В настоящее время в средствах массовой информации все чаще звучит тема о налоге на имущество физических лиц и путях снижения таких платежей через снижения кадастровой стоимости. Активная рассылка соответствующих предложений от множества юридических и оценочных организаций лишь «подливает масло в огонь», провоцируют ажиотаж среди населения, в том числе предпринимателей, и люди идут в первую попавшуюся организацию, обещающую помочь дешево.

Но дешево ли это на самом деле?! К сожалению, многие «организации», предлагающие снизить кадастровую стоимость, по факту являются дилетантами и не знают всех нюансов снижения налога на имущество и прочих платежей за землю и недвижимость, или шарлатанами, намеренно вводящими доверчивых граждан в заблуждение.

На что обращать внимание?

Первое, что нужно знать человеку, который задумался о снижении кадастровой стоимости своего имущества: в случае применения кадастровой стоимости для расчета налога в ряде случаев предусмотрены налоговые льготы и вычеты, а в течение первых 4-х лет (2016 - 2019 гг.) учитываются понижающие коэффициенты. Многие «организации» не знают, а может и сознательно умалчивают об этом, рассылая коммерческие предложения собственникам недвижимости.

Второе, с чем сталкиваемся мы в работе: заказчик приходит уже с готовым отчетом и просит представлять его интересы. Изучив отчет, находим не только явные опечатки, которые могут явиться формальным основанием для непринятия отчета, но и ошибки, которые могут стать причиной проигрыша дела (нарушения стандартов оценки и т.п.). Но самое важное - это результат, т.е. итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, надо всегда перепроверять, как он получен.

И, наконец, третье, - есть ли выгода от снижения кадастровой стоимости? Даже если и есть возможность снизить кадастровую стоимость в несколько раз, это еще не означает, что те сэкономленные средства, которые человек получит, снизив кадастровую стоимость, покроют понесенные им расходы, и тем более принесут выгоду. Поэтому финальным документом на этапе переговоров с потенциальным заказчиком в нашей компании является предварительный расчет экономии.

Как это бывает на практике?

В нашу компанию обратился наш давний заказчик, которому назойливо предлагали подготовить отчет (уверяя, что снижение кадастровой стоимости будет не меньше, чем вдвое) и сопроводить снижение кадастровой стоимости нежилого помещения в Заводском районе г. Кемерово за очень небольшое вознаграждение - отчет об оценке (без экспертизы!) и работа юриста - 40 000 рублей.

Мы предложили сделать расчет экономии, исходя из заявленного снижения в два раза, и параллельно запросили у наших оценщиков информацию о рыночной стоимости объекта.

Покажем нагляднее, как выглядит расчёт выгоды этого заказчика

Общая формула расчета налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости

Налог от кадастровой стоимости = С х КС, где С – ставка налога (от 0,1% до 2%), КС – кадастровая стоимость объекта (помещения, здания, сооружения).

Формула в ближайшие 4 года:

Налог = (Н1 – Н2) x К + Н2, где Н1 – налог от кадастровой стоимости, Н2 - налог от инвентаризационной стоимости за 2015 год, К – коэффициент перехода (20% - в 2016 г., 40% - в 2017 г., 60% - в 2018 г., 80% - в 2019 г.).

Исходные данные для формулы:

• Кадастровая стоимость помещения – 23 000 000 руб.​
• Налог на имущество от инвентаризационной стоимости за 2015 год - 37 644 руб.
• Рыночная  стоимость (она же кадастровая после предлагаемого снижения в 2 раза) – 11 500 000 руб.

Даже при снижении кадастровой стоимости объекта в два раза расходы нашего клиента окупятся только в 2018 г. Выгода вроде бы небольшая, но есть. Просто сказали ли об этом клиенту в «организации»?!

Какие еще «подводные камни» есть в этом вопросе?

• Существует риск проведения новой государственной кадастровой оценки, т.к. проводить кадастровую оценку регион может каждые 3 года. Последняя такая оценка объектов капстроительства в Кемеровской области завершилась в 2012 году и действует для целей налогообложения с 2014 года. То есть в 2016 году истекает 3-й год действия и 5-й с момента утверждения. Но с учетом реформы законодательства о кадастровой оценке, ранее 2018 г. новых кадастровых оценок мы не ждем.
• Приведенные выше расчеты выгоды были сделаны с тем учетом, что снижение кадастровой стоимости произойдет в досудебном порядке – после обращения в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой оценке при Росреестре. Для обращения в комиссию на отчет об оценке не требуется получать заключение эксперта СРО оценщиков, стоимость которого не менее 20 000 рублей. А если комиссия откажет (что происходит примерно в половине случаев на данный момент), то для суда необходимо будет такое заключение получать. В итоге, затраты на оспаривание кадастровой стоимости через «организацию» - 60 000 рублей, выгода клиента – 9000 рублей за 3 года! (Даже без учета затрат на госпошлину в суд.)
• Риск недостижения именно такого результата, как пообещали в «организации». Наши специалисты по оценке пришли к выводу, что снижение возможно лишь на 3-4 миллиона от существующей кадастровой стоимости. То есть обоснованная рыночная цена объекта не ниже 19 млн.руб. Эти сведения привели нас к еще одному выводу: рыночную стоимость в отчете «организации» (при снижении в 2 раза), скорее всего, не примут в Комиссии. А это означает, что при рассмотрении дела в суде есть риск назначения судебной экспертизы (и дополнительных затрат на ее проведение), которая при этом может не дать столь оптимистичных результатов по снижению кадастровой стоимости. Нельзя забывать: оценка – это всегда диапазон цен!

А самое главное, что не сделали в «организации», «впаривавшей» снижение кадастровой стоимости – не узнали, есть ли у их потенциального клиента право на налоговую льготу. В данном случае наш давний заказчик имел статус индивидуального предпринимателя, применял УСН (упрощенную систему налогообложения) и использовал нежилое помещение в своей предпринимательской деятельности. Это позволяет ему на основании пункта 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ не платить налог на имущество. 

В этой статье Налогового кодекса прямо предусмотрено, что «применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате … налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса)».

Указанная льгота, как видно из статьи, не работает в отношении объектов, включенных в специальный региональный перечень, о котором мы писали ранее (здесь и тут).

А как обстоит дело с налогом на жилье?

Также мы предложили посчитать выгоду нашего заказчика при снижении кадастровой стоимости его квартиры и получились следующие суммы:

• Кадастровая стоимость квартиры клиента составляла 2 600 000 руб.
• Налог на имущество от инвентаризационной стоимости за 2015 г. составлял 400 рублей.
• Рыночная стоимость (кадастровая после предлагаемого снижения - взяли самый фантастический вариант – в 2 раза) - 1 300 000 руб.

Таким образом, общая экономия на налоге за квартиру за 5 лет составит всего порядка трех тысяч рублей, при этом расходы только на отчет (без экспертизы, юридических услуг и госпошлин) превысят экономию в несколько раз.

Что же делать, чтобы не выбросить деньги на ветер?

Про деньги

Ответ очевиден – прежде чем отдавать круглые суммы юристу и оценщику, попросите их просчитать вашу экономию от снижения кадастровой стоимости за ближайший год, и сравните ее с предполагаемыми затратами на процесс.

Важно знать:

• Помимо расходов на оценщика и юриста для обращения в суд понадобится оплатить экспертизу СРО, что будет стоить, в среднем, 20 000 - 30 000 рублей.
• Если ваш отчет окажется некачественным, судебная экспертиза обойдется вам, как минимум, в 20 000 рублей.

Про опыт

Обязательно уточните, есть ли у оценщика и юриста опыт оспаривания кадастровой стоимости. Проверить это можно, запросив копии решений комиссии и суда с их участием.

Помните:

• Пользуясь некачественными услугами, вы не только рискуете "заплатить дважды", но и можете вовсе упустить свой шанс на снижение кадастровой стоимости!
• Если судья вынесет отрицательное решение, повторно обратиться в суд с новым отчетом будет невозможно до новой кадастровой оценки. В результате, вы не только напрасно потратите деньги, но и лишите себя возможности платить меньше налогов в ближайшие несколько лет.