В июне этого года Кемеровский городской Совет народных депутатов внёс масштабные изменения в один из самых важных градостроительных документов – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Кемерово. Для чего нужны эти Правила и в чём они изменились, рассказывает председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий МАЛИНИН.
– Почему Правила землепользования и застройки так важны?
– Территория любого населённого пункта, в том числе города Кемерово, делится на территориальные зоны, которые указываются на Карте градостроительного зонирования (такую карту по г. Кемерово можно найти в интернете на сайте портала обеспечения градостроительной деятельности – http://www.mgis42.ru).
ПЗЗ определяют, что и в какой зоне можно строить, какую деятельность осуществлять. Правила устанавливают виды разрешённого использования (ВРИ) для каждой зоны. Некоторые виды собственник выбирает свободно по своему усмотрению (так называемые основные виды использования), для установления других видов нужно проходить процедуру публичных слушаний (условно разрешенные виды использования), и, наконец, некоторые виды не могут присваиваться самостоятельно, а только вместе с каким-нибудь основным или условно-разрешенным видом использования (вспомогательные виды использования).
ПЗЗ определяют, что и в какой зоне можно строить, какую деятельность осуществлять.
В Кемерове данные Правила действуют с 24 ноября 2006 года (Постановление Кемеровского городского Совета народных депутатов №75). Все эти годы они не подвергались существенной корректировке. Но, 26 июня 2015 года были приняты масштабные изменения в ПЗЗ г. Кемерово. По факту это теперь абсолютно новые Правила землепользования.
– Что изменилось?
– Во-первых, в новой редакции появились дополнительные территориальные зоны, в связи с чем была утверждена новая карта градостроительного зонирования.
Во-вторых, виды разрешенного использования были приведены в соответствие с единым российским классификатором, который действует с 1 сентября 2014 года.
Это должно решить ряд проблем. Например, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области считал что, когда участок только предоставляют для строительства, у него должен быть ВРИ «под строительство торгового центра», а когда здание достроено, то, чтобы выкупить участок, нужно менять ВРИ на «для размещения торгового центра». Сейчас ВРИ будет просто «торговый центр».
– Какая разница, какой у участка вид использования?
– Если мы хотим что-то построить, а в желаемом месте соответствующий вид использования не предусмотрен, то нам не предоставят участок или не дадут разрешение на строительство.
Если объект у нас уже есть, а потом принимают новые ПЗЗ и объект не соответствует новым правилам, то мы можем продолжать им пользоваться. Но, если мы хотим изменить назначение объекта или провести его реконструкцию – изменения должны соответствовать ПЗЗ.
Если мы используем участок не по целевому назначению – может быть наложен существенный штраф.
Если мы используем участок не по целевому назначению – может быть наложен существенный штраф.
От ВРИ напрямую зависит кадастровая стоимость земельного участка и, как следствие, любые обязательные платежи за землю (земельный налог, арендная плата, цена выкупа, размер штрафа за нецелевое использование участка).
– Регулируют ли ПЗЗ размещение рекламных конструкций и нестационарных торговых объектов?
– Нет, так как под эти цели земля не предоставляется в общем порядке в аренду или собственность, а пользоваться землёй разрешается на основании особых документов – схемы размещения нестационарных торговых объектов либо договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Это следует из поправок в Земельный кодекс РФ от 1 марта 2015 г.
– Нужно ли проводить публичные слушания, чтобы изменить вид использования нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД)?
– По новым ПЗЗ, в этом больше нет необходимости: внутри МКД нет деления нежилых помещений по целевому назначению, они все считаются объектами обслуживания жилой застройки. Но, если Вы переводите помещение из жилого в нежилое и хотите использовать часть общего имущества МКД, например, чтобы построить крыльцо на земельном участке, нужно, в рамках федерального законодательства, получить согласие 100% собственников квартир в доме.
По новым ПЗЗ внутри МКД нет деления нежилых помещений по целевому назначению, они все считаются объектами обслуживания жилой застройки.
– Можно ли предусмотреть несколько видов использования для одного участка?
– Да, причём сделать это можно в двух вариантах. Первый – предусмотреть один основной вид (магазин) и один вспомогательный (парковка). Второй – некоторые виды использования изначально комплексные, например, на участке с ВРИ «торгово-развлекательный центр» могут быть и магазины, и кафе, и развлекательные учреждения, и фирмы, оказывающие разного рода услуги, и так далее.
– Как вы оцениваете принятые изменения с точки зрения их влияния на бизнес?
– Прежде всего, как я говорил ранее, позитивным является приведение ВРИ в соответствие с единым классификатором. В отношении нового расположения территориальных зон и конкретных регламентов каждой зоны есть и будут радостные и неприятные моменты.
Для кого-то под вопросом может встать реконструкция здания образовательного учреждения под офисное, намеченная ранее при покупке здания задолго до принятия поправок в ПЗЗ – если объект оказался в Коммунальной зоне, в которой недопустимо размещать административные здания.
А другим для изменения вида разрешенного использования с производственного на торгово-развлекательный не понадобится проходить публичные слушания, а
удастся сделать в упрощенном порядке.
Здесь можно сказать лишь одно – надо всегда внимательно отслеживать все изменения нормативных актов, которые могут отразиться на вашем бизнесе. Или просто работать с профессионалами и поручать эту работу им!
Источник: Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 12 от 06.08.2015г.