В конце каждого года областные власти определяют перечень объектов недвижимости, в отношении которых налог на имущество на текущий год будет рассчитываться от их кадастровой стоимости. В 2016 году объектов в перечне стало меньше, налоговая ставка больше, а оснований не платить имущественный налог и вовсе нет. Прокомментировать ситуацию «Капитал» пригласил председателя Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина.

Как пояснил эксперт, актуальна эта информация для собственников коммерческой недвижимости на территории Кемеровской области независимо от того, на юридическое или физическое лицо оформлены объекты. С 1 января 2016 года налоговая ставка к объекту, находящемуся в собственности физического лица, будет применима не 0,5%, а 2% от кадастровой стоимости, как и в отношении юридического лица.

2% — это максимальный размер ставки, установленный Налоговым кодексом на 2016 и последующие годы.

Если юридическое лицо находится на общей системе налогообложения, то налог на имущество организаций платится с данного объекта именно с учетом его кадастровой, а не остаточной стоимости. Налоговая ставка — 2% от кадастровой стоимости. Исключением не станут и собственники, ранее имевшие основания не платить налог на имущество организаций, так как находились на упрощенной системе налогообложения или платили единый налог на вмененный доход — после включения объекта в перечень это уже не будет освобождать их от налоговой нагрузки. Налоговая ставка такая же — 2% от кадастровой стоимости.

2% — это максимальный размер ставки, установленный Налоговым кодексом на 2016 и последующие годы. Ранее в Кемеровской области имущественный налог составлял: в 2014 — 1%, в 2015 — 1,5%. В Новосибирской области в 2016 году налог с объектов коммерческой недвижимости сохранился на уровне 1,5%, в 2017 году и последующие годы — 2%. Соседям из Томской области повезло больше других: в 2016 году — 1%; в 2017 году — 1,5%; в 2018 году и последующие годы — 2%. В Алтайском крае, как и в Кузбассе, с 2016 года перешли на ставку налогообложения в 2%.

Объектами пристального внимания областных властей стали строения общей площадью 1000 кв. м и более. Если в прошлом году в перечень попало 211 объектов, то в 2016 году — 190. Как пояснил Дмитрий Малинин, «ряд новых крупных офисных и торговых центров Кемерова и Новокузнецка не вошли в список просто потому, что взымать с них налог исходя из балансовой стоимости бюджету оказалось выгоднее, чем от кадастровой».

— Каков же тогда налог с остаточной стоимости объектов, не вошедших в перечень?

— Налоговая ставка для организаций, чьи объекты не попали в перечень на 2016 год, составит 2,2% от остаточной стоимости объектов. Эта стоимость определяется так: стоимость строительства объекта минус поквартальное ее уменьшение на процент амортизации. Однако, если организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО) или использует здание в деятельности, облагаемой по единому налогу на вмененный доход (ЕНВД), то этот налог на имущество организаций она не будет платить вообще.

— Могут ли собственники рассчитывать на экономию на имущественном налоге с балансовой стоимости?
— Во-первых, поставить на баланс по произвольной цене не получится, есть стоимость возведения объекта, которая проходит по бухгалтерской документациикомпании-застройщика либо инвестора. И эти затраты вполне могут оказаться выше, чем итоговая рыночная стоимость объекта. Во-вторых, надо сравнивать кадастровую стоимость и остаточную стоимость здания — будущего объекта налогообложения, что и делают чиновники, готовящие перечень. Если оказывается, что с остаточной стоимости бюджет получит больше налогов, чем с кадастровой, тогда встает резонный вопрос о целесообразности включения такого объекта в перечень.

— В прошлом году в перечень вошли 211 объектов, из них по двум объектам в Белове кадастровая стоимость была выше рыночной в 3 раза, а в отношении 40 объектов снижение кадастровой стоимости до уровня рыночной было возможно от 10 до 200%. Проводили ли вы в этом году такой анализ по указанным в перечне 190 объектам?

— В этом году мы сосредоточились на недвижимости из Кемерова и Новокузнецка. Так, по нашим данным, есть возможность сэкономить на налоге у собственников следующих объектов: бизнес-центр «Сити» — 10,2 млн рублей, MetroCash&Carry, Новокузнецк — 4,9 млн рублей, ТРК «Глобус» — 4 млн рублей, MetroCash&Carry, Кемерово — 3,1 млн рублей, ТЦ «Район», Новокузнецк — 2,4 млн рублей, ТЦ «Солнечный», Кемерово, банк «Новокиб», УК СГМК, Новокузнецк — свыше 1,1 млн рублей и других. Кратность экономии по этим и другим объектам составляет 1,5–2 раза.

— Это значительная экономия на имущественном налоге организациями. В перечне присутствуют объекты, которые уже снизили свою кадастровую стоимость до рыночной в 2015 году. Фактически по скольким объектам из 211 оспаривалась и была изменена кадастровая стоимость через комиссии при Росреестре или в областном суде?

— Мы делали такой анализ по Кемерову и Новокузнецку, и получилось, что обращались в суд/комиссию всего несколько компаний, которые добились положительного решения. Вообще, ситуация следующая: из 65 объектов из перечня, находящихся в главных городах Кузбасса, у 14-ти до сих пор остается потенциал для оспаривания кадастровой стоимости. В отношении 51 объекта собственники либо уже снизили кадастровую стоимость своих строений, либо их рыночная стоимость выше кадастровой (или незначительно от нее отличается).
По другим городам такой анализ возможно сделать по обращению владельцев недвижимости, однако пока таких обращений у нас не было.

— На мой взгляд, механизм определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и ставки их налогообложения сложно оспорить в суде. Так ли это?

— Все относительно. Кому-то сложно сделать самому в доме ремонт, а кому-то — защищать свои интересы в суде. Прописная истина: каждый должен заниматься своим делом. Наша компания специализируется на делах об оспаривании кадастровой стоимости, они составляют около половины всех дел, которые мы ведем. Поэтому нам оспорить кадастровую стоимость легче и быстрее, чем разнопрофильным юридическим фирмам или, например, адвокатам по уголовным делам, ДТП и т. п.Мы регулярно ведем эти дела и отслеживаем изменения в законодательстве, судебной практике и даже настроении конкретного судьи.

Налоговые ставки действительно оспорить сложно, так как они установлены на федеральном уровне, а у региона есть право принять свои в установленных пределах, что по факту и делается. Но иногда есть другие варианты, как может действовать собственник. Например, оспаривать включение его объекта в перечень по причинам, что строение не соответствует критериям, установленным законодательством.

— Оспаривать кадастровую стоимость в комиссии при Росреестре сложнее?

— Дела в комиссии рассматриваются не так, как в суде, и нередко небольших нарушений, допущенных оценщиком при подготовке отчета или экспертом, достаточно, чтобы комиссия отказала в удовлетворении заявления собственника. Но для организаций обращение в комиссию является обязательным. Однако отказ комиссии позволяет пойти с теми же самыми доводами в суд. И при правильной подготовке юриста — выиграть дело!

Автор статьи: Елена Поличук, бизнес-журнал "Капитал"