Близится конец года и перед владельцами недвижимости встает вопрос: стоит ли поспешить и оспорить кадастровую стоимость прямо сейчас, или можно не торопиться?
Дело в том, что ранее сниженная кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором вы обратились в Комиссию или суд — правило «1 января» (см. рис. 1).
Рис. 1: правило «1 января»
Однако в 2018 году в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения (новая редакция пункта 15 статьи 378.2 НК РФ):
С 1 января 2019 года сниженная кадастровая стоимость должна применяться для расчета налогов за весь период, в течение которого действовала оспоренная кадастровая стоимость (см. рис. 2). При этом переплату по налогу можно вернуть за 3 прошедших налоговых периода.
Прежде всего, это касается собственников земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений и прочих объектов недвижимости.
То есть оспорив кадастровую стоимость в 2019 году, можно добиться пересчета земельного налога, налогов на имущество физических лиц и организаций начиная с 2016 года.
Рис. 2: пересчет налогов за весь период (изменения в НК РФ, действующие с 01.01.19)
Кому не стоит откладывать вопрос со снижением кадастровой стоимости на 2020 год?
Изменения касаются только налоговых платежей. Если вы являетесь арендатором земельного участка либо ваше право на землю никак не оформлено, то для вас все еще актуально правило «1 января».
Хотите пересчитать арендную плату за 2019 год — обращайтесь в комиссию или суд до 30 декабря 2019 года! Но предварительно необходимо заключить хотя бы договор аренды земельного участка либо получить ответ на заявление о выкупе земельного участка.
Уже приняли решение об оспаривании, но не знаете, с чего начать?
Прямо сейчас мы переживаем переходный период, когда в одних регионах оспаривание идет по старым привычным правилам, а в других — уже по новым.
Дело в том, что с 1 января 2017 года начал действовать Закон о кадастровой оценке (Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ), который пришел на смену Закону об оценочной деятельности (Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Если действующая кадастровая оценка в вашем регионе проводилась по старому Закону об оценочной деятельности, то и оспаривать кадастровую стоимость нужно по этому закону. Если же у вас уже действует «новая» оценка, то и оспаривать ее нужно «по-новому».
Вне зависимости от того, какую кадастровую стоимость мы оспариваем, неизменным будет одно — нам понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости вашего земельного участка или здания.
Обратите внимание: оценивать вашу недвижимость нужно не на текущую дату, а на так называемую дату определения кадастровой стоимости. Эту дату вы можете узнать, запросив на сайте Росреестра или в МФЦ выписку о кадастровой стоимости.
Также важно, чтобы у оценщика была действующая электронно-цифровая подпись. И в комиссию и в суд нужно подавать не только «бумажный» отчет с подписями и печатями, но и электронную версию с ЭЦП.
Теперь рассмотрим, в чем состоит разница между «старым» и «новым» порядком.
Как оспорить «старую» кадастровую оценку?
Например, в Кемеровской области действует «старая» кадастровую оценка. Это значит, что оспаривание будет проходить по Закону об оценочной деятельности.
Главная особенность «старого порядка» — юридические лица обязаны сначала обратиться с заявлением об оспаривании в специальную Комиссию при Росреестре. Только получив отказ в Комиссии, организации могут пойти в суд.
Если решение Комиссии вас не устроит, то следующим этапам станет административное исковое заявление в суд. Обратите внимание, что вопросы оспаривания кадастровой стоимости не рассматривают ни районные, ни арбитражные суды. Вы должны подавать административный иск в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ сразу в суд общей юрисдикции уровня областного (краевого и т.п.). Для кузбассовцев это Кемеровский областной суд. Представлять интересы в таком судебном процессе может только юрист с высшим юридическим образованием или адвокат.
Как оспорить «новую» кадастровую оценку?
Самое важное отличие в порядке оспаривания — по Закону о кадастровой оценке обращаться в Комиссию больше не обязательно ни для граждан, ни для организаций. Вы можете по своему желанию или сначала пойти в Комиссию, или сразу обратиться в суд.
Это особенно важно, так как новые правила предусматривают формирование совсем других Комиссий, и созданы новые Комиссии далеко не везде.
Так, в городе Москва уже действует новая оценка, но новая Комиссия так и не была создана. Москвичи сейчас могут обратиться только в Московский городской суд.
А вот владельцам недвижимости в Московской области (где тоже действует новая оценка) повезло больше — для них работают и Комиссия при Министерстве имущественных отношений Московской области в Красногорске, и Московский областной суд.
Главное отличие в пакете документов для «новых» Комиссий — при подаче заявлений по новым правилам можно прикладывать простую (не заверенную нотариусом) копию правоустанавливающего документа.
При оспаривании «новой» кадастровой стоимости в суде особых отличий не будет — мы также должны подавать административный иск в областной (краевой и т.п.) суд и руководствоваться теми же разъяснениями Верховного суда РФ, что и по «старым» кадастровым оценкам.
К кому обратиться для оспаривания кадастровой стоимости и снижения платежей?
Рекомендуем обращаться по этому вопросу только в специализирующиеся на данных делах организации — юридические фирмы, работающие совместно с оценщиками. Для данных компаний такие дела являются простыми, завершаются в минимальные сроки, с минимальными рисками и, как правило, максимальным для клиента результатом.
Ко всему прочему, есть ряд случаев, когда перед оспариванием кадастровой стоимости целесообразно изменить категорию земельного участка, вид разрешенного использования, исправить кадастровые ошибки. Это также выполняют юристы указанных организаций.
