Обзор основных изменений законодательства для владельцев недвижимости в 2017 году. К чему готовиться в новом году.
I. «Откат» кадастровой стоимости: быть или не быть?
Принятый еще 3 июля 2016 года 360-ФЗ предусматривал, что 1 января 2017 г. произойдет «откат» кадастровой стоимости к состоянию на 1 января 2014 года.
Однако 30.11.2016 был принят закон №401-ФЗ, статья 10 которого делает «откат» не обязательным, а оставляет его применение на усмотрение региональных властей. Высший исполнительный орган власти субъекта был вправе принять соответствующее решение до 20 декабря 2016 г. Законом предусматривалось, что в отсутствие такого решения в 2017 году ничего не изменится: применяться будет та же стоимость, что и сейчас.
Было очевидно, что в региональный власти не заинтересованы в принятии данного решения: ведь оно повлечет уменьшение поступлений в бюджет. Не удивительно, что правом «откатить» кадастровую стоимость воспользовались лишь несколько субъектов РФ, и Кемеровская область в их число ожидаемо не вошла.
В 2017 году в Кемеровской области будет применяться та же кадастровая стоимость, что и в 2016 году.
II. За коммерческую недвижимость придется заплатить больше
Коллегия Администрации Кемеровской области расширила перечень объектов недвижимости, у которых базой для расчета налога на имущество является кадастровая стоимость. Принятое 16 декабря Постановление содержит список из 338 зданий (в то время как прошлогодний был почти в два раза меньше – всего 190 зданий), 132 из которых находятся в г. Кемерово.
Что это означает?
По общему правилу, юридические лица платят налог на имущество организаций исходя из остаточной балансовой стоимости своих активов. При этом фирмы, применяющие упрощенную систему налогообложения, налог на имущество не платят вовсе. Однако из этого правила существует ряд исключений. Прежде всего, исключением являются торговые и офисные здания площадью свыше 1000 кв.м. Такие объекты могут быть включены региональными властями в особый перечень, после чего налог на имущество за такие здания (или помещения в их составе) придется платить от их кадастровой стоимости по ставке 2% в год.
Кому не о чем беспокоиться?
Владельцам небольших помещений – первые 100 «квадратов» налогом не облагаются.
Что делать не нужно?
Не поможет владельцам переоформление активов ни на организацию-упрощенца, ни на физическое лицо: если объект попал в перечень, то имущественный налог от кадастровой стоимости по ставке 2% платить будет любой собственник.
Что же делать?
Кадастровую стоимость, которая является базой для расчета налога, можно оспорить. Основанием для оспаривания будет несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, при этом основным доказательством будет отчет независимого оценщика. Организации в ходе оспаривания обязаны проходить досудебный этап – обращаться с заявлением в Комиссию при Росреестре, и только в случае отказа Комиссии имеют право подать административный иск в Кемеровский областной суд.
Хорошая новость: вне зависимости от того, когда вы получите положительное решение Комиссии или суда, применять сниженную стоимость для расчета налога можно с 1 января года, в котором вы обратились в комиссию или в суд. То есть если вы обнаружили свое здание в новом перечне, не беспокойтесь – на снижение кадастровой стоимости у вас есть целый год.
Постановление от 16 декабря 2016г. №509 «Об определении на 2017 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций как кадастровая стоимость»
III. «Игра престолов» местного значения: кто получил право распоряжаться публичной землей?
С 1 января 2017 г. муниципальным районам вернутся полномочия по распоряжению землями в сельских поселениях, государственная собственность на которые не разграничена.
Нужно отметить, что такой порядок уже существовал ранее – до 1 марта 2015 года. Однако затем полномочия передали администрациям сельских поселений, при условии что в них утверждены Правила землепользования и застройки. Очевидно, данный эксперимент признали неудачным и восстановили статус-кво.
Пример: земельный участок находится на территории Суховского сельского поселения. Сведения о правах на данный участок в реестре отсутствуют, так как он относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В Суховском сельском поселении в 2010 году утверждены Правила землепользования и застройки.
Земельным участком вправе распоряжаться:
01.06.2006-28.02.2015 гг. – Администрация Кемеровского муниципального района;
01.03.2015-31.12.2016 гг. – Администрация Суховского сельского поселения;
С 01.01.2017 г. – Администрация Кемеровского муниципального района.
Теоретически, Совет народных депутатов Кемеровской области может иначе распределить полномочия по распоряжению землей, приняв соответствующий закон. Однако пока таким правом кузбасские депутаты не воспользовались.
IV. Два в одном: кадастр и росреестр сливаются
1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который полностью изменяет всю систему регистрации недвижимости в нашей стране.
Краткий обзор изменений:
1. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный реестр недвижимости (ГКН) сливаются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
2. Кадастровый учет и регистрация прав теперь могут проводиться одновременно: при создании либо прекращении существования объекта недвижимости больше не придется бегать из Кадастровой палаты в Росреестр.
3. Свидетельства о праве собственности выдаваться не будут. По сути, свидетельства перестали выдавать уже в середине 2016 года, заменив их выписками. Отличие заключается в том, что выписка из ЕГРН в отличие от выписки из ЕГРП будет подтверждать не только наличие права, но и кадастровый учет объекта (сейчас он подтверждается кадастровым паспортом).
4. Кадастровый учет сможет осуществлять только Росреестр: ни Кадастровая палата, ни любое другое бюджетное учреждение данные полномочия осуществлять не сможет.
5. По завершении строительства здания орган, выдавший разрешение на его ввод в эксплуатацию, сможет самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением об учете объекта недвижимости без регистрации (= кадастровом учете). Очевидно, такое право уполномоченные органы получили в фискальных целях – чтобы повысить собираемость имущественных налогов.
6. Подавать заявление о регистрации права или сделки можно будет в любое подразделение Росреестра или любой МФЦ вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости. Отныне купить квартиру во Владивостоке можно не выезжая из Кемерово!
7. Плохая новость для арендодателей: сдать в аренду можно только такую часть объекта недвижимости, которая поставлена на кадастровый учет. То есть просто приложить к договору поэтажный план с отмеченным на нём кабинетом будет недостаточно, вместе с договором на регистрацию придется представить технический план (для аренды части земельного участка - межевой план).
V. Градостроительный кодекс: развитие должно быть комплексным
В 2017 году Градостроительный кодекс РФ ждут масштабные изменения (ФЗ от 01.07.16 г. №373-ФЗ), причем вступать в силу они будут в два этапа:
Первый этап (с 1 января 2017)
1. Появляются новые институты – комплексное развитие территории по инициативе правообладателей и комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления.
Как следует из названия, при комплексном развитии территории по инициативе правообладателей активной стороной выступают сами землевладельцы или собственники объектов капитального строительства, которые подписывают с муниципалитетом договор о комплексном развитии. В дальнейшем они также самостоятельно готовят проект планировки и проект межевания территории, которые утверждаются без проведения публичных слушаний.
В рамках договора о комплексном развитии правообладатели могут получить в аренду без торгов земельные участки для строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Инициировать данную процедуру орган местного самоуправления может лишь в установленных ст. 46.10 ГрК случаях, а именно: если больше половины территории, заинтересовавшей муниципалитет, занято объектами подлежащими сносу, самовольными постройками, либо объектами, характеристики которых не соответствуют правилам землепользования и застройки.При комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, напротив, мяч на стороне муниципалитета.
В любом случае муниципальные власти прежде всего обязаны предложить правообладателям подготовить документацию о планировке территории и заключить договор о комплексном развитии. Если такой договор будет заключен, дальнейшее развитие событий будет аналогично комплексному развитию территории по инициативе правообладателей. Если же нет, муниципалитет проводит аукцион на право заключения договора о комплексном развитии.
Земельные участки и объекты недвижимости при этом изымаются у правообладателей для муниципальных нужд.
2. Уточняется ряд положений, касающихся подготовки документации по планировке территории, в том числе в ситуации, когда объект недвижимости строится на границе нескольких публичных образований. В таком случае документацию по планировке территории готовит и утверждает орган власти «уровнем выше»
Примеры:
Если объект недвижимости возводится на границе двух муниципалитетов, то документацией по планировке территории занимается орган исполнительной власти субъекта РФ.
Если объект недвижимости возводится на границе двух субъектов РФ, то соответствующими полномочиями обладает федеральный орган исполнительной власти.
3. Для градостроительных планов земельных участков установлен предельный срок действия: обратиться за разрешением на строительство необходимо до истечения трёх лет со дня получения град плана.
Важно: град планы, выданные до 1 января 2017 г., являются действительными в течение указанного в них срока, но не менее 3 лет и не более 8 лет со дня вступления в силу 373-ФЗ.
Второй этап (с 1 июля 2017)
Основное на данном этапе – изменение правового статуса градостроительного плана земельного участка. В настоящий момент град план является одним из видов документации по планировке территории, но с 1 июля 2017 года он будет исключен из ее числа.
В результате, за ГПЗУ окончательно закрепляется статус документа, не устанавливающего какие-либо характеристики земельного участка, а лишь воспроизводящего информацию из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания применительно к конкретному участку.
Данное положение имеет особое значение для г. Москвы, в которой до сих пор не утверждены правила землепользования и застройки, а град планом участку фактически присваивается тот или иной вид разрешенного использования.
