9 ноября Группа изданий «Авант» совместно с уполномоченным по защите прав предпринимателей в Кемеровской области Еленой Латышенко и Коллегией адвокатов «Юрпроект» провела практическую конференцию на тему: «Кадастровая оценка: кардинальные изменения 2016-2020». Мероприятие прошло в рамках серии встреч «Бизнес и власть: лицом к лицу – откровенный разговор». Тема кадастровой оценки оказалась настолько актуальной, что побила все рекорды наших встреч по числу участников.
Ответить предпринимателям на самые острые вопросы пришли также директор Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области Александр Занкин и начальник отдела налогообложения Управления ФНС России по Кемеровской области Жанна Силонова.
Напомним, Кузбасс стал одним из первых регионов в России, в которых была принята кадастровая оценка. Возможно, поэтому уже наработана обширная правоприменительная практика и практика оспаривания. По словам Елены Латышенко, несмотря на это, кадастровая оценка остаётся в числе наиболее актуальных и злободневных тем для бизнеса и стабильно попадает в топ-5 ключевых проблем при подготовке ежегодного доклада о защите прав предпринимателей Кемеровской области.
Основные положения
В рамках конференции спикеры обозначили основные изменения, которые произошли в нормативно-правовой базе, а также характер их влияния на региональный бизнес.
Помимо изменений в закон об оценочной деятельности, в 2016 году появился новый закон о государственной кадастровой оценке (№ 237-ФЗ), устанавливающий новые правила её проведения. Он вступает в силу с 1 января 2017 года и предполагает передачу полномочий по проведению оценки от частных, независимых оценщиков соответствующим вновь созданным госучреждениям. Предполагается, что в Кемеровской области его учредителем будет Комитет по управлению госимуществом (КУГИ). В числе полномочий этого органа будет также предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, и рассмотрение обращений об исправлении ошибок.
Что важно, чиновники будут нести ответственность за правильность проведения оценки и причинение бизнесу ущерба вследствие допущенных ошибок. Правда, каким именно будет данный механизм, пока неясно – это покажет практика.
Закон предписывает также частоту проведения кадастровой оценки – не чаще одного раза в 3 года и не реже, чем раз в 5 лет, и вводит понятие внеочередной государственной кадастровой оценки, определяет её критерии. Предусмотрена и обязанность уполномоченного органа провести внеочередную кадастровую оценку, если цены на рынке недвижимости снизились на 30% и более с момента проведения предыдущей оценки. Ещё одним основанием является оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30% и более объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта РФ.
Также в законе указано, что кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на дату проведения оценки. В противном случае кадастровая стоимость не изменяется.
А в случае исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости после их исправления только в сторону понижения. При этом досудебное урегулирование спора в комиссии не будет являться обязательным – организация сможет обращаться сразу в суд. Что важно, в случае успешного оспаривания новая кадастровая стоимость по-прежнему будет применяться за весь год, в котором состоялось обращение в комиссию или суд.
Второй закон, «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (№360-ФЗ), принят в дополнение к первому и регламентирует переходный период по внедрению 237-ФЗ продолжительностью в 3 года. А именно, в период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет применяться кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если же после этой даты кадастровая стоимость пересматривалась, действующей будет считаться наименьшая величина.
Важное новшество – наконец изменена методика определения кадастровой стоимости: она уже действует с 1 ноября текущего года. «Мы надеемся, что это изменение положительно скажется на качестве проведения оценки, она станет более справедливой и приравненной к рыночной», – добавила Елена Латышенко.
Бизнес-омбудсмен также рассказала, что отныне у бизнеса появится возможность ознакамливаться в режиме реального времени с предварительными результатами кадастровой оценки и даже оперативно выявлять и исправлять ошибки её проведения (к слову, в новом законе приведена даже подробная классификация ошибок и определён порядок их учёта). Адвокат Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дарья Третьякова уточнила, что, если по ныне действующему законодательству проект отчёта о проведении кадастровой оценки выкладывается на 20 рабочих дней, по новому он будет выкладываться на 50 календарных дней, при этом отчёт о результатах рассмотрения замечаний госучреждение должно будет готовить каждые 5 дней и каждые 5 дней выкладывать новый вариант отчёта.
«Все проблемы, которые бизнес озвучивал, в новом варианте закона учтены, – резюмировала Елена Латышенко. – Таким образом, если убирать эмоции в сторону и говорить конструктивно, выявляются хорошие, рабочие каналы связи с законодателями. Будьте активнее!».
Оценка в деталях
Председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин коснулся менее очевидных, но от этого не менее важных вопросов, волнующих большинство присутствующих в связи с №360-ФЗ и изменениями, последующими с 1 января 2017 года:
«Мы читаем №360-ФЗ и видим одно, читаем, что пишут в СМИ по поводу него, и видим другое. Поэтому обратились с запросом в Минэкономразвития о правильном толковании этого закона. Суть ответа заключалась в том, что, независимо от того, сколько раз менялась кадастровая стоимость, будет применяться наименьшая».
В результате рассмотрения конкретных кейсов участники конференции совместно с Александром Занкиным пришли к следующим выводам:
- Если кадастровая стоимость не оспаривалась, то применяться будет наименьшая из стоимостей, установленных в ходе кадастровых оценок – с учётом актуальной площади и вида разрешенного использования участка.
- Если же она была оспорена, установлена в размере рыночной, то применяться будет оспоренная стоимость. Если оспаривалась неоднократно – будет применяться последняя из оспоренных.
Также Александр Занкин подтвердил, что комиссия по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре продолжит свою работу и будет рассматривать, в том числе, и обращения по оспариванию кадастровой стоимости земель промышленности и земель населенных пунктов (ранее, в 2015 году, она не рассматривала обращения по землям населенных пунктов). Новая комиссия, которая будет создана в соответствии с нормами нового закона при КУГИ, будет заниматься оспариванием только техоценок, которые будет проводить созданное Комитетом бюджетное учреждение. Таким образом, обе комиссии какое-то время будут действовать параллельно.
Посмотреть видеоотчёт с мероприятия.
Пока верстался номер, 18 ноября на сайте «Коммерсанта» прошла информация, что «Регионы разморозят кадастровую оценку. Госдума приняла такой закон в третьем чтении».
Дмитрий Малинин, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект»:
«Очень сложно использовать при комментировании сложившейся ситуации политкорректные термины. Сначала Госдума в спешке включила в текст законопроекта, ставшего законом № 360-ФЗ от 3 июля 2016 г., статью 18 и 19 про «мораторий» на проведение кадастровых оценок и «заморозку» кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (очевидно, без учета мнения субъектов РФ, при том, что это вопрос совместного ведения РФ и ее субъектов). Туманность формулировок данного закона вызвала шквал обсуждений и вариантов толкования в юридическом сообществе. А после выяснения регионами того, как же все-таки закон будет работать (потому что буквальное прочтение мало чем помогало), субъекты осознали риск резкого снижения налоговых поступлений и стали инициировать изменения закона.
Изложенное лишний раз демонстрирует то, насколько сложно бизнесу в российской правовой системе рассчитывать на какую-то определенность и предсказуемость. Считаем, что должен быть принят федеральный закон, согласно которому любые изменения законодательства в части налогов и прочих платежей за землю и недвижимость должны вступать в силу только через год после их принятия, если они не улучшают положение плательщиков».
Дарья Третьякова, адвоката Коллегии адвокатов «Юрпроект»:
«18 ноября Государственная дума РФ в третьем чтении приняла законопроект под номером 11078-7. Статья 10 данного законопроекта фактически отменяет «откат» кадастровой стоимости. Если быть точнее, данная норма оставляет применение «отката» на усмотрение региональных властей. До 20 декабря текущего года высший исполнительный орган власти субъекта вправе принять соответствующее решение и в течение 3 дней сообщить о нём Росреестру. В отсутствие же такого решения в 2017 году ничего не изменится: применяться будет та же стоимость, что и сейчас.
На мой взгляд, региональный власти не заинтересованы в принятии соответствующего решения: ведь оно повлечет уменьшение поступлений в бюджет, который и без того нуждается в пополнении. В этой связи принятие решения о применении «отката» в Кузбассе маловероятно.
При всех недостатках, имевшихся у 360-ФЗ, у него был и один неоспоримый плюс: он давал владельцам активов возможность спланировать обязательные платежи за землю и недвижимость на ближайшие три года. В данной же ситуации все мы вновь оказались в ситуации тотальной неопределенности.
Как известно, процедуру оспаривания кадастровой стоимости необходимо инициировать до конца года, за который вносятся платежи. Рыночная оценка земельного участка и подготовка пакета документов для целей оспаривания занимают порядка 1 месяца. Объективно просчитать необходимость снижения кадастровой стоимости в 2016 году землевладельцы смогут только после принятия решения Коллегией администрации Кемеровской области, то есть после 20 декабря.
Таким образом, в момент, когда ситуация окончательно прояснится, обращаться в комиссию или суд будет уже поздно. Как мы видим, ни о каком разумном планировании в такой ситуации речь идти не может – российским предпринимателям при принятии управленческих решений явно предлагается рассчитывать только на интуицию».