В прошлом номере «СК» вместе с партнером компании «Юрпроект» Дарьей Третьяковой мы разбирали права застройщика при истечении срока аренды земли завершения строительства объекта.
Основной вывод был более чем оптимистичным: если застройщик хотя бы приступил к строительству, уполномоченные органы не вправе отказать в продлении срока аренды, изъять участок и помешать завершить строительство. Более того, действующее в настоящий момент законодательство не ограничивает предельные сроки договоров аренды земельных участков для строительства.
Однако в самое ближайшее время ситуация кардинально изменится: с 1 марта 2015 года вступают в силу поправки в Земельный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.
С 1 марта 2015 года вступают в силу поправки в Земельный кодекс РФ. Новшества будут носить радикальный характер.
Новшества будут носить радикальный характер – фактически, вступит в силу новая редакция Земельного кодекса. Очевидно, что целью этих нововведений было стимулирование застройщиков своевременно вводить в эксплуатацию свои постройки – ведь за объекты незавершенного строительства организации не платят налог на имущество. А как известно, в Кузбассе действует областной закон N 60-ОЗ от 26.11.2003, предписывающий в определенных случаях оплачивать этот налог от кадастровой стоимости объекта, а не от балансовой. В связи с чем сумма налога может вырасти (к примеру, по отдельным объектам в 2015 году — с 16 000 рублей до 960 000 рублей в год, то есть в 60 раз).
Что же произойдет, если после 1 марта 2015 года у Вас истечет срок действия договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства (ОНС, см. схему)?
Если новый собственник объекта незавершенного строительства, не сможет завершить строительство в трехлетний срок, вся процедура повторится вновь.
Таким образом, отныне регистрация права на объект незавершенного строительства не дает никаких гарантий – и сам объект, и участок могут быть изъяты. Очевидно, что наиболее целесообразным будет прямо сейчас начать процедуру ввода в эксплуатацию всех фактически готовых, но не оформленных построек. Но что делать в ситуации, если срок действия договора аренды уже истек или истекает в ближайшее время, а завершить строительство объекта до 1 марта 2015 года Вы не успеваете?
Мы советуем:
- Воспользуйтесь имеющейся пока возможностью и продлите договор аренды земельного участка на максимальный срок.
- Начните собирать документы, подтверждающие, что завершить строительство до конца срока договора аренды Вы не смогли не по своей вине, а по вине уполномоченных органов. Например: после подачи полного пакета документов Вам необоснованно отказали в выдаче разрешения на строительство, либо был нарушен срок рассмотрения вашего заявления.
Очевидно, что государство решило «закрутить гайки» для застройщиков с целью увеличения налоговых поступлений в региональные бюджеты. В этой связи огромное значение, особенно в переходный период, будет иметь грамотное юридическое сопровождение строительства.
Как сейчас?
Ни минимальный, ни максимальный срок, на который можно заключать договоры аренды земли для строительства, никак не ограничен. Уполномоченный орган не вправе отказать в продлении срока договора аренды, если застройщик начал хотя бы подготовительные работы (расчистил участок, вырыл котлован).
Если же на земельном участке находится объект незавершенного строительства, уполномоченный орган ни в каких случаях не вправе изъять ни участок, ни сам объект.
Что будет с 1 марта 2015 года?
Уполномоченные органы вправе предоставлять земельные участки под строительство строго на срок от 3 до 10 лет (гражданам для ИЖС – на 20 лет).
Если на земельном участке находится объект незавершенного строительства, а срок аренды такого участка истек, уполномоченный орган в течение 6 месяцев вправе в судебном порядке по-требовать изъятия такого объекта и его продажи с публичных торгов. Земельный участок будет предоставлен покупателю объекта для завершения строительства (не более, чем на 3 года).
Источник: Строительный Кузбасс № 9/10 2014
