Сразу поясним, что эта информация о налогах с недвижимости, и актуальна для собственников коммерческой недвижимости на территории Кемеровской области, независимо от того, на юридическое или физическое лицо оформлены объекты. Читая дальше, вы сами в этом убедитесь.
Традиционно, до 31 декабря каждого года областные власти должны определиться с перечнем объектов недвижимости, в отношении которых налог на имущество на следующий год будет рассчитываться от их кадастровой стоимости.
Перечень формируется ежегодно, один раз в год и сроком на год, в отношении объектов со следующими характеристиками одновременно:
- Нежилых зданий и помещений в них, предназначенных для торговли, размещения офисов, общественного питания или бытового обслуживания населения (химчистки, ателье, СТО и пр.)
- Площадь всего строения (а не отдельного помещения в нем) – более 1000 кв.м.
Последствия включения в Перечень таковы:
- Если юридическое лицо находится на общей системе налогообложения, то налог на имущество организаций платится с данного объекта именно с учетом его кадастровой, а не остаточной стоимости. Налоговая ставка – 2% от кадастровой стоимости.
- Если юридическое лицо имело основания не платить налог на имущество организаций (применение УСНО, ЕНВД), то для объектов из Перечня эти основания работать не будут. То есть теперь за них надо платить, как если бы компания находилась на общей системе налогообложения: налоговая ставка такая же – 2% от кадастровой стоимости.
- Если объект находится в собственности физического лица, то с 1 января 2016 г. будет применяться налоговая ставка не 0,5%, а 2% от кадастровой стоимости.
Перечень таких объектов на 2016 год был опубликован 30 декабря на сайте администрации Кемеровской области (Распоряжение № 745-р от 28.12.2015 г. «Об определении на 2016 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость»). 1 января 2016 г. указанное распоряжение вступило в силу.
В перечне по сравнению с прошлым годом объектов стало не больше, а наоборот меньше: 190 – на 2016 г. против 211 на 2015 г. Ознакомившись с перечнем, можно понять, какие известные в нашем регионе объекты стали предметом пристального внимания областных властей.
Если объект включили в Перечень, то нет смысла переводить его с одной организации на другую или на физическое лицо
По нашей информации из достоверных источников, ряд новых крупных офисных и торговых центров в Кемерово и Новокузнецке не были внесены в данный перечень по той причине, что при предварительном расчете налоговых поступлений взымать налог от балансовой стоимости объектов оказывалось выгоднее, чем от их кадастровой.
Кадастровая стоимость всех объектов капитального строительства (жилых и нежилых) в Кузбассе была определена еще в 2012 году и внесена в Государственный кадастр недвижимости. Чтобы узнать кадастровую стоимость своего объекта, надо на сайте «Публичная кадастровая карта» (http://maps.rosreestr.ru/) ввести его кадастровый номер из свидетельства о регистрации права или кадастрового паспорта. Или запросить справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате.
«А есть ли законные способы не платить налог?» спросите вы. Сразу поставим крест на ранее существовавшем механизме – если ваш объект включили в Перечень, то нет особого смысла переводить его с одной организации на другую (например, на ООО на «упрощенке») или на физическое лицо. Налог все равно будет одинаковый.
Есть один основной рабочий вариант для минимизации налогов – оспаривать кадастровую стоимость объекта в комиссии при Росреестре и областном суде. Делать это может любой собственник здания, другие собственники объекта привлекаются по делу третьими лицами. Обязательное условие – отчет об оценке рыночной стоимости объекта и положительное экспертное заключение на отчет.
Основной вариант для минимизации налогов – оспаривать кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре и областном суде
Но бывают ситуации, когда объект не должен находиться в данном перечне.
В вопросе исключения объекта из Перечня может помочь процедура «исправление кадастровой или технической ошибки». Например, назначение объекта по первичным документам - «склад» или «производственное здание», а в Государственном кадастре недвижимости он значится как «торговый комплекс». В таком случае, если объект попал в перечень не на основании мониторинга его фактического использования, а только на основании документального анализа, есть перспектива после исправления ошибки добиться, чтобы объект из перечня убрали. В нашей практике по одному из дел результатом исправления технической ошибки стала невозможность определения кадастровой стоимости объекта с уточненными характеристиками (отсутствовала методика) и обнуление налоговой базы.
Можно также рассмотреть перспективу оспаривания распоряжения в части включения объекта в перечень. Речь идет о явном несоответствии объекта критериям, по которым составляется перечень. Для того, чтобы оспорить распоряжение, надо обращаться в суд (арбитражный или общей юрисдикции).
Такой способ, как «изменение назначения объекта» (например, с «торгового» на «производственное») может помочь избежать включения в аналогичный перечень лишь на следующий год. Однако есть административная процедура по проверке фактического использования. Если в результате этой проверки выяснится, что фактически объект является торговым комплексом, то все равно его включат в перечень, а кроме того, могут передать материалы в компетентные органы для наложения административных штрафов (Росреестр, городская администрация).
Мы, со своей стороны, в каждом конкретном случае рассматриваем все варианты минимизации налогов для наших клиентов и помогаем избегать траты времени и денег на неперспективные затеи.
По просьбе редакции областного экономического еженедельника «Авант-Партнер» мы дали свои комментарии относительно Перечня на 2016 год:
«По сравнению с прошлым годом объектов в перечне стало не больше, а, наоборот, меньше: не 211, как было в прошлом году, а 190, – комментирует для «Авант-ПАРТНЕРа» содержание списка председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. – При этом перечень кемеровских и новокузнецких объектов остался неизменным. По нашим сведениям, ряд новых крупных офисных и торговых центров Кемерова и Новокузнецка не вошли в данный перечень просто потому, что взымать с них налог исходя из балансовой стоимости бюджету оказалось выгоднее, чем от кадастровой.
По нашей оценке, в перечне есть немало объектов, снижение кадастровой стоимости которых представляется весьма перспективным: например, мы увидели потенциал для торговых центров «Метро» в Кемерове и Новокузнецке платить в совокупности на 8 млн рублей в год меньше. 10 млн рублей в год есть шанс сохранить у владельцев бизнес-центра «Сити» в Новокузнецке. Миллионную экономию на налоге мог бы получить ООО «Топ-Сервис» – собственник здания по адресу улица Ноградская, 1 в Кемерове. Важно, что сейчас законодательство позволяет применить новую кадастровую стоимость, полученную в результате оспаривания в течение года, уже с 1 января того года, в котором подавалось заявление об оспаривании. Но чтобы не переплачивать авансовые платежи, целесообразно озадачиться снижением кадастровой стоимости своих строений в самое ближайшее время».
Перечень «особенно доходных» объектов недвижимости Кемеровской области
