9 июня 2017 года в Электронном бюллетене Коллегии администрации Кемеровской области опубликован текст Постановления № 271 от 05.06.2017 г. Этот нормативный акт вносит изменения в действующее Постановление Коллегии администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 г., то есть изменяет порядок расчета арендной платы за неразграниченные земли на территории Кемеровской области (кроме г. Кемерово).

Рассмотрим, как повлияют данные изменения на арендаторов:

«Коэффициенты изменились: кому не повезло?»

1. На этот раз немного не повезло недропользователям. Напомним, что согласно федеральному законодательству размер арендной платы для недропользователей не может быть выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год. Постановлением №47 для отдельных категорий недропользователей ставки были установлены ниже 2%. Сейчас ставки несколько выросли, но по-прежнему не превышают установленный законодательством 2%-ный порог. 

2. Сам по себе состав использующихся в общей формуле расчета арендной платы коэффициентов остался неизменным: А = КС х К_В х К_У х К_К х К_И х К_П х К_ПР, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

К_В - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

К_У - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

К_К - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

К_И - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции;

К_П - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства;

К_ПР  - коэффициент перехода.

При этом конкретные значения К_В, К_У и К_К в ряде случаев изменились. Причем по большей части изменились в сторону их уменьшения. 

Однако главная новость – не само по себе установление коэффициента инфляции на 2017 год, а порядок применения коэффициентов инфляции.

Как известно, с 01.01.2015 г. на территории Кемеровской области действует обновленная кадастровая оценка земель промышленности, а с 01.01.2016 г. – обновленная кадастровая оценка земель населенных пунктов. Тем не менее, в 2015, 2016 и первой половине 2017 г. при расчете арендной платы наряду с новой кадастровой стоимостью применялись и все коэффициенты инфляции, начиная с 2010 года.

Мы неоднократно писали об экономической необоснованности такого подхода. Более того, имеется несколько судебных прецедентов, когда было успешно оспорено применение таких коэффициентов в конкретных случаях (первая и апелляционная инстанции согласились с арендатором). Тем не менее, изменения в Постановление № 62, действующие в отношении участков на территории г. Кемерово с 3 мая 2017 года, вновь воспроизвели этот, на наш взгляд, необоснованный подход. 

Однако позитивный настрой сбивают новые правила применения коэффициентов перехода – подвох кроется именно в них.

«Коэффициент перехода для земель населенных пунктов: стоит ли арендаторам оспаривать кадастровую стоимость в 2017 году?»

Коэффициент перехода (К_ПР) применяется в случае, если размер арендной платы, рассчитанный за 2016 год, отличается (в большую или меньшую сторону) от размера арендной платы, рассчитанного в 2017 году, более, чем в 1,058 раз (то есть более, чем на коэффициент инфляции 2017 года).

Обновленное Постановление предусматривает следующую формулу для расчета этого коэффициента:

А теперь, добавим немного элементарной математики:

А = КС * К_В * К_{И 2017} * К_ПР – это упрощенная формула расчета арендной платы (без необязательных коэффициентов), а К_ПР = КС1*1,6695/КС2 – это формула коэффициента перехода.

В формуле расчёта арендной платы кадастровая стоимость 2017 года обозначена как КС, а в формуле коэффициента перехода как КС2, то есть одно обозначение мы можем смело изменить на другое: КС = КС2.

А теперь – следите за руками – подставим в формулу расчета арендной платы на место К_пр формулу его расчета:

А = КС2 * К_В * Ки₂₀₁₇ * КС1*1,6695/КС2

Как видите, кадастровая стоимость 2017 года оказывается и в числителе и в знаменателе формулы и закономерно сокращается.

А = КС2 * К_В * К_{И 2017} * КС1*1,6695/КС2

После сокращения формула выглядит следующим образом:

А = КС1*1,6695 х К_{И 2017} х К_В

Напомним, что 1,6695 – это коэффициенты инфляции за 2010-2016 годы, а КС1 – старая кадастровая стоимость, действовавшая до 26.11.2015 (до утверждения результатов актуальной на данный момент кадастровой оценки).

Итого, арендная плата рассчитывается следующим образом:

А = КС_{до 26.11.15}*К_{И 2010-2017}*К_В

В результате арендаторы могут столкнуться с ситуацией, когда кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной в 2017 году, вообще не влияет на размер арендной платы – платеж рассчитывается по кадастровой стоимости, определенной в ходе предыдущей кадастровой оценки. При этом если прежняя кадастровая стоимость не была оспорена, оспорить ее сейчас уже невозможно (чтобы изменить кадастровую стоимость с 1.01.2015г. надо было обратиться в комиссию или суд для оспаривания до 31.12.2015 г.). В итоге, арендная плата фактически будет рассчитываться исходя из показателя, повлиять на который арендатор никак не сможет.

В то же время потенциально существует возможность обойти применение данного коэффициента (но только для земель населенных пунктов): К_ПР рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка и в нормативном акте никак не оговорена ситуация, если в 2016 году земельный участок не стоял на кадастровом учете, либо если его вид разрешенного использования (ВРИ) и/или площадь отличались от нынешних. То есть после образования нового участка (формирование нового, если в 2016 г. он не стоял на кадастровом учете, или раздел/ перераспределение старого, который имелся в 2016 году, на несколько новых) либо изменения его ВРИ именно у этого участка не будет кадастровой стоимости 2016 года, а значит формально К_ПР применяться не может.

«Коэффициент перехода для земель промышленности – суть та же, лазейки закрыты»

К_ПР для земель промышленности применяется в том же случае, что и для земель населенных пунктов: если размер арендной платы, рассчитанный за 2016 год, отличается от размера арендной платы, рассчитанного в 2017 году более, чем в 1,058 раз.

Формула расчета К_ПР для земель промышленности также сходна с формулой для земель населенных пунктов, с той лишь разницей, что актуальная кадастровая оценка земель промышленности действует не с 1 января 2016, а с 1 января 2015 года. При этом привязаться областные власти решили не к предыдущей кадастровой оценке, а к пред-предыдущей.

К_ПР = КС1*1,4788/КС2, где

КС1 – кадастровая стоимость, действовавшая до 17.05.2012 (пред-предыдущая кадастровая оценка земель промышленности)

КС2 – кадастровая стоимость на 01.01.2017

1,4788 – произведение коэффициентов инфляции за 2010-2015 годы

А = КС х К_В х К_{И 2016-2017} х К_ПР, при этом К_ПР = КС1*1,4788/КС2, а КС = КС2.

Сокращаем: А = КС2 х Кв х Ки_2016-2017 х КС1*1,4788/КС2

Получаем: А = КС1*1,4788 х Кв х Ки_2016-2017, помним что 1,4788 – это К_{И 2010-2015}

Итого имеем: А = КС_{до 17.05.12}*К_{И 2010-2017}*Кв

В отличие от земель населенных пунктов, для земель промышленности предусмотрена ситуация, когда земельный участок до 17.05.2012 не стоял на кадастровом учете либо не относился к землям промышленности.

В этом случае значение КС1 для формулы коэффициента перехода рассчитывается следующим образом:

КС1 = УПКСЗ*S, где

УПКСЗ - средний по муниципальному району/городскому округу удельный показатель кадастровой стоимости для группы земель, к которой относится участок (утвержден для всех территорий);

S – площадь земельного участка.

Позитивным является один момент: в большом количестве случаев кадастровая стоимость земли по оценке, действовавшей до 17.05.2012 г., была существенно ниже актуальной кадастровой оценки.

«Что делать арендаторам?»

На данный момент нам видятся всего два варианта повлиять на сложившуюся ситуацию:

Во-первых, нормативный акт можно оспаривать в судебном порядке. Нам кажется очевидным, что вводимый Постановлением №271 порядок расчета арендной платы не соответствует принципу экономической обоснованности и предельной простоты расчета. В этой связи данный путь представляется весьма перспективным.

Во-вторых, необходимо ставить вопрос о внесении изменений в нормативный акт. Это возможно после проведения экспертизы данного Постановления в рамках работы Общественного совета при департаменте инвестиций и стратегического развития Кемеровской области. Подробнее об участии КА «Юрпроект» в работе общественного совета.

Постановление №271 от 05.06.17