесено к условно разрешенным видам использования, возможных только после прохождения процедуры публичных слушаний. (Не стоит и говорить, что такой процедуры в отношении здания не было проведено вовсе).
Суд вынес решение обязать ООО «Алигат» прекратить эксплуатацию вышеуказанного здания для организации общественного питания (ресторана, караоке-бара).
Летом 2015 года обстоятельства ужесточились: решением горсовета № 423 от 26.06.2015 Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были изложены в новой редакции, утверждена новая карта градостроительного зонирования – деление города на территории с особыми условиями использования. По этим правилам земельный участок с рестораном сейчас располагается в территориальной зоне Ж1-И – там, где объекты общепита размещать можно (также после положительного прохождения публичных слушаний), а развлекательные учреждения не предусмотрены в принципе.
Какие перспективы у владельцев коммерческой недвижимости в такой ситуации?
«Использование объекта капитального строительства и земельного участка в нарушение правил землепользования и застройки образует сразу несколько составов административных правонарушений. Но это еще полбеды, – комментирует ситуацию председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. – Главная проблема в том, что суд, руководствуясь интересами по соседству проживающих граждан и мнением городской администрации, может запретить использование объекта не по назначению.
Правда закон ограничивает это полномочие судов – запрет возможен, только если создается угроза жизни и здоровью граждан, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В данном деле все свелось к доказыванию одного факта – создается ли опасность для жизни и здоровья граждан или нет. Логично предположить, что по такому делу должна была назначаться судебная экспертиза для определения уровня шума в домах, расположенных вблизи клуба. Но экспертизы не было. Суд анализировал свидетельские показания, жалобы жильцов в администрацию города, видеозаписи обстановки возле клуба… А вот выводов о том, что конкретно угрожает жизни и здоровью граждан и каких именно, мы так и не увидели. Считаем, что у собственников здания есть неплохие перспективы при обжаловании этого решения.
Основная рекомендация для владельцев бизнеса, попавших в такую ситуацию (негативные последствия изменения правил землепользования и застройки), – не сидеть на месте:
- во-первых, попытаться оспорить нормативный акт об утверждении ПЗЗ (заявления в прокуратуру, суд);
- во-вторых, предпринять все возможные усилия для легализации своего положения (инициировать новые изменения ПЗЗ, пройти публичные слушания и т.д.);
- в-третьих, быть готовым к тому, что в первой инстанции дело не выиграть и биться за правду надо до конца (Томск, Тюмень, Москва)».
Решение Арбитражного суда Кемеровской области суда не вступило в законную силу, 2 декабря на поступила апелляционная жалоба от ООО «Алигат». Мы будем отслеживать это дело и напишем, как только оно завершится.