В 2012 году Индивидуальный предприниматель заключил с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района договор аренды восьми земельных участков для строительства жилых домов. При этом годовой размер арендной платы по результатам торгов оказался практически равен рыночной стоимости участка (около 1 млн.руб.).

• Изначально в аренду был передан единый участок площадью более 11 000 кв.м., назначение — для жилищного строительства. Однако затем предприниматель с согласия КУМИ разделил первоначальный участок на восемь небольших (до 15 соток). Размер арендной платы не изменился, зато в договоре аренды был уточнен вид разрешенного использования участков – для индивидуального жилищного строительства.
• В мае 2013 года предприниматель окончил строительство на одном из восьми участков и зарегистрировал право собственности на индивидуальный жилой дом, после чего обратился за выкупом участка в собственность. Однако сославшись на формальные основания, Комитет отказал ему в выкупе. А спустя почти год (в марте 2014 года) предприниматель продал дом другому гражданину, который беспрепятственно выкупил земельный участок. При этом представил такой же пакет документов, какой ранее подавал наш клиент. Однако арендные платежи он продолжал уплачивать еще несколько месяцев – до тех пор, пока из договора аренды не был исключен спорный участок.

Проанализировав ситуацию, специалисты компании «Юрпроект» пришли к выводу о наличии у предпринимателя существенной переплаты по арендным платежам.

Так, в силу действовавшей на тот момент статьи 36 Земельного кодекса РФ предприниматель, зарегистрировав право на жилой дом, приобрел исключительное право на аренду спорного земельного участка или его выкуп. Следовательно, с момента регистрации права на жилой дом и до момента его продажи (с мая 2013 по март 2014), арендная плата должна была исчисляться не на основании протокола о результатах торгов, а в соответствии с формулой, исходя из кадастровой стоимости участка. Размер арендной платы при этом должен был снизиться в 12 раз.

С момента же продажи жилого дома обязательства из договора аренды перешли приобретателю дома, а у предпринимателя обязанность по внесению арендных платежей в этой части прекратилась.

Юристы Ксения Врублевская и Дарья Третьякова представляли интересы предпринимателя в Арбитражном суде Кемеровской области по делу о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом неосновательного обогащения.

Комитет обязан полностью возвратить предпринимателю суммы, внесенные им с момента продажи жилого дома.

15 июня 2015 г. арбитражный суд вынес решение, в котором признал правоту нашего клиента. А также обязал Комитет вернуть разницу между платежами, внесенными исходя из определенной на торгах арендной платы, и суммой, которая подлежала уплате по формуле, исходя из кадастровой стоимости участка. Также Комитет обязан полностью возвратить предпринимателю суммы, внесенные им с момента продажи жилого дома.

Если по данному делу с учетом небольшой площади участка экономия клиента составила всего 150 тыс. рублей, то по другим делам данный подход позволит экономить предпринимателям значительные суммы на арендной плате. Надеемся, решение устоит!